[이코노믹리뷰=우주성 기자] 10월 이후 대표 재건축 단지들의 희비는 엇갈렸다. 분양가 상한제 등의 정부 규제가 곧 눈앞에 닥쳐오자 일부 재건축 조합사이에서는 이전의 소극적인 방법보다 좀 더 적극적이고 다양한 해결책을 모색 중이다.

상한제 회피 가능성이 높은 단지들은 대부분 상한제를 피하려는 모습이었지만 그 중에는 계산기를 두드리며 후분양을 고려하는 단지도 있었다. 한편 유예기간 내 분양이 힘든 단지들 중 후분양 여건을 갖춘 단지들은 대부분 상한제 회피를 위한 방법을 모색하는 형편이다. 실제적으로 자금 문제 때문에 주로 건설사와 후분양 협의가 어느 정도 마련이 된 단지들이 후분양을 검토하는 경우가 많았다.

한편 분양가 상한제는 물론 주택보증공사(HUG) 분양가 자체를 피하고자 통매각이라는 방법을 들고 나온 신반포 경남3차 아파트의 경우 정부와 서울시의 제동에 반발하는 모습을 보여주는 등 각종 규제에 대해 적극적으로 방법을 모색하는 재건축 단지와 정부와의 신경전은 점차 거세지는 모습이다.

상한제 이전 분양까지 탄탄대로 걷는 개포 주공 4단지

분양가 상한제 유예의 혜택을 가장 많이 보게 될 단지로는 서울 내에서는 개포주공 4단지와 둔촌주공이 꼽히고 있다. 특히 철거를 모두 완료하고 분양까지 막바지 작업중인 개포 주공 4단지는 사실상 분양가 상한제의 덫은 피할 것으로 보인다. 개포 주공 4단지의 조합장은 앞으로의 사업 진행과정은 분양까지 탄탄대로라고 자신있게 이야기했다.

조합장은 “빠르면 1월 초에 일반 분양 공고를 내는 것도 가능할 것 같다. 철거 끝난 지는 10개월이 넘었다. 사업계획변경 인가 등이 올해 6월경에 있어 지연됐지만 현재 사업 추진에는 전혀 문제는 없다”고 답했다. 조합장은 앞으로의 절차와 관련해 “관리처분 변경 총회하고 인가가 나면 분양가 협의 절차에 들어간다. 관리처분 총회가 11월 말로 예정되어 있으니까 12월초 즘 HUG와 분양가를 협의할 것이다. 인근 단지에 비추어봐서 시간은 충분하리라 본다. 평당 분양가는 4569만원 정도 나오리라고 생각하고 있다”고 언급했다.

상한제 이전 분양과 후분양 선택기로 선 신반포 15차

신반포 15차는 이미 철거가 마무리돼서 충분히 분양가상한제의 유예기간 내 분양이 가능함에도 후분양을 고려하는 단지 중의 하나다. 조합은 일단 후분양의 기조는 유지 중이지만 10.1 부동산 보완대책으로 유예기간안에 분양이 가능해지는 선택안도 추가되면서 오히려 고심이 깊어지고 있다.

조합 사무실 관계자는 “철거 완료는 7월 말에 끝났으므로 물리적으로 그 안에 분양은 가능하다. 다만 원래 후분양을 기획한 단지이고, 9월 초에 총회를 할 때는 후분양을 하겠다고 다시 결의했다”고 설명했다. 관계자는 “일단 기존의 후분양 방안대로 사업을 진행 중이지만 6개월 유예라는 새로운 복안이 있어서 확실히 어떤 결정을 내릴지는 심사숙고 중이다. 여전히 기존에 진행하던대로 후분양을 하는 게 조합 측에 유리하다고 생각하는 조합원이 있다. 추후 의논을 할 계획이다”라고 밝혔다.

관련 부동산 업자는 후분양을 하는데 있어서 실제적인 걸림돌이 되는 자금 문제 등이 해결된다면 해당 단지의 경우 후분양을 하는 것이 유리할 수 있다고 지적했다. 관련 업자는 “실제 신반포 15차의 경우는 세대 수도 많지 않고 애초에 시공사 선정 시에도 후분양을 하는 것에 대해 협의가 된 상황”이라면서 다만 “지금은 시공사와 분쟁이 있는지 사업이 지연되는 상황”이라고 말했다.

조합 사정에 밝다는 한 중개업자는 “급하게 선분양으로 돌아선 단지들은 시공사에서 후분양을 해줄 수 없거나 그런 협의가 없는 단지들이 많다. 해당 단지는 조합 측과 시공사측과 이미 후분양 기조로 간다고 확인한 상태”라고 덧붙였다.

