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[진단] 서울 재건축·재개발 아파트값 1년새 얼마나 올랐나진행 빠른 강남 전년 동기 30% 가까이 상승, 재개발도 10% 넘게 상승중

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울 재건축·재개발 아파트 가격이 9.13 대책이후 1년동안 최고 30%가까이 상승한 것으로 나타났다. 특히 이들 아파트중에 민간택지 분양가 상한제 적용을 받지 않고 6개월 유예에 해당되는 아파트들의 가격이 큰폭 상승했다. 6개월내에 분양을 못하는 강남 재건축 아파트도 10%가 넘는 가격상승세를 보였다.

재개발 지역은 시공사 선정이 임박한 한남 3구역을 중심으로 분양권을 받을 수 있는 조합원지분이 10%이상 가격이 뛰었다. 재건축·재개발은 민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트와 적용받지 않는 아파트간에 가격 상승폭이 큰 차이를 보였다.

특히 강남권 재건축 단지들은 착공 등의 단계에 들어서 이른 분양이 가시화 된 단지일수록 입주권 매물의 싹이 마르고 가격은 줄곧 상승세를 보이고 있다. 그럼에도 공급 위축 우려와 부동산 가격 상승에 도움이 되는 호재 등이 기대 심리를 자극해 수요는 계속해서 많아지고 있다. 유예기간 내 분양이 가시화되는 재건축 단지일수록 1년 사이의 입주권 등의 시세 상승폭이 최근 큰 폭으로 상승했다. 유예기간 내에 분양이 어렵거나 사업절차가 아직 많이 남은 강남 재건축 단지도 1년 새 꾸준한 상승을 기록했다. 한편 강북 최대 재개발 단지 두 곳 역시 최근 사업 진행이 본격 가시화되면서 가격 상승세를 재촉하고 있다.

이른 분양 가능한 강남지역 재건축단지는 1년새 20%넘게 가격 올라

▲ 둔촌 주공 재건축 현장. 사진=이코노믹리뷰 신진영 기자

둔촌 주공 재건축 사업은 분양가 상한제 회피에 그야말로 박차를 가하고 있다. 11월 15일 착공을 앞두고 매물은 거의 없는 상황이지만 매수 문의는 더욱 많아진 추세다. 이에 따라 가격도 계속 상승세를 기록하고 있다. 34평에 입주 가능한 대지지분을 가진 18평의 입주권 현재 시세는 15억2000만원으로 추가 분담금이 2000만원에서 3000만원 정도 붙을 것으로 예상되고 있다. 해당 평형의 1년 전 가격은 12억5000만원으로 1년 사이 3억원 가까이 상승했다. 1년 전에 비해 25% 상승한 가격이다. 둔촌 주공 아파트의 경우 아직 HUG와의 분양가 협의는 이루어지지 않았지만 조합이 희망하는 분양가는 평당 3800만원선인 것으로 알려졌다. 추정되는 분양가는 3000만원선에서 3500만원선으로 꼽히고 있다. 34평 기준으로 따지면 분양가가 10억2000만원에서 11억9000만원인 셈이다. 현재 인근 아파트의 시세는 올림픽선수촌 아파트의 경우는 17억원선, 헬리오시티는 34평이 20억원에 육박하고 있다.

개포 주공 4단지는 진척된 사업진행으로 사실상 분양가 상한제를 피할 것이 확실시됨에 따라 강남을 겨냥한 자금 출처 조사와 불시 점검 등에도 아랑곳하지 않고 가격 상승을 현재까지 이어가고 있다. 34평형에 들어가기 위한 입주권의 가격은 20억원으로 추가분담금을 포함하면 24억원이다. 평형마다 분담금의 가격은 다르지만 34평에 들어가기 위한 평형대의 시세는 23억원에서 24억원으로 유사하다. 해당 입주권의 1년 전 가격은 17억원에서 18억원으로 현 가격은 1년 전보다 28% 가량 오른 가격이다. 현재 착공이 가시화된 상태에서 평당 분양가는 4500만원에서 5000만원 정도로 추정된다고 인근 부동산 업자들은 주장했다. 이에 따른 34평의 분양가격은 15억3000만원에서 17억원 정도이다. 인근의 디에치이 아너힐스의 경우 동일 평형의 가격은 27억원, 레미안 블레스티지도 비슷한 26억원을 기록하고 있다. 개포4단지 역시착공 이후에는 거래가 막히는 점 때문에 착공을 앞두고 급매물이 나오고는 있지만 여전히 거래될 수 있는 입주권이 제한적인 문제때문에 공급보다 수요가 월등히 많은 상태다. 한 업자는 “현재 정부 정책으로 ‘매물 잠김 현상’이 발생하고 있다. 정책상 소유권 이전등기가 나와야 거래가 된다는 점과 공급부족으로 가격이 상승할 것이라는 기대가 있고, 추가로 토지보상금이 시장에 풀리는 등 시장은 부동산 가격이 오를 호재가 꾸준할 것이라는 판단이 많다”고 말했다.

