[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난 11월 6일 강남 4구와 함께 강북지역에서는 용산구와 성동구, 마포구의 일부 동이 '핀셋 규제'의 적용 대상 지역으로 선정됐다. 그러나 해당 지역의 입지와 정비사업의 사업규모, 사업 진행 속도에 따라 각 지역들은 분양가 상한제 지정 여파를 다르게 체감하고 있다. 

용산구의 한남3구역 재개발 지역은 지난 11월 26일 발표된 국토교통부와 서울특별시의 입찰제안서 합동 조사 결과가 가져온 풍랑으로 사업이 좌초 위기에 몰려 있다. 성동구의 성수전략지구1 재개발 지구는 사업 절차가 아직 많이 남아 있는 만큼 분양가 상한제 지정 여파를 체감하지 못하고 있다. 반면 성수 장미 아파트 재건축 사업의 경우 추가분담금 증액 등의 추가 리스크를 두려워하고 있는 상황이다. 현지 업자들은 성수동1가동이 성동구의 가격 상승을 주도한 만큼 성동구의 다른 지역도 얼마든지 규제 대상이 될 수 있다고 우려하는 모습이다. 

'발등에 불' 한남3구역, 위반사항 수정과 재입찰 등 검토

용산구의 한남3구역 재개발 지역은 분양가 상한제 규제지역으로 지정된 대표 개개발 지역이다. 그러나 현재는 해당 재개발 지역에서 분양가 상한제 이슈는 자취를 감춰 버린 상황이다. 서울특별시와 국토교통부가 의뢰한 합동 조사 결과 고강도의 제재가 예고된 상황이라 조합과 건설사 모두 패닉에 빠진 상황이기 때문이다.

서울특별시와 국토교통부는 26일 합동조사 점검으로 입찰에 참여한 3개 시공사의 입찰제안서가 도시정비법 등을 위반한 것으로 보고 입찰 무효 통보와 수사 의뢰 등의 제재에 착수한 상황히다. 최대 위기를 맞은 조합은 혼란 속에서도 대책 마련에 분주한 모양새였다.

27일 오전 11시 30분에 찾은 한남3구역 재건축 조합 사무실에서는 관계자들의 긴급 이사회가 열리고 있었다. 기자 등 외부인의 출입은 엄격히 통제하는 상황이었다. 사무실에 들어가려는 일부 기자와 조합 관계자와의 실랑이도 벌어졌다. 간간히 사무실에서 나오는 조합 관계자들도 손사래를 치며 인터뷰를 거절하는 등 조합 측은 외부인과의 접촉에 대해 민감하게 반응하고 있었다.

조합 사무실 뿐만 아니라 조합원들의 반응도 날이 선 분위기였다. 한 조합원은 “좋은 일도 아닌데 이런 상황에서 기자들이 찾아오는 것도 반갑지는 않다. 사업에 대해서는 말할 것이 없다”고 말을 줄였다. 한 조합원 역시 “걱정하던 상황이다. 하지만 최대한 사업이 지연되는 방향은 피하려고 노력 중이다”고 답했다.

조합측은 입찰 제안 수정 후 사업 진행과 입찰한 3개 시공사를 포함한 재입찰 등 모든 경우의 수를 검토를 하고 있다고 밝혔다. 한 조합 관계자는 재입찰도 고려하는 방법 중 하나라고 설명했다. 그는 “국토부와 서울시가 위법 사항을 지적한 상태에서 사업을 그대로 강행한다는 것은 무리수다. 기존 입찰에 참여한 3개사를 살린 상태에서 부분적으로 재입찰을 하는 방안도 검토하는 중이다. 전체적인 재입찰을 진행할 수도 있다”고 말했다.

이 외에 위반 사항을 수정 후 사업을 진행하는 방법도 유력하게 검토되는 방안인 것으로 알려졌다. 다른 조합 관계자는 “기본적으로 사업 전면 백지화나 장기간 지연 등으로 조합원들에 피해를 가지는 않아야 한다. 이사회 논의에서 나온 의견 중 하나도 결국 시공사 입찰 부분이 문제가 된 것이기 때문에 그 부분을 보완해서 법에 위배되지 않는 선에서 사업을 그대로 진행해야 한다는 것”이었다고 전했다.

다른 조합 관계자 역시 “위반사항을 빼고 그대로 기존의 입찰 시공사들을 계속 사업을 진행하려는 것이 조합의 의중인 것 같다. 여기서 시공사가 변경되거나 착오가 생기면 돈과 시간 낭비라는 의견이 조합 내부에서 나온 것으로 안다”고 전했다.

조합의 이런 방침에 대해서 관련 건설사들도 우선 긍정적으로 검토를 하고 있는 것으로 알려졌다. 한남3구역 입찰에 참여한 한 건설사 관계자는 “어떤 방침인지 정확히 통보받은 것은 없다”면서도 “불법인 부분을 제외하고 사업을 계속 진행하자는 방안이 있다고 들었다. 그 부분에 대해 명확히 통보를 받은 것은 아니지만 조합에서 내리는 결정을 마냥 거부를 하기도 난감하다. 만약 조합 측에서 그런 가닥으로 밀고 간다면, 그 방안에 대해서도 긍정적으로 검토할 수는 있다”고 입장을 밝혔다.

