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[법과 사건] ‘분상제’ 피하기 위한 일반분양 통매각 결정, 법정싸움 피하기 어렵다
   

지난 29일 신반포 3차 경남아파트는 재건축 조합 총회를 열고 ‘분양가 상한제(이하 분상제)’ 적용을 피하기 위해 ‘일반분양을 하지 않고 기업형 임대사업자에 일반분양할 예정이었던 가구(이하 일반분양분) 전체를 통매각’하는 내용의 결의를 했다. ‘분상제’의 우회로로서 일반분양분을 기업형 임대사업자에 통매각하는 방법은 이미 잠실 진주아파트가 시도를 하였다가 정부의 거센 반발로 조기에 철회한 바 있는 것인데, 신반포 3차 경남아파트는 정부의 경고에도 불구하고 일반분양분 통매각을 해서라도 ‘분상제’ 적용을 회피하겠다는 의지를 보인 것이다.

현재 국토교통부는 일부 재건축 단지의 ‘일반분양분을 통매각하려는 시도’와 관련해 ‘일반분양분 통매각’을 위해서는 ‘조합정관, 사업시행인가, 관리처분인가의 각 변경’이 필요하다는 유권해석을 내려놓은 상태다. 재건축 사업은 ① 사업준비, ② 사업시행, ③ 관리처분계획, ④ 사업완료 4단계로 크게 나누어볼 수 있는데, 재건축 조합의 자율에 맡겨진 조합정관 변경이야 큰 어려움이 없겠으나 당장 사업시행인가, 관리처분인가의 각 변경은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)상 서울시의 인가가 있어야 한다(제50조, 제74조). 그러나 이에 대한 서울시의 입장은 국토교통부보다도 강경해 이들 재건축 단지가 사업시행인가·관리처분인가의 각 변경에 대한 인가를 받을 가능성은 희박해 보인다. 서울시는 심지어 국토교통부의 유권해석에 한 술 더 떠 조합정관의 변경에 앞서 ‘사업준비’단계에 속하는 ‘정비계획의 변경’이 필요하다는 입장까지 내놓은 상태이기 때문이다. 즉, 서울시의 입장대로라면 ‘일반분양분을 통매각’하고자 하는 조합은 우선 ① 사업준비 단계로 다시 돌아가 정비계획 입안, 주민서면 통보 및 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취, 관련부서 협의, 지방도시계획위원회 심의 등의 절차를 밟아 ‘정비계획 변경’에 대한 인가를 받아야 한다. 이후 해당 조합은 조합결의를 통해 정관변경을 하더라도 서울시로부터 ② 사업시행인가 변경 ③ 관리처분계획 변경에 대한 인가를 차례대로 받아야 한다. 특히 서울시가 칼자루를 쥐고 있는 ‘인가’권은 당사자의 신청이 있으면 당연히 그 뜻에 따라 처분해야 하는 기속행위가 아니라 행정청의 정책적 판단에 의해 결정이 가능한 재량행위로 조합이 각 인가변경신청을 한다고 한들 받아들여진다는 보장도 없다. 말하자면, 국토교통부와 서울시는 ‘일반분양분 통매각’을 하려는 각 조합들에게 정부정책에 대항하지 말고 ‘분상제’가 정한 취지에 맞추어 재건축 절차를 밟으라는 무언의 메시지를 보내고 있는 것이다.

   

그러나 ‘일반분양분 통매각’을 결정하게 된 각 조합들로서도 할 말은 있다. 현재 ‘분상제’를 회피하고자 하는 조합들은 대부분 재건축 절차 중 ‘관리처분계획’인가 이후 막바지 단계인 ‘사업완료’에 접어든 곳들이고, ‘관리처분계획’인가 후 일반분양가를 얼마로 정하면 조합원들의 부담금을 얼마나 줄일 수 있을지 등 경제적 가치에 대한 계산까지 모두 끝난 상태에서 갑자기 발표된 정부의 ‘분상제’로 발목이 잡힌 곳들이기도 하기 때문이다. 물론 이러한 계산법에 의해 조합원들이 예상한 경제적 이익을 조합원들의 재산권으로서 보호해야 하는지, 아니면 기대적 이익에 불과한 것으로 치부해도 되는지에 대해서는 논란이 있을 수 있겠으나, 적어도 자신이 당초 기대했던 것보다 적은 수익, 혹은 손해를 감수할 수밖에 없는 조합원들로서 ‘분상제’를 회피하기 위한 방안은 충분히 궁리하고 추진해 볼 법한 것이다. 다만, 각 조합이 선택한 ‘일반분양분 통매각’결정의 결말은 그리 희망적이지 않아 보인다.

   

앞서 살펴본 바와 같이 신반포 3차 경남 아파트 재건축 조합 등이 서울시의 권고에 따라 사업계획변경, 사업시행인가변경, 관리계획인가변경의 각 인가신청을 한다고 하더라도 서울시가 이를 인가할 가능성은 희박해 보인다. 그렇다면 이후 각 조합은 ‘서울시가 각 조합에 내린 각 변경인가신청에 대한 인가거부처분은 재량권을 일탈, 남용한 것이어서 취소하여야 한다.’는 취지의 행정소송을 제기해야 하는데, 법원으로서는 해당 인가거부처분이 재량권을 일탈, 남용한 것이라는 판단을 선뜻 내리기 어렵다. 결국 소송으로 인해 절차는 지연되고, 절차지연 및 ‘일반분양분 통매각’을 결정한 조합 내부의 분열과 갈등도 불가피한 것이다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.11.01  09:48:31
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