[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울 외곽지역의 반란은 얼마나 지속될 수 있을까. 서울 외곽지역의 아파트가 들썩거리고 있다. 서울 남동부 지역인 하남과 남서쪽인 김포, 서울 북동부지역인 남양주와 북서부지역인 파주까지 서울을 둘러싸고 있는 외곽지역의 집값 상승세가 모처럼 눈에 띄게 게 강세를 보이고 있다. 왜 일까. 민간택지 분양가 상한제 시행예고 여파일까. 교통호재로 개발이익에 대한 기대때문일까. 현장을 찾아 그 배경과 향후 전망을 알아봤다.  

사회간접자본 예산 확대와 교통망 확충 등이 이어지면서 해당 지역인 경기권의 부동산이 움직이고 있다. 지난 달 25일 국토교통부는 내년 철도 예산을 올해의 5조3000억원 규모에서 20% 가까이 확대한 6조3000억원으로 확정지었다. 특히 GTX(수도권광역급행철도) 등의 광역철도 건설에 4405억원을 추가 편성했다. 이에 따라 광역철도 등이 주로 깔리는 경기 지역의 부동산 상승이 다시금 이목을 끌고 있다.

이번 김포 골드라인 개통으로 경기 북부권 중 부동산 가격이 가장 낮은 김포는 조심스러운 가격 상승 기대감을 나타내고 있다. 교산 신도시의 영향과 5호선 복선전철의 영향으로 이미 기존 호재의 영향을 받던 하남 역시 상승주가를 계속 유지하는 중이다. GTX-A 연장이 결정된 파주 운정과 지난 8월 최종적으로 GTX-B 노선이 예비타당성 조사를 통과한 남양주 역시 역세권 중심으로 상승이 기대되는 모양새다. 한편 7호선 연장과 GTX-C의 수혜를 받는 의정부도 해당 지역을 중심으로 가격 조정과 청약 경쟁률 등에서 변화의 조짐을 보인바 있다. 

지난 27일 개통 ‘김포골드라인’...주변 역세권도 골드라인 형성하나

4일 김포공항역의 공항철도 환승게이트 앞에서는 이정표 공사가 한창이었다. 바로 지난 28일 개통한 김포 ‘골드라인’ 환승 안내를 위한 새로운 이정표 설치 공사였다. 양촌역 부터 김포공항역까지 10개역, 약 23km를 운행하는 김포 골드라인은 김포 전체 통행 수요의 10%를 차지할 것으로 예상되면서 김포의 핵심 교통수단으로 부각되고 있다. 새로 개통된 노선에 대한 인근 부동산 시장의 관심도 덩달아 커지고 있다. 이 중에서도 골드라인의 중간지점 역인 사우(김포시청)역의 부동산업자들은 초역세권 단지들이 밀집한 지역이라는 점에서 조심스런 기대감을 보이고 있었다.

사우역의 한 부동산 업자는 해당 김포 경전철이 가격에 영향이 있었냐는 질문에 “공사만 5년을 했는데 1000만원 가량 조금씩 올랐다. 별안간 확 오른 것은 아니다”라고 답했다. 그는 “서울 근교의 양주, 파주, 남양주, 의정부와 비교해서 김포가 가격이 제일 싸다. 오른 가격이 20년 된 아파트는 25평이 2억3500만원에서 2억5500만원이다. 4월 입주한 아파트(아이파크)는 4억원이다”라고 설명했다. 장기적인 영향에 대해서는 그는 “일단 통근 시간이 광화문 기준으로 한 시간 정도면 갈 수 있다. 시간이 절반으로 단축되니 교통에 대해서는 시민들이나 시장 반응이 호의적이다. 초역세권인 사우역 지역 아파트는 당분간은 오를 수밖에 없다. 개통하고 나서 반응이 괜찮으니 일부 매도인은 불과 3~4일 사이 호가를 1000~2000만원 올리는 사람도 있다”면서 “25평 기준 3억원까지는 오를 수 있으리라 본다”고 말했다.

