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분상제 발 '추가분담금' 융단 폭격, 어디 향하나강남 등 도심과 가까울수록, 일반분양세대 많을수록 직격탄

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 분양가 하락 지역 지정 이후 지역 내 재건축 재개발 조합 측의 반응이 점차 격해지고 있다. 분상제 지정으로 인한 부작용은 물론이고 지정 지역 형평성 시비도 나오는 가운데 해당 조합들의 분위기도 심상치 않다. 이미 정비사업 연합인 미래도시시민연대가 역시 연말까지 지속적인 집회를 이어가겠다고 나섰다. 

이처럼 정비사업의 조합원들이 분양가 상한제에 민감하게 반응하는 이유는 분양가의 하락이 당장 조합원의 가구당 추가 분담금 상승으로 이어질 밖에 없는 구조이기 때문이다. 총 분양금액의 일부인 일반 분양가액 하락이 커지면 가구별 추가분담금도 따라 상승할 수밖에 없다.

이런 추가 분담금 폭격은 적극적인 가격 통제의 타깃 대상인 강남 지역이면서 일반분양세대가 많은 대단지일수록 취약하다고 관계자는 지적하고 있다.

조합 떨게 하는 추가분담금이란

추가 분담금은 조합원이 정비 사업을 통해 새로운 주택을 공급받을 때 조합원이 추가적으로 부담해야 하는 금액이다. 조합원에게 배당된 조합원 주택의 분양가격에서 조합원의 권리인정금액을 차감한 금액이 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금이다. 따라서 차감해야 하는 권리인정금액이 클수록 부담해야 하는 추가 분담금액은 적어진다. 권리인정금액은 조합원 각 가구의 감정평가금액을 정비사업의 수익률인 ‘비례율’과 곱해서 산정한다. 비례율의 값이 크면 권리인정금액도 커지게 된다.

문제는 일반 분양가가 감소하면 비례율 역시 줄어들 수 밖에 없다는 점이다. 개발 후 총 자산가치인 ‘종후자산’에서 전체 개발금액을 뺀 후 현재의 주택과 토지 가치인 종전자산으로 나눈 값이 비례율인데 일반 분양가격이 하락하면 종후자산 금액도 줄어 당연히 비례율도 줄어들기 때문이다.

강남 조준한 분담금 폭탄

이번에 지정지역으로 지정된 강남지역의 대표 재건축 재개발 단지들도 분양가 상한제로 인한 일반 분양가 하락은 불 보듯 뻔한 상황에서 추가 분담금 예상 상승에 분통을 터뜨리고 있다.

   
▲ 반포주공1단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

현재 조합 내부 소송이 진행 중인 서초구 반포주공1단지의 경우 당초 평당 7000만원대의 분양가에서 주택도시보증공사 등의 규제를 통해 평당 분양가가 5000만원 초반까지 내려갔다. 다시 추가적으로 분양가 상한제의 영향 아래 들어갈 경우 평당 분양가는 3900만원에서 4000만원까지 하락할 수 있다고 업계 관계자는 밝혔다. 평당 1000만원 정도의 분양가 하락이 있는 셈이다. 한 업계 관계자는 “정확히 분양가 상한제 기준이 산정되지 않아 추가 분담금도 어느 정도까지인지는 알 수 없지만 상황에 따라 가구당 분담금이 큰 폭으로 증가할 수 있다”고 설명했다.

역시 마찬가지로 분양가 상한제의 규제지역에 포함된 강남구 개포동 개포주공1단지의 경우 역시 예상분양가는 평당 4500만원 내외이지만 분양가 상한제 적용을 받게 되면 평당 일반 분양가가 3000만원 초반대로 하락할 것으로 예상되고 있다. 1500만원 정도의 금액 차이가 발생하게 되는 것이다. 개포주공 1단지의 배인영 조합장은 “조합원들에게 평균적으로 가구당 1억원 정도의 추가 분담금이 더 얹어질 것으로 보인다. 추가적으로 1억원 이상의 금전 피해가 가는 셈”이라면서 “분양가 상한제에 대한 조합원들의 불만이 조합 임원들에게서 점차 정부를 향해 옮겨갈 조짐을 보이고 있다”고 말했다.