조합이 후분양을 고려하는 또 다른 이유로는 후분양 시 차라리 금전적으로 더 이득이 되지 않겠냐는 계산도 깔려 있다. 한 부동산 업자는 “6개월 안에 분양이 끝나도 결국 HUG의 가격 통제를 받아야 한다. 그럴 바에는 후분양으로 2023년까지 사업을 진행해 분양가 상한제의 적용은 받는 게 낫지 않겠냐는 반응이 조합에 있다”고 지적했다. 분양가 상한제의 기준이 되는 공시지가 등이 매년 상승하는 것이 반영되지 않겠느냐는 심리다. 그는 “조합 내부에서 후분양시의 분양가액이 내년 4월까지 분양할 시와 별 차이가 없거나 차라리 높지 않을까 저울질 중”이라고 조합의 반응을 전했다.

신반포3차 경남아파트, 통매각에 소송 불사하는 강경론 속 6개월내 분양도 고려

신반포 경남3차는 분양가 상한제와 HUG의 분양가 통제에 대해 가장 강경하게 대응 중인 재건축 단지다. 하지만 조합 내부적으로는 상당히 고심이 큰 것으로 알려졌다. 현재 신반포 경남3차 조합은 총회에서 내부적인 정관 변경과 수의계약을 위한 절차 과정을 진행하고 최대한 빠르게 임대사업자 일괄매각을 진행하겠다는 입장이다.

조합 관계자는 “이번 29일 총회를 열어 통매각 여부를 결정해 진행한다. 우선 총회에서는 주민들의 찬반의견을 먼저 확인하고자 한다”고 말했다. 관계자는 임대사업자 일괄매각을 계속 추진하는 이유에 대해 “시나리오와 시뮬레이션을 자체적으로 돌려보고 금액적인 면을 환산해보니, 분양가 상한제가 적용되면 조합원 분양가인 4800만원보다 낮은 평당 3800만원의 일반 분양가가 나오게 된다. 나머지 차액 분에 대해서는 고스란히 조합원들의 추가 분담금이 된다. 그래서 모색한 방법”이라고 말했다. 조합 관계자는 “대기업 법무팀 등을 통해 나름의 자문을 구해본 결과 이런 방법에 명백히 법적인 하자는 없어서 임대매각을 진행하기로 한 것이다. 소송 등은 최대한 피하려고 준비 중이다. 소송 등의 문제가 발생하기 전에 최대한 빠르게 처리하려고 한다. 일단 일괄 매각을 진행할 시는 최소 평당 6000만원 정도에 매각이 된다. 이 점도 이번 총회 책자에 넣어 조합원들을 설득 중이다. 서울시 등의 불허 입장은 명백하고 실제 조합 측에도 서울시의 전화 등이 오긴 했지만 진행에 크게 문제될 건 없다”고 언급했다.

일부 조합원은 일괄매각 방안에 대해서 오히려 좌초될 가능성이 크다고 이야기하고 있다. 일괄 통매각이 이루어지지 않을 경우 조합 측은 내년 4월까지의 안에 분양을 하는 쪽에 마지막 기대를 걸고 있는 실정이다. 한 조합원은 “일괄매각은 쉽지 않을 것이다. 그렇다고 후분양 하는 것도 우리에게는 별 의미가 없다. 조합 측에서는 6개월내에 분양을 하고 싶어하지만 현재 서울시가 관련 건축허가의 승인을 아직 해주지 않아 사실 내년 4월까지의 분양 가능성이 높지는 않다. 현재 이주와 철거는 마무리됐고 땅을 파는 구조, 굴토 과정에 있다”고 이야기했다.

강경한 조합 측의 반응과는 달리 관련 업자들은 회의적인 반응이 많았다. 관련 업자들은 국토부나 서울시, 서초구 모두 불허 입장이 워낙 강한데다가 법적인 문제도 남아 있어 승인 자체가 힘들 것이라고 전망하고 있었다.

한 부동산 업자는 “사업자에게 1400세대 평당 7000만원 정도로 일괄 매각만 하더라도 사업성에서 메리트가 있으므로 조합 측의 입장은 이해가 되지만, 서울에서도 인지도 있는 재건축 단지이고 정부가 눈길을 두고 있는 관심 단지다. 해당 방안은 규제와 분양가 상한제라는 정책 이슈와 맞물려있는 데다가 이를 인정하면 자칫 하나의 선례가 될 수 있기 때문에 절대 허용하지 않을 것”이라고 전망했다.

잠실 진주, 일괄 통매각 좌절 후 다시 관망

한편 잠실의 진주 아파트도 신반포 경남3차에 이어 임대사업자 일괄매각이라는 방식을 연이어 시도하고 나섰던 아파트 단지다. 하지만 강경한 입장을 고수 중인 신반포 경남3차 조합과는 달리 잠실 진주 재건축 조합의 작은 반란은 흐지부지 되고만 분위기다.