서울시도 조합의 해당 방안에 대해 조건부로 수용 가능성을 내비췄다. 한 서울시 관계자는 “수정 내용에서 지적한 위배사항이 없다면 서울시가 그 안을 완전히 거부하는 것은 쉽지가 않을 것 같다. 다르게 조치할 수 있는 방안은 많지는 않다. 향후 얼마나 어떻게 위반사항을 수정했는지 면밀히 검토해야 결론을 내릴 수 있을 것 같다”면서 조건부이지만 위법 사항 수정 후 입찰조건에 대한 수용 가능성도 시사했다.

한편 다음 달 15일로 예정된 총회는 유보될 예정이다. 대신 조합은 오는 28일 다시 임시 총회를 열고 후속 조치에 대해 논의를 계속한다. 같은 날 계획된 시공사 설명회도 오후 2시에 그대로 진행한다. 다만 시공사 선정과 설명을 위한 것이 아닌 향후 후속조치와 위반 수정에 대해 해당 시공사들과 논의하는 자리가 될 것으로 보인다. 한 건설사 관계자는 “28일 총회 및 설명회는 그대로 진행을 하되 홍보를 한다거나 설명회를 하지는 않고 후속조치에 대해 검토하는 자리가 될 것으로 보인다”고 설명했다.

"성수동 분양가 상한제 지정, 추가적인 리스크가 더 우려돼" 

한편 서울 성동구의 성수동1가동도 분양가 상한제의 직격타를 맞았지만 아직까지는 시장에서 큰 변화가 감지되지는 않고 있다. 다만 해당 지역의 업계 관계자들은 장기적으로 분양가 상한제 지역 지정으로 인한 리스크는 우려하고 있었다.

성수동1가동에서 가장 큰 재개발 사업은 한강변을 중심으로 하는 ‘성수전략지구1’이다. 성수전략지구1은 면적만 19만4398㎡로 일대에 아파트와 빌라, 주택 등이 모여있는 정비구역이다. 이미 해당 지역의 경우 '강변동양 아파트' 등은 30평대가 현재 15억원에서 17억원 사이를 호가하고 있다.

해당 지역의 한 중개업자는 전략지구 개발로 인근의 구축 아파트도 가격이 상승할 수 있다고 전망했다. 그는 “성수전략지구를 비롯해 한강변 지역이 개발되면 해당 지역의 신규 분양 아파트는 향후 30억원까지 가격이 상승할 가능성도 있다”고 말하기도 했다.

인근 다른 중개업자들의 의견에 의하면 성수전략지구의 경우 분양가 상한제의 영향은 제한적이다. 해당 업자에 따르면 “애초에 성수동1가동이 분양가 상한제 지역으로 지정된 이유는 장미아파트 재건축이 주 타깃이라고 본다. 단순히 성수전략지구 재개발만 보고 지정한 것은 아니다. 성수전략지구는 사업 절차가 많이 남아있어 시간적인 거리감이 있다. 분양가 상한제 자체도 최소 7년 후의 이야기니까 최종적 변수도 많다”고 이야기했다.

그는 “이곳의 전략지구보다는 3, 4년 안에 분양예정인 지역이 더욱 타격이 있을 것이다”라고 설명했다.

현재 성수동1가동에서 분양을 앞둔 아파트는 성수 장미아파트 주택재건축사업이다. 현재 KB 부동산 신탁사업이 재건축 사업을 진행하고 있으며 시공사로 포스코건설을 수주한 상황이다.

‘성수 장미 아파트’ 단지 인근의 한 중개업자의 설명에 따르면 장미아파트의 입주권 호가는 31평형 기준으로 현재 15억원이다. 반년 전의 호가는 12억원이다. 다만 실거래가는 13억4000만원이 최고가였다. 해당 업자는 분양가 상한제로 인한 영향은 현재로서는 제한적이지만 리스크가 없지는 않다고 설명했다. 그는 “가장 큰 리스크로는 분양가가 적어지고 사업이 연기되면서 발생할 수 있는 추가 분담금액이 있을 수 있다. 프리미엄 아파트 지으려고 하는 곳인 만큼 기간이 늘어나면 비용도 늘어난다. 만약 분양시에 분양가 상한제 적용이 되면 의외의 추가분담금이 나올 수 있다”고 말했다.

해당 업자는 성수동1가동이 분양가 상한제 규제 지역으로 지정된 이유로 주변 지역의 가격을 견인한 지역이기 때문이라고 주장했다. 실제로 성수동1가동과 인근의 구축 아파트도 꾸준히 매매가격이 상승해 현재 ‘성수 건영 아파트’의 경우 34평에 14억원을 기록하고 있다. 같은 단지의 전세가격도 7억원으로 상승한 상황이다. ‘성수 힐스테이트’는 45평대가 17억원대를 기록하고 있다.

그는 따라서 분양가 상한제 지정에 대해서도 “어느 정도 예상은 하고 있었다. 구축이 많이 올라 수요도 지속적으로 증가하던 중이었다. ‘성수동 서울숲 트리마제’의 경우 평당 8000만원이 넘는다. 이번에 지정된 지역은 성동구에서도 시세를 주도하는 경향이 컸다”고 답했다. 해당 업자는 또 “재건축 단지가 구체적으로 계획이 된 곳이 그 곳 밖에 없고 성동구 전체 지역을 지정하는 것은 부담이 됐을 것이다"라면서 시세가 오른 지역을 중심으로 우선적으로 규제 하고 추가적으로 나머지 인근 지역도 조만간 규제를 하지 않을까 생각한다”고 답했다.