[이코노믹리뷰=우주성 기자] 부동산 가격 상승세가 좀처럼 잦아들지 않고 있다. 22일 한국감정원에 의하면 서울 지역의 아파트 가격은 21주 연속 상승했다. 분양가 상한제가 정면으로 규제하는 강남의 경우도 전 주에 비해 상승폭을 더 늘리는 등 정부의 규제가 더 이상 먹혀들지 않는 상황이다.

이런 상황에서 부동산 시장에 대한 추가적인 규제 논의도 꾸준히 제시되고 있다. 분양가 상한제 추가 지정과 더불어 현재 추가 규제 대책 중에서 가장 가시화된 대책은 바로 보유세 인상이다.

실제 지난 19일 서울 상암동 MBC 사옥에서 ‘국민이 묻는다, 2019 국민과의 대화’의 주제로 열린 대국민 담화에서 문재인 대통령은 보유세 인상에 대해 검토를 하겠다는 입장을 밝히기도 했다. 다음 날인 20일에도 이호승 청와대 경제수석은 YTN의 한 라디오 프로그램에 출연해 보유세 인상에 대해 긍정적인 검토와 함께 양도세 인하에 대해서는 부정적인 입장을 피력했다.

이런 보유세 인상 카드에 대해 관련 전문가들은 보유세 인상 시 공급이 풀리는 유인효과는 주택 가격 상승 등의 요소로 제한적일 것이라고 지적하고 있다. 또 보유세 인상을 하면서 거래세를 인하하지 않으면 증여가 늘어나는 등의 또 다른 부작용도 빚어질 수 있다고 경고하고 있다.

보유세는 크게 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉜다. 재산세가 지방세라는 한계로 인해 부동산 규제에 한계가 있자 지난 참여정부 때 국세의 개념으로 도입한 것이 종합부동산세다. 2018년 9.13 대책 당시에는 종합부동산세의 세율 상향을 위해 종전의 6억원 이하의 과세 표준 구간을 세부적으로 나눠 3억원에서 6억원 구간을 별도 신설했다. 공정시장가액의 비율도 점차 늘어나는 중이다. 공정시장가액비율은 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율이다. 기준시가에 공정시장가액비율을 곱해 종합부동산세를 산정하게 된다.

김철기 김철기세무회계사무소 세무사에 따르면 올해 종합부동산세의 경우 공정시장가액비율은 2018년에는 80%에서 올해는 85%까지 상승했고 내년에는 90%까지 상승할 예정이다. 종부세 세율도 기존에는 과세표준 3억원 이하는 0.5%로 기존과 동일하지만 나머지 과세표준은 상승했다. 김 세무사에 따르면 올해의 경우 과세표준이 6억원부터 94억원 초과까지는 0.7%~2.7%까지 세율이 올랐고 다주택자들의 경우는 과세표준 3억원부터 94억원 초과인 경우 0.6~3.2%까지 세율이 추가로 상승했다.

전문가들은 이미 보유세를 계속 인상한 상태에서 추가적으로 보유세 인상 카드를 사용하기는 다소 까다로울 수 있다는 반응을 보였다.

김 세무사는 “보유세 자체를 더 강화하기는 힘들 것 같다. 지금도 올린 상태지만 또 여기서 바로 올리기는 힘들지 않을까한다. 공정시장가액비율을 지금처럼 해마다 5%씩 올리면 모르지만 당장은 공정시장 가액비율을 5% 올리기는 힘들 것”이라고 지적했다. 그는 또 “조정지역 3주택자의 경우도 올해만해도 세금 부담이 매우 커진 상황이다. 세율 자체로는 인상이 까다로울 수도 있을 것”이라고 말했다.

김진영 광운대학교 자산관리학과 교수는 “아무래도 재산세를 건들기는 어려울 것이기 때문에 종부세로 방향을 잡을 것이다. 종부세율을 올린다거나, 다주택 고가주택을 중심으로 핀셋 규제 방안을 우선적으로 고려하기 쉽다”고 설명했다. 그는 또 “공제 항목을 줄이는 방법도 고려할 수 있다. 아니면 주택가격이 많이 올랐기 때문에 공시지가가 아닌 실거래가에 맞춰 세율을 조절하는 방법도 있다”고 설명했다.

김 교수는 현재 정부가 보유세 인상은 시사하면서 거래세 인하에 대해서는 주저하는 이유로 부동산 시장의 가격이 상승할 것을 우려하고 있기 때문이라고 말했다. 그는 “거래세를 낮추게 되면 다주택자들이 퇴로가 생기게 된다. 물량공급측면에서 거래세를 낮춰야 하지만 가격 상승 등을 고민하는 것”이라면서 결국 장기적으로는 보유세를 강화할 목적이면 거래세는 인하하는 것이 옳은 방향이라고 설명했다.

김 세무사는 보유세는 높으면서 거래세를 인하하지 않으면 증여가 증가할 수 있다고 지적했다. 보유세가 높은 상황에서 거래세를 인하하자 않으면 결국 증여가 늘어나는 식으로 우회를 하거나 임대사업자로 등록해 시장에 공급이 오히려 줄어드는 영향이 있다는 것이다. 실제 양도세 강화 조치 등이 있던 2018년과 그 이전 2017년을 비교하면 증여 신고 인원과 증여 신고 대상재산이 2018년에 더욱 늘었다. 국세청이 제공하는 ‘증여세 신고 현황’에 따르면 2017년 증여세를 신고한 인원은 12만8454명, 증여세 신고 대상 자산 규모는 23조3443억원이었지만 2018년에는 증여세 신고 인원은 14만5139명으로 13% 증가했고 신고 재산도 27조4114억원으로 17% 가량 늘었다.

전문가들은 보유세 인상으로 주택 공급을 유도하는 효과는 있지만 주택가격이 상승하는 상황에서는 그 효과가 제한적이거나 조세 저항에 직면할 수도 있다고 경고했다.

김 세무사는 “보유세도 마찬가지지만 세금을 올리면 그 세금은 결국 최종소비자에게 전가되는 경향이 있다. 임대료 상승 등의 부담이 이전될 가능성도 있다”고 이야기했다. 그는 지금처럼 주택값이 많이 상승한 상태에서는 보유세를 올려도 차라리 그걸 감내하는 사람이 많을 것이고 그렇다고 주택 상승률만큼 보유세를 계속 올리는 것도 한계에 봉착할 것이라고 설명했다.

김 교수는 "보유세 인상이 된다면 거래가 많이 늘어 공급이 증가할 수는 있다. 다만 그것도 확실히 올려야 효과가 있겠지만 그런 유인효과를 끌어내려면 상당히 많이 인상해야 한다. 그는 보유세라는 것은 일반적으로 인상을 해야 하는 점이 있어 상당히 인상한다면 1주택자도 영향을 받게 된다. 여론이 안좋아지거나 조세저항에 직면할 수 있다"고 밝혔다.