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[ER 인사이트] 무리한 규제가 부동산 시장을 왜곡시킨다

국토교통부와 서울시 등은 최근 서울시 용산구 한남3구역 재개발사업 입찰에 참여한 시공사들이 재개발 사업 조합 측에 제출한 입찰 제안서에 ‘고분양가 보장과 이주비 지원’ 등을 포함한 것은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 위반에 해당한다며 검찰에 수사를 의뢰하였다. 도정법 상의 각종 계약 체결 과정에서 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위(제132조 제1호)는 형사상 처벌대상(제135조 제2호)이 될 뿐 아니라, 시공사들 입장에서는 최대 2년까지 입찰참가자격이 제한되거나 공사비의 100분의 20까지 과징금을 물어야 하는 사유가 되는데(제113조의 3), ‘고분양가 보장과 이주비 지원’ 약속이 바로 이에 해당한다는 것이다. 과연 관계 당국의 이 같은 유권해석이 합당한가에 대한 판단은 별론으로 하더라도 수사결과에 따라서는 건설사들의 희비가 엇갈리고 궁극적으로 재개발·재건축 시장이 위축될 수 있다는 우려가 적지 않다.

사실 재개발·재건축 시장은 지난 11월 6일 국토교통부의 강남 4구 및 마용성(마포, 용산, 성동구) 등 서울 27개 동에 대한 민간택지 분양가상한제(분상제) 발표로 이미 한 차례 타격을 입은 바 있다. 특히 분상제 적용을 피하고자 신반포 3차·경남 아파트 재건축 조합은 ‘일반분양분 통매각’을 위한 조합정관 및 관리처분계획 변경신청을 하였으나, 서초구청에 의해 반려되면서 결국 서초구청을 상대로 행정소송을 제기하는 등 재개발·재건축 공급을 규제하려는 관계 당국과 자신의 재산권을 지키려는 조합 간의 분쟁도 본격적으로 시작되었다.

이처럼 관계 당국이 재개발·재건축 공급 규제에 열을 올리는 것은 ‘이번 정부는 어떠한 수단과 방법을 동원해서라도 반드시 집값을 잡을 것이며, 그 누구도 부동산을 통해 불로소득을 얻어서는 안 된다’는 일종의 신념에서 비롯한 것으로 보인다. 그러나 이러한 관계 당국의 의도와 달리 분상제 발표 후 앞으로 신규 아파트 물량이 희소해질 것이라는 시장 심리가 발동하면서 오히려 신규 아파트를 중심으로 가격이 치솟는 등 곳곳에서는 풍선효과가 발생하고 있다. 또한 장기적으로도 재개발·재건축 사업의 부진으로 인한 주택공급 감소가 예상되면서 한국은행이 지난달 27일 발표한 ‘11월 소비자동향조사 결과’에서는 주택가격전망 소비자심리지수(CSI)가 지난해 9월(128) 이후 가장 높은 수준인 120을 기록하는 등 이미 시장은 1년 뒤 주택가격이 지금보다 오른다는 것을 기정사실로 받아들이고 있어 부동산 가격 폭등 현상은 당분간 이어질 전망이다.

관계 당국으로서는 재개발·재건축 공급 규제를 강화하면 할수록 부동산 가격이 더욱 맹렬히 치솟는 현상을 아이러니하게 받아들일지도 모른다. 그러나 부동산 시장을 움직이는 것은 내일 당장이라도 어떻게 달라질지 모르는 정부 정책이 아니라 자유경제체제의 ‘보이지 않는 손’인 수요·공급의 법칙이라는 점을 생각해 보면, 무리한 재개발·재건축 공급 규제로 부동산의 공급을 줄이는 것은 당연히 부동산 가격을 높일 수밖에 없다는 결론에 이르게 된다. 보고 싶지 않은 것을 보지 않고, 믿고 싶지 않는 것을 믿지 않는다 하여 그것이 존재하지 않는 것은 아닌 것이다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.11.30  15:27:11
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