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분상제 지정 D-1, 추가 대책도 나올까서울 아파트 20주째 가격 상승, 정부 강력 대책 검토 잇단 발언 '촉각'

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 민간택지 분양가 상한제의 규제 지역 지정이 하루 앞으로 임박한 가운데 서울 아파트 가격이 20주째 상승하는 등 좀처럼 아파트 투자 열기가 식지 않으면서 분양가 상한제 지정이외 추가 안정화대책이 동시에 발표될 가능성이 높다는 의견이 확산되고 있다. 

이미 분양가 상한제만으로도 시장에는 충분히 충격이 있기 때문에 추가적인 규제는 힘들 것이라는 전망도 많지만 시장 분위기로 봐서는 규제의 끝은 아닐 것이라는 전망 역시 점차 힘을 얻고 있다. 이런 주장에 힘이 실리는 것은 바로 정부가 지속적으로 추가 규제 대책이 있을 수 있음을 암시했기 때문이다.

   
▲ 분양가 상한제를 앞두고 서울을 겨냥한 추가 규제도 있을 것이라는 주장이 제기된다. 서울 지역의 한 신축 아파트. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

김현미 국토교통부 장관이 지난달 2일 국정감사에서 시장이 안정되지 않는다는 조건을 달긴 했지만 “더 강력한 대책을 강구하겠다”고 발언한 것이나 지난 30일 김상조 대통령 비서실 정책실장이 종합적인 대책을 내놓겠다고 밝히면서 수면 아래 추가적인 대책이 있는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다.

분양가 상한제 지역 지정이 하루 앞으로 다가왔음에도 불구하고 서울의 집값 상승이 멈출 기세를 보이지 않고 있는 점도 추가적 규제의 가능성을 꾸준히 높여주고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 주택가격은 7월 이후 4개월 가까이 연속해서 상승하고 있다. ‘10월 전국 주택종합매매가격’에서 서울은 주택 가격의 상승폭을 전월의 0.17%에서 0.44%까지 더욱 확대했다. 잠시 주춤했던 재건축 단지의 가격도 다시 상승세를 보이고 있다.

분양가 상한제 시행과 함께 따라 올 수 있는 현실적인 추가 규제로 전문가들은 지금 시행 중인 대출의 추가 규제 강화 이외에도 채권입찰제, 재건축 연한 연장, 주택거래 신고제, 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 다양한 규제 방안을 꼽고 있다.

◆자금 흐름 막아라, 추가 대출 규제 꺼내들까

정부가 여러 번의 부동산 대책을 발표하면서 매번 중요 규제 내용으로 다룬 것은 대출 규제다. 주택 구매 가격에서 가능한 대출한도인 LTV(주택담보대출비율)는 2017년 70%에서 현재 투기과열지구의 9억원 이하 주택의 경우 40%까지 그 비율이 대폭 축소된 상황이다. 9억원 초과 주택의 대출도 지난 해 9.13 대책에서 원칙적으로 금지됐다.

윤지해 부동산 114 수석연구원은 이미 정부가 분양가 상한제 등 정도의 강력한 대책을 마련한 상태에서 현실적으로 병행할 수 있는 규제로 추가적인 대출 규제를 꼽았다. 윤지해 연구원은 “만약 대출 규제를 강화한다면 실소유자와 관련된 부분은 건드리기 힘들다. 따라서 크게 세 가지 부분을 중심으로 규제를 강화할 것이다. 

현재 투기과열지구인 서울 등의 LTV를 40% 적용하는 식으로, 과열 지역 등에 대한 추가적인 규제를 할 수 있고, 다주택자에 대한 추가 규제, 또 고가주택에 대한 규제 등이 중심이 될 것으로 보인다”고 말했다. 

윤 연구원은 “해당 세 가지 부분에서 이미 규제를 하고는 있지만 예외 조항 등을 좀 더 엄격하게 개정하는 식으로 추가 규제할 가능성은 있다. 예를 들어 현재 1가구 1주택자의 경우 새로운 주택을 매입 시 이전 주택을 매도하면 대출이 가능한 점이나 그 전에 대출이 없으면 가능한 점 등의 예외조항 등이 개정될 가능성이 있다”고 설명했다.

