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“계약갱신청구권 도입돼도 초기 임대료 폭등 가능성 낮다”주임법 개정 좌담회 “임대료 상승세 안정된 현재가 적기, 전월세상한제도 도입해야”

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 더불어민주당 박주민·박홍근·정성호·표창원 의원과 주택임대차보호법 개정연대의 주최로 13일 오후 2시부터 진행된 '주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회'에서는 연구 보고서를 토대로 다양한 의견과 입법 방안이 논의됐다. 연구 보고서 발제 이후 진행된 토론에서 좌담회 참석자들은 시뮬레이션 결과 초기 임대료 폭등 가능성은 낮다는 점과 임대료 상승세 안정된 현재가 적기라는 점을 지적하면서 정책 도입에 긍정적인 입장을 나타냈다. 

   
▲ 주택임대차보호법 개정을 위한 정책좌담회. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

해당 논의에서 가장 현실성있고 긍정적으로 검토된 계약갱신청구권 형태는 2년 계약 후 2년을 연장하는 방식, 즉 '2+2' 형태였다. 또 ‘2+2’ 형태의 계약 갱신청구권과 ‘전월세상한제’를 같이 도입하는 점 역시 좌담회에서 적극적으로 검토됐다. 

주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회의 발제를 맡은 임재만 세종대학교 산업대학원 부동산·자산관리학과 교수는 “주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구” 보고서로 발제를 진행했다.

해당 보고서에서 임 교수는 연간 임대료 상승률을 2%에서 11% 등으로 상정한 후 다양한 형식의 계약 갱신 청구권 방안을 도입해 시뮬레이션 했다. 시뮬레이션 결과에 따르면 계약갱신 청구권 도입만으로는 현재 논의되는 ‘2+2’ 형태에서는 시장 일각에서 우려하는 임대료 폭등 수준의 상승이 발생할 가능성은 낮았지만 전월세 상한제가 함께 도입되는 경우는 초기 임대료의 상승폭은 더 높아졌다.

구체적으로 ‘2+2’ 형태를 도입한 경우의 초기 임대료는 1.43%에서 1.65% 상승할 것으로 나타났다. ‘3+3’ 형태의 경우 초기 임대료 상승률은 4.31%에서 15.35%, ‘2+2+2’의 경우는 3.53%에서 4.60%의 초기 임대료 상승을 보였다.

전월세 상한제를 동시 도입하는 경우는 계약갱신청구권만 도입했을 경우보다 초기 임대료 상승폭이 더 높았다. ‘2+2’형태에서 연 5%의 전월세 상한제도 같이 도입된 경우 초기 임대료 상승률은 1.67%에서 8.32%, 3+3의 경우 초기 임대료는 4.31%에서 최대 21.57%까지 폭증했다.

임 교수는 “계약갱신청구권이나 전월세상한제에 도입에 있어서 먼저 고려해야 하는 것은 일반적으로 고소득층 중 월세, 전세를 임차하는 경우가 있는 반면 부모세대의 지원 없이는 전세를 마련하기 힘든 청년세대나 신혼부부가 있다"면서 “결론적으로 고가의 전세 임차인은 해당 제도 도입시 적용 대상에서 제외하는 방안을 검토해야 한다”고 주장했다. 또 적용 지역에 대해서도 “전세가격이 오르는 핫 마켓(Hot Market)과 전세 가격이 하락하는 콜드 마켓(Cold Market)으로 분류해 선별적으로 콜드 마켓에만 계약갱신청구권을 도입해야 부작용을 최소화할 수 있다는 연구가 있다”고 밝혔다.

다만 임 교수는 좌담회 말미에서 “서울이나 대도시를 선별해서 하는 경우는 그나마 낫지만 예를 들어 서울 내에서 2010년도 이전 공급주택은 규제하고 이후 주택은 규제하지 않는 식의 선별 적용은 외국의 예처럼 부작용이 나타날 가능성이 높아 진지하게 검토해야 한다”고 강조했다.

   
▲ 주택임대차보호법 개정을 위한 정책좌담회에 참석한 참석자들. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

좌담회에 참석한 참석자들과 전문가들은 보고서 등을 검토한 후 계약갱신 청구권 도입시 ‘2+2’ 형태가 가장 현실적이며 초기 임대료 상승 등의 부작용도 가장 적다는 점과 전세가격 상승이 안정화된 현재가 제도 도입에 적기라는 점에서는 대부분 의견을 같이 했다.

이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 연구보고서에 대해 “이미 2015년 주택학회의 연구보고서에서도 2년 후 2년 갱신 형태의 계약갱신청구권 도입은 초기 임대료 상승이 두드러지지 않았다”면서 “2015년 9월 이후 4년간 서울 전세가는 평균 2.89%에서 –1.21% 이내에서 등락하는 중이다. 현재 주택 임대차 계약갱신청구권을 도입해도 초기 임대료 급등 가능성은 없어 도입하기에는 적기”라고 주장했다.

또 이 본부장은 임대료 인상률 상한제에 대해서 “인상률 상한제는 급등을 대비해 시장 안정화를 위한 최후의 수단”이라면서 “임대 계약 이후 갱신 시의 임대료도 시장 임대료에서 크게 벗어나면 사실상 상대방이 수용하기 어렵다. 시장임대료에서 크게 벗어나지 않은 상태에서 쌍방간 협의하는 형태가 될 것으로 보인다”고 설명했다. 그는 “일례로 실제 시장에 더 민감한 상가 건물임대차도 2018년에 상한선을 연 9%에서 연 5%로 조정했지만 큰 문제가 발생하지 않았다. 충분히 제도가 돌아갈 수 있다는 것”이라고 언급했다.

이명섭 국토교통부 주택정책과 과장은 “현재 현실적인 임대차 거주기간을 고려할 때 현실적으로 검토할 수 있는 방안으로 '2+2' 방식의 형태가 현실성이 있지 않겠나 판단하고 있다”고 밝혔다. 그는 계약갱신 청구권의 도입 시점에 대해서 “국지적으로 몇몇 단지에서 가격이 상승했지만 전체 전월세 가격 상승률과 변동률이 안정적인 만큼 현재가 계약갱신 청구권의 도입으로 인한 부작용이 적은 시기일 것”이라고 강조했다. 또 이 과장은 “전월세상한제와 계약갱신청구권을 같이 도입하는 점에서도 협조하는 입장”이라고 언급했다.

전태석 법무부 법무심의관은 향후 입법 시 임대인을 위한 보완 사안의 필요성을 지적하기도 했다. 전 법무심의관은 “지난 시간을 돌이켜볼 때 시장에만 맡겨서 주거 안정과 임대차 시장이 안정됐는지 한 번 생각해 봐야 할 때”라면서 “좌담회에서 검토한 보고서를 봐도 여러 가지 도입 방안 중 2년 후 다시 2년을 갱신할 수 있는 방안이 초기 임대료 상승폭도 크지 않고 현실과 가장 맞는 방안”이라고 말했다. 또 전월세 상한제에 대해서도 전 법무심의관은 “전월세 인상률을 5%로 상한하더라도 주거 안정에 실효적인 부분이 있다”고 언급했다. 또 계약갱신청구권을 도입 시 보완할 부분으로 임대인의 합리적인 계약 갱신거절사유 등도 검토해 보완해야 한다고 지적했다. 

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.11.14  07:43:07
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