잠실 진주 아파트의 한 조합 관계자는 “지난 주만 해도 일괄매각을 염두하고 있었는데 사실상 조금 힘들 것 같다. 정부와 서울시가 워낙 강경해서 지금 추진 중인 재건축 사업에 되려 불리하게 되지 않을까 우려하는 조합원이 많다. 그런 압박을 뚫고 사업을 진행하기는 어려울 것 같다”고 전했다. 통매각 시도가 무위로 돌아간 후 조합 측은 일단 현재의 사업진행에 우선 매진하면서 상황을 더 지켜보겠다는 입장이다. 해당 조합원은 “현재는 설계변경에 집중하는 중이다. 일단 이주는 다 끝났고 석면조사 절차를 끝낸 후 본격적인 철거 준비에 돌입하는 중”이라고 사업 현황을 말했다.

그는 앞으로의 선택지 중 유예기간 내 분양과 후분양에 대해서도 회의적인 입장을 내놓고 있었다. 설계변경과 철거 등을 끝내고 사업시행인가 변경과 관리처분인가 변경 등의 절차도 남아 있는 상황에서 내년 4월까지 일반분양 신청은 불가능하다는 것이다. 그는 “후분양도 분양가 상한제가 적용되면 실익이 없다는 의견이 조합원들 사이에서 나오는 만큼 일단 추이를 천천히 지켜보는 게 좋을 듯하다”고 덧붙였다.

미성크로바, “분양가상한제 이전에는 물리적 불가, 후분양 추진하겠다”

잠실 미성크로바 재건축 조합도 대표적으로 후분양을 고려하는 단지 중의 하나다. 미성크로바는 현재 이주는 완료된 상태에서 평형신청 단계에 있어 물리적으로도 일단 유예기간 내 분양은 결코 쉽지 않을 전망이다. 이런 상황에서 미성크로바 재건축 조합도 2022년 하반기에 가능할 후분양을 통해 분양가 상한제의 적용을 받더라도 우선 HUG의 규제를 벗어나는 것이 유리하지 않을까 고민하는 분위기가 엿보였다.

재건축 현장 인근의 한 중개업소는 “미성크로바의 경우 만약 유예기간안에 분양을 해도 HUG의 규제를 받으면 인근에 마땅한 비교 단지가 없어 분양가가 2800만원 정도로 책정될 텐데 차라리 공시지가를 기준으로 삼는 분양가 상한제 적용을 받는 것이 유리하지 않겠냐는 반응이 있다. 조합측은 후분양이 잘 풀리면 후에 분양가를 3000만원대 후반에서 4000만원까지 책정할 수 있지 않을까 기대 중인 것으로 안다”고 전했다.

미성크로바 조합관계자는 후분양 계획에 관해 “후분양은 관리처분때도 이미 그렇게 결정했었다”며 분양가 여부와 관련이 있자는 주장에 대해 일축했다. 그는 시공사와의 협의가 없어 후분양은 어렵지않겠냐는 일부 업자의 지적이 있었다는 말에 “그런 조건 역시 우리가 시공사와 협의시 다 이야기를 한 것이다. 후분양과 선분양 중 조합에 유리한 조건에 시공사도 따르기로 했다”고 설명했다. 실제 시공을 맡은 건설사 역시 같은 입장인 것으로 확인됐다. 조합 관계자는 “조합원들도 지금껏 후분양으로 가는 것으로 알고 있고 2017년에도 다시 고지했다”면서 “물리적으로는 선분양은 안되는데다가 일단 건설사의 협의도 있었으므로 2022년 정도를 목표로 후분양을 고려하는 것이다”라고 말을 줄였다.

안전진단 강화에 이의제기한 올림픽선수촌아파트 재건축 모임

재건축 조합의 반격은 분양가 상한제에만 국한된 것은 아니다. 지난 해부터 강화된 재건축 안전진단의 턱을 결국 넘지 못하고 이번에 재건축 사업에 제동이 걸린 올림픽선수촌아파트 재건축 모임은 안전진단결과에 이의를 제기한 데 이어 지난 22일에는 관련 계산 데이터를 안전진단을 진행한 용역 회사 측으로부터 건네받아 모임 측에 제출해 달라고 송파구청에 요청한 상황이다.

송파구청 관계자는 “강화된 정밀안전진단을 통과되지 못한 것이다. 이번에 가중치가 늘어난 구조안정성에서 용역결과 B등급이 나왔는데 그게 결정적으로 작용했다”고 밝혔다. 

재건축 모임 측은 현재 데이터 상의 오류가 있다는 의견이다. 올림픽선수촌아파트 재건축 모임의 대표는 “공학 계산 데이터 중 일부와 계산의 가정에 문제가 있었다는 점을 내부적으로 확인했다. 용역사에 원천 데이터를 달라고 구청을 통해 신청한 상태다”라고 밝혔다. 그는 추가적인 대응에 대해서 “소송이 최선의 방법은 아니라고 생각하지만 일단 관련된 법규는 모두 검토해서 결정할 것”이라고 밝히면서 추후 법적 쟁점도 다툴 수 있음을 시사했다.