◆재건축 연한 연장에 대해서 윤 연구원은 분양가 상한제로 정비사업이 지연되는 부작용이 있을 수 있으므로 실질적으로 재건축 연한 연장 등을 정부가 검토하기는 부담스러울 수 있다고 지적했다. 그는 “이미 실질적으로 안전진단 강화 등으로 30년의 재건축 연한을 연장 가능하기 때문에 무리하게 제도를 손 볼 이유는 없다. 상징적인 의미는 있을 수 있지만 무리하게 연한 자체를 늘리려고 할 가능성은 낮다”고 말했다.

◆채권입찰제, 분양 차익은 막지만 상한제 도입 취지 무색해질 수도

   
▲ 분양가 상한제를 앞두고 청약과열 우려도 제기되면서 채권입찰제 도입 논의도 커지고 있다. 사진은 강남구의 재건축 아파트 현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

이용만 한성대학교 교수는 현재와 마찬가지로 과거 분양가 상한제 도입 시 정부가 가장 고민했던 부작용이 바로 분양가와 시세 차이에서 발생하는 차익 문제라고 설명했다. 이런 분양 프리미엄과 초과수익을 줄이는 방법으로 이 교수는 두 가지 방법을 정부에서 꺼내들 수 있다고 보고 있다. 한 가지 방법은 전매 제한 등의 재매각 기간과 매각 시 거주기간을 정하는 것이다. 해당 방법은 이미 정부가 분양가 상한제 대책을 발표하면서 좀 더 강화된 전매제한 기간을 설정함으로써 추가적인 도입은 힘든 면이 있다고 지적했다. 또 하나의 방법은 과거 분양가 상한제 도입 시 추가적으로 도입했던 ‘채권 입찰제’다.

채권입찰제는 분양가 상한제 등을 통해 주변 시세보다 싸게 분양받은 청약자에게 분양가와 별도로 채권을 매입하게 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자를 선정해 시세 차익을 채권을 매입하도록 유도해 시세 차익을 무력화 하는 제도이다. 2006년 도입했다가 2013년 주택 시장 완화를 이유로 폐지했던 제도이기도 하다.

그러나 이 교수는 채권 입찰제가 분양가 상한제의 부작용인 로또 청약이나 시세 차익은 막을 수 있지만 분양가 상한제의 의도를 퇴색할 수 있다는 점을 지적했다. 그는 “분양가 상한제의 원래 의도는 무주택자들에게 저렴하게 주택을 구입 할 수 있는 기회를 주겠다는 것인 만큼 채권 입찰을 시도하면 채권 매입이 곤란한 무주택자의 경우 주택 매입의 부담이 커지면서 분양가 상한제의 효과가 퇴색하게 된다”고 지적했다.

따라서 이 교수는 분양가 상한제를 통해 정부가 어떤 점을 목표로 하는지에 따라 추가적인 규제 방향이 달라질 수 있다고 설명했다. 정부의 분양가 상한제 도입 취지가 무주택자에게 저렴하게 주책을 구입할 기회를 주기 위해서라면 채권입찰제와 같은 강수를 두기 힘들 것이지만 만약 그보다 부동산 시장 안정과 분양가를 억누르기 위한 규제에 정책의 초점이 있다면 채권입찰제도 도입할 가능성이 분명히 존재한다는 것이다.

이 교수는 분양가 상한제로 인한 시세 차익 때문에 분양 시장 과열은 분명하므로 채권입찰제 이 외에도 추가적으로 청약 조건 강화 등도 고려할 수 있다고 덧붙였다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 채권 입찰제도 일정 부작용은 있지만 분양가 상한제로 인한 청약 과열 등의 부작용이 더 큰 만큼 분양가 상한제를 시행하게 되면 후속타로 도입할 가능성이 높은 것으로 채권 입찰제를 들었다.

권 교수는 “청약자 입장에서 많게는 수천만원에서 수억원 싼 가격으로 분양받는 것이 가능해지므로 청약 과열은 불 보듯 뻔하다. 따라서 정부가 채권 입찰제를 도입할 가능성이 크다”고 분석했다. 그는 “무주택자들이 불리할 가능성도 있지만 정부 입장에서는 분양가 상한제로 인한 청약 과열 진정이 우선이므로 가능성은 충분하다. 서울 시내 일반 주택 분양분이 1년에 평균 1만가구에서 1만2000여가구 정도 되는데 서울의 청약 통장 가입자만 올해 6월 기준 580만명이다. 서울만 봐도 수 백대 일의 청약 과열 조짐이 있는데 절대 이런 문제를 방치하면서 분양가 상한제를 실행하지는 않을 것이다”라고 전망했다.