   
▲ 개포주공1단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

강동구 둔촌동의 둔촌주공 아파트나 잠실 진주 아파트도 각각 가구당 6000만원에서 많게는 1~2억원의 추가분담금이 늘어날 수 있다고 업계 관계자들은 전망하고 있다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 “분양가 상한제를 적용하면 전체적으로 일반적으로 추가분담금이 늘어나지만 그 폭은 지역별로 격차가 크다. 조건이 비슷하다면 외곽지역보다는 도심지역이나 선호지역에 추가 부담이 더 늘어나게 된다”고 설명했다.

김 단장은 “분양가 상한제 시 수도권이나 서울 외곽 지역의 추가분담금 상승 폭은 상대적으로 작지만 강남3구나 그와 가까운 지역의 경우 그 폭이 상당히 커지게 된다. 추정상으로도 강남3구와 가까운 지역일수록 조합원 부담금이 늘어나게 되는 경향이 있다”고 설명했다.

김 단장은 또 “기존에 강남 등의 지역은 조합원들이 재건축에 들어갈 때 시세분석으로 고분양가로 책정한 경우도 많고, 상대적으로 규제도 강해 수익이 줄어드니까 부담금이 늘어나게 된다. 사업이 지연되면 건축비나 사업비는 오히려 늘어나고 다시 수입은 줄어드는 악순환이 된다. 최종적인 분담금이 증가하는 경우가 많다”고 말했다.

일반분양분 적으면 전화위복 될 수도

   
▲ 마포구 아현동 일대 전경. 출처=뉴시스

반면 마포구 아현동 아현2구역의 경우도 분양가 상한제 규제 지역으로 지정됐지만 위의 두 매머드급 단지에 비하면 그 여파가 적을 것으로 예상되고 있다. 분양가 상한제로 인해 분양가가 줄어들어도 일반 분양분 자체가 적어 분양수익에서 줄어드는 비중이 제한적이기 때문이다. 아현2구역의 일반 분양 물량은 50세대로 분양가 상한제의 영향은 크지는 않다고 한 조합관계자는 전했다. 해당 관계자에 따르면 현재 조합이 희망하고 있는 분양가는 34평에 12억원 선으로 평당 3500만원 선의 분양가다. 해당 조합 관계자는 “주택도시보증공사와 협의 시 희망분양가보다는 떨어지겠지만 협의 분양가와 분양가 상한제 적용시 분양가의 차이도 그렇게 크지는 않을 것으로 예상하고 있다. 차이가 있더라도 일반 분양 세대수가 적어 큰 영향은 없을 것”이라고 설명했다.

김 단장은 “분양가 상한제 적용 시 일반분양 분이 조합원 세대에 비해 많으냐 적으냐에 따라 추가 분담금 증액과 분양가 상한제의 영향력도 달라진다”고 언급했다. 그는 “일반분양분이 많은 경우에는 상한제 도입으로 인한 수익이 그 만큼 많이 줄어드니까 조합원이 부담해야 하는 금액도 더 커지게 된다. 반면 일반분양분이 적은 곳은 애초부터 조합원이 많이 부담해야 했지만 대신 분양가 상한제 등의 급작스런 규제에도 변동폭이나 수입의 감소폭은 비교적 적다”고 설명했다.

일반 분양 500세대로 동일 조건에도 지역 따라 분담금 3억 차이

김 단장은 “기존의 10층이나 15층의 아파트를 재건축하는 경우에는 일반분양이 많아봐야 300세대에서 500세대다. 반면에 저층 아파트들은 일반분양분이 더 많은 경우가 많다. 이 외에도 단독주택들도 일반분양이 많고 기존 용적률이 적은 부분도 고려해야 하는 등 경우의 수가 많아 대강의 경향으로 이야기할 수밖에 없다. 조합원 수가 많아도 전체적인 부담액은 많더라도 개인 부담액은 적어지는 경향도 있어 일률적으로 말하기는 힘들다”고 말했다.

그는 이어서 “일반분양 세대 규모나 지역 등을 고려해 재건축 단지 규모가 2000세대이고 그 중 일반분양이 500세대일 때 분양가 상한제가 적용된다면 강남 등을 제외한 외곽지역은 가구당 분담금이 2억원 가량 늘어나고 강남 등의 도심지역은 가구당 추가분담금이 평균적으로 5억원까지 늘어날 수 있다”고 지적했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.11.15  10:08:21
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