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[ER궁금증] 대체투자 대중화의 선봉....리츠(REITs)를 알고 싶다3년간 자산규모 2배...저금리·저성장 시대의 투자 대안

[이코노믹리뷰=장서윤 기자] 점심 때 마실 커피 한 잔 값으로 건물주가 될 수 있다. 바로 ‘리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)’ 때문이다.

최근 한국은행이 역대 최저수준으로 기준금리를 인하하면서 초저금리 시대에 본격적으로 진입했다는 분석이 나온다. 초저금리 시대로 진입했다는 것은 저성장, 저금리로 인해 채권, 주식 등 전통적인 자산을 통해서는 더 이상 수익을 내기 어려워졌다는 의미다. 이에 따라 새로운 투자 대안을 찾으려는 수요가 커지고 있다.

   
▲ 출처=삼성증권

글로벌 초저금리 시대에 대체투자의 필요성은 대두되고 있다. 대체투자는 기존 주식, 채권 같은 전통적인 투자 상품이 아닌 다른 대상에 대안적으로 투자하는 방식으로 크게 부동산(임대주택, 오피스, 물류센터 등), 인프라(신재생 에너지, 도로, 항만 등), 비상장기업(비상장 주식, 기업대출), 기타 실물자산(항공기, 선박, 미술품 등)으로 투자 영역을 분류할 수 있다.

글로벌 대체투자 시장 리서치기관인 프레킨(Preqin)에 따르면 글로벌 대체투자 운용자산(AUM) 규모는 2008년 3조1000억 달러에서 지난해 6월 기준 9조5000억 달러를 기록해 지난 10년간 3배 이상 성장했고, 2023년에는 14조 달러로 전망된다.

전통투자에 비해 대체투자가 갖는 강점은 투자자산에 대해 직접 경영참여, 지분이나 대출·채권 투자를 함으로써 통제력을 갖고 자산가치의 상승과 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 것이다.

   
▲ 출처=삼성증권

리츠는 기존 주식, 채권과 같은 전통투자가 아닌 대체투자의 하나로, 부동산 간접투자 상품을 말한다.

리츠는 다수 투자자들의 자금을 모아 사무실이나 오피스 등 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대료 수입과 매각 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당으로 분배해야한다. 리츠는 높은 배당 수익률과 장기적인 연평균 수익률 측면에서 우수해 저금리시대, 주식시장이 불안정한 때에 투자 대안으로 투자자들에게 각광받고 있다. 현재 역대 최저금리 기조와 주식시장의 불안정한 상황도 배당수익을 추구하는 리츠에는 긍정적이다.

   
▲ 출처=삼성증권

사실 한국에 리츠 제도가 도입된 것이 최근은 아니다. 2001년 도입됐으나 근 20년 동안 상장리츠 시장의 성장은 미미했다. 한국은 국내총생산(GDP) 대비 상장 리츠의 비중이 0.05%에 불과하지만 미국은 6.9%, 캐나다 3.4%, 호주 11.6%, 일본 3.9%, 싱가포르는 27.5%에 달한다. 미국과 일본, 호주, 싱가포르 등은 이미 은퇴자들의 노후 대비용 상품으로서 리츠를 적극 활용되고 있다.

지난 11일 공모청약을 마친 롯데리츠는 청약 경쟁률 63.28대 1을 기록하며 4조7610억원의 청약 증거금을 모았다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트 아울렛 등 10개 점포에 투자한 리테일 리츠다. 한국감정원 리츠정보시스템에 따르면, 올해 8월 기준 국내 리츠 수는 230개, 자산규모는 46조5000억원으로 집계됐다. 2016년 자산 규모 25조원과 비교하면 86% 성장했다.

하지만 개인 투자자가 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠는 여전히 그 비중이 적다. 그동안 국내 리츠 시장이 기금·공제회 등 기관 투자자가 투자하는 사모 리츠 위주로 운영됐기 때문이다. 국내에 상장된 공모 리츠는 총 5개로 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 등이 있다. 자산 규모는 1조6000억원으로 전체 리츠 시장의 3.5%에 그친다.

대체투자의 대중화에 기여하고 있는 공모 리츠는 개인 투자자들에게 다양한 투자 기회를 제공하고 있다. 시가총액이 낮은 국내 공모 리츠는 아직 초기 단계이기 때문에 다른 국가와 비교했을 때 높은 성장 잠재력을 가지고 있다.

   
▲ 출처=삼성증권

지난 9월 11일 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 공모 리츠를 활성화하는 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 발표하면서 정책 기대감이 커지고 있다. 파격적인 세제 혜택이 활성화 방안의 골자다. 공모 리츠 투자자들에게 5000만원 한도로 배당소득에 대해 분리과세를 적용하고 세율을 9%로 내린다. 공모 리츠 펀드나 이들이 100% 투자하는 사모 리츠에 대한 취득세 감면, 과세이연 혜택 연장 등도 추진된다.

서정연 신영증권 애널리스트는 산업분석 보고서에서 “투자자에게는 세제혜택과 더불어 높은 배당수익률과 중장기 안정적인 자본이익을 안겨주는 리츠를 투자하지 않을 이유가 없다”면서 “리츠에 부동산 자산을 매각하는 공급자 입장에서는 크게 세 가지 장점이 있다”고 밝혔다.

먼저, 공급자는 고정자산인 부동산을 유동화하여 부채비율을 줄이고 재무지표를 개선할 수 있다. 또 해당 자산에 대해 우선매수선택권을 설정할 시 향후 자산 재매입이 가능하다.

리츠에 지분출자(돈을 내고 지분을 획득하는 것)를 할 경우 건물 소유자와 유사한 지위와 임대수익을 얻을 수 있고 법인세 면제(배당가능 이익 90% 이상), 분리과세(토지재산세 0.2% 단일 세율, 종합부동산세 제외), 양도세 이연의 세제 혜택을 받을 수 있다.

장서윤 기자  |  jsy09190@econovill.com  |  승인 2019.10.20  18:34:17
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