◆추진 가능성 높은 전월세 상한제와 계약갱신청구권

   
▲ 추가 부동산 규제로 전월세 상한제도 유력하게 꼽히고 있다. 사진은 노량진의 한 민간임대주택. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

권 교수는 그 외에 현재 정부가 추진하고 있는 추가 규제로 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 들었다.

현재 정부와 여당이 추진 중인 계약갱신청구권은 현행의 주택임대차보호법의 2년의 전월세 임대차 계약기간을 임차인인 세입자가 원할 시 4년까지 연장할 수 있도록 하는 제도다. 전월세 상한제 또한 민간임대주택의 전월세 가격 상한을 5% 이하로 묶어 전월세의 급상승을 막겠다는 취지에서 도입하려는 제도다.

권 교수는 “내년 1월 1일부터 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 시행하기 위해 주택임대차보호법 등을 개정하려고 하고 있다. 주택임대차보호법의 제4조 1항의 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’라는 조문을 4년으로 연장하는 것이 주 개정 사항이다”라고 말했다. 그는 “예를 들면 2년에서 4년으로 연장이 되면 전세를 안고 주택을 매매했던 사람 등의 경우는 크게 타격을 받을 수 있다. 4년에 한 번씩 임대차가 돌아오면 최대 두 번까지 갱신이 가능해지므로 실질적으로 8년까지 연장되게 된다. 재산권 침해의 소지가 다분하다”고 지적했다. 권 교수는 “전월세 상한제 역시 서민주거 안정을 위해서 필요한 부분이 있지만 가격이 오르게 되면 정책 시행 초기에 가격이 선반영 돼 임차인이 피해를 입을 가능성이 높아지는 등 부동산 시장의 왜곡이 일어날 수 있다”고 우려했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “일각에서 나오는 3년 임대기간에 추가 3년 연장은 시장에 부담이 될 수 있지만 현재 다뤄지는 계약갱신청구권은 그래도 부작용을 최소한으로 한다면 정부 입장에서 검토는 해 볼만 현실성있는 추가 규제라고 생각한다”고 말했다. 박 위원은 “계약갱신청구권 개정안이 다루는 시장에 2년 연장으로 4년까지 임대차 계약이 연장되는 경우가 현 시장에서도 많이 일어나고 있다는 것은 사실”이라면서 “계약갱신청구권은 전세 시장의 안정을 가져 올 수 있으므로 현실에서도 필요한 측면도 있고 정부에서도 추가적인 규제 방안으로 검토해볼만 하지 않겠나”라고 덧붙였다.

◆강화된 ‘주택거래신고제’ 역시 박 위원이 현재 분양가 상한제 등의 강력한 대책 등을 추진한 정부가 현실적으로 고려할 만한 대책으로 꼽은 규제방법 중 하나다.  

주택거래신고제는 주택 투기 우려가 있는 지역을 주택거래신고지역으로 지정하고 해당 지역의 주택에 관한 소유권을 이전 시 계약 당사자가 15일 이내 주택 소재지의 관할 관청에 신고하는 것을 골자로 하는 제도다.

박 위원은 “현재 실거래 신고 기간은 60일인데 내년부터 30일로 단축하는 법률을 현재 국회 등에서 추진 중에 있다. 과거 시행했던 주택거래 신고제는 15일안에 계약 당사자가 신고를 해야 했다. 그 만큼 정부가 부동산 현황을 빨리 파악하고 대응을 준비할 수 있는 여지는 생긴다”고 설명했다. 그는 “다만 현재도 실거래 신고제를 시행하고 있고 더 강화된 실거래 신고제도 추진 중인 만큼, 크게 실효성이 있는지는 의문이 있기 때문에 30일 기간 설정 정도로만 그칠 가능성도 있다”고 덧붙였다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.11.05  12:19:19
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