분양은 멀었지만 분상제 해당 강남 재건축도 꾸준히 상승

▲ 강남구 대치동 은마 아파트 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

조합 측이 분양가 통제를 피하기 위해 꺼내든 임대사업자 일괄매각이라는 강경론 속에서도 신반포3차 경남아파트의 분양 입주권의 가격은 보합과 상승을 오가고 있다. 34평에 입주하기 위한 입주권의 가격은 신반포3차 경남아파트의 경우 30억원에서 31억원을 호가하는 중이다. 1년 전 시세는 26억원으로 4억원 정도 상승했다. 전년 동기와 비교해 15% 정도 상승한 가격이다. 분양가 상한제 적용시 조합에서 추산하는 분양가는 3800만원 정도다. 34평 기준으로 12억9000만원을 기록하는 분양가다. 인근 아파트의 시세는 현재 아크로리버파크의 경우 34평이 32억원에서 34억원 가까이 호가하고 있는 상황이다. 관련 부동산 업자들은 “신반포 3차 경남아파트의 매물은 현재 그렇게 많지는 않다. 매수는 있지만 물량 자체가 마땅치 않아 매매가 원활하지는 않다. 가격은 다시금 오르는 조짐은 보이지만 많이 오르는 분위기는 아니다”라고 말했다. 그는 “현재는 50평대만 있고 나머지 평수는 씨가 말랐다. 현재 조합원 승계가 가능한 물량이 많이 없다. 문의는 늘었지만 그렇게 많이 늘지는 않았다”고 전했다.

은마 아파트는 당초 불시 점검 등으로 다소 가격 조정이 될 수 있다는 일부 의견을 무시하듯 불시 점검의 시작될 때 살짝 보합의 기미를 보였다가 지금까지 계속해서 조금씩 호가를 올리고 있는 상황이다. 은마 아파트의 34평형의 매매가격은 현재 22억원에서 23억원 사이로 1년 전의 19억원보다 4억원, 퍼센트로는 15% 남짓 가까이 오른 상황이다. 조합도 구성하지 않은 추진위원회 단계라 분양가를 산정하는 중개업자들은 아직 없었지만 많은 중개업자들은 은마 아파트의 경우 사업이 진행될 단계도 많이 남은 단지인데다가 추가적으로 강남 지역의 아파트 값이 상승할 여력이 여전히 많다고 생각하고 있었다. 은마 아파트 내의 한 업자는 “토지보상금이 4조원만 풀려도 강남은 오른다. 이제 3기 신도시 보상금으로 45조 가까이 풀리는 마당이라 그런 영향이 선반영되고 있는 것 같다. 그런 이유로 조금씩 매물을 잡고 기다리는 매도자와 문의도 꾸준히 많다”고 설명했다. 주변 인근의 레미안 대치팰리스의 34평 시세는 30억원으로 해당 단지로 조금씩 오르는 중이다.

강북 재개발 지구, 입찰 수주로 최근 가격 상승 전환

▲ 한남3구역 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

일부 건설사가 분양가 7200만원 보장이라는 파격적인 제안까지 들고 나온 한남 3구역의 경우, 오랜 기간 동안 현금 대출이 막혀 가격 상승이 제한적이었지만 최근 입찰 수주 등으로 투자자들의 시선을 다시 끌면서 가격 상승에도 조금씩 호조를 보이고 있다. 한남3구역의 부동산 업자는 “가격 상승폭은 솔직히 지금도 그렇게 오르는 것은 아니지만 사업진행과 가격에 대한 문의는 많다. 솔직히 문의는 많은데 물건이 없어서 거래를 못한다”라고 설명했다. 34평형에 입주하기 위해서는 대지지분이 36평 정도 되는 16억원 가량의 주택에 입주해야 한다고 인근 지역 업자들은 이야기하고 있다. 1년 전과 비교했을 때는 2억원 가량 상승한 가격이다. 분양가의 경우 인근 중개업자들이 추정하는 일반 분양가격은 평당 4000만원에서 4500만원 선으로 13억6000만원에서 15억3000만원 사이로 추정된다. 인근의 한남 힐스테이트의 34평 시세는 15억원 정도다.

한남3구역에 이어 강북 대형 재개발의 다크호스로 떠오른 갈현1구역의 경우도 최근 들어 가격 상승폭과 문의가 다시 늘어나고 있는 모습을 보여줬다. 34평에 입주하기 위해 필요한 대지지분 평형은 60평대 단독주택 수준으로 7억원에서~8억원 정도를 생각해야 한다고 갈현 지구의 부동산 업자들은 이야기했다. 1년 전에 비해서는 4000만원 정도가 상승한 가격으로 1년 새 약 9% 남짓 가격이 상승했다. 분양가격의 경우 아직 분양가를 추정하기에는 너무 이르다는 반응이 주였지만 몇몇 업자가 기존 경험에서 추정하는 일반 분양가는 8억원 내외였다. 은평 뉴타운의 마고정 센트레빌의 34평 시세는 9억원에서 10억원 사이를 기록하고 있다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.10.25  15:39:54
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