한편 인근 아파트 단지의 한 부동산 업자는 다소 보수적인 예상을 내놓기도 했다. 그는 “집값은 오르는 폭을 장담할 수 없지만 최소 빠지지는 않으리라고 본다”면서 아직은 지켜봐야 한다고 답했다. 그는 다른 지역과 마찬가지로 김포도 “역 근처 동양아파트 등 기존 아파트들은 서울 쪽이 가격 올라가면 오르는 경우가 있다. 상승의 시작점은 서울이지만 다른 경기 지역보다 김포는 가격 상승으로 이어지는데 시간이 걸리는 편”이라면서도 “이 지역 부동산들은 20평대에 비해 30평대가의 가격이 저평가 되어 있다. 골드라인 때문에 가격이 같이 오르는 효과는 있으리라 생각한다. 요즘은 물건 자체가 적다. 입지가 좋은데다가 완공 소식 때문에 하나 둘씩 문의가 많이 늘고 있다”고 이야기 했다.

사우역 인근의 다른 업자 역시 “아직까지는 이 지역의 전체적인 집값에는 영향은 없다. 이번 완공 호재 이전에 이미 한번 가격이 반영이 되긴 했다”면서 가격 상승이 가시화되지는 않았다고 말했다. 그는 그러면서도 “다만 완공됐으니 가격이 상승하는 등의 변동은 분명 있을 것이다. 서울 지역의 상승 영향도 5~6개월 후에는 김포 지역에 영향이 있을 것이기 때문에 장기적 상승은 기대해도 될 것”이라고 전망했다. 해당 업자는 “거래가 활발한 정도는 아니지만 해당 호재와 관련한 문의는 늘어났다”고 전했다.

하남, 기존 상승에 5호선 연장 호재도 가세하면서 매매, 전세 동반 강세

하남은 기존의 하남 지역 개발 호재와 서울로부터 수요가 꾸준히 몰리는 점, 그리고 마지막으로 교통 개발 호재까지 겹치면서 전세와 매매의 상승이 계속되고 있다. 한국감정원의 지난달 30일 기준 하남의 매매 상승률은 0.3%로 전주에 비해 상승하면서 세 달 가까이 연속으로 상승세를 기록중이다. 전세 상승률도 전주 대비 0.15% 상승했다.

하남시의 한 업자는 전세 상승 등이 매매 상승을 이끌면서 전체적으로 아파트 상승세가 이어지는 가운데 5호선과 9호선 연장 등의 수혜 영향을 받는 미사 지구와 하남시청 등을 중심으로 가격이 상승하는 추세라고 설명했다.

해당 업자는 “5호선 미사역 개통은 내년 4월로 예정되어 있다. 해당 지역의 경우 34평 기준으로 평균 7억원 후반에서 8억원 정도다. 매매가 자체는 연초에 7억원까지 떨어졌다가 회복된 가격이다. 5호선 연장만 되면 미사 역 근처로는 같은 34평대 기준 9억원 까지는는 올라갈 수 있다”고 말했다. 그는 “해당 지역은 저렴한 아파트도 상당히 오르는 추세다. 미사역도 그렇고 하남 전체적으로 아파트 가격이 상승하는 것 같다. 하남의 전세가가 오르니까 매매가도 아무래도 같이 상승했다”고 설명했다.

그는 다른 가격 상승의 요인으로 “교통호재도 있지만 공급물량이 적은데 비해 하남은 수요가 많은 편이다. 미사역 인근은 더 이상 분양 물량도 없어서 더 오를 수도 있다”라면서 “기업체도 이동하는 추세고, 관공서도 늘어나고 하는 영향으로 매매나 전세를 찾는 전화가 많다. 또 고덕동 그라시움 등이 많이 오르는 영향과 함께 조금 더 저렴한 쪽을 찾는 수요도 늘어나고 있다”라고 언급했다. 그러면서 해당 업자는 “요 몇 달간 문의는 지하철 수요를 찾는 영향이 크다고 생각한다. 미사 쪽 말고도 신장동이나 덕풍동도 3호선이나 5호선 연장 영향을 받았다. 덕풍동의 경우 10년된 아파트가 33평 기준 6억원 정도로 상승했다. 하남시청역과 덕풍역, 풍산역 모두 교통호재의 영향 하에 있으니까 그 쪽 주변도 들썩이는 편이다”라고 답했다.

다른 미사 지역의 한 업자도 “복선전철이 들어온다는 발표로 2년 전에 한번 확 올랐고 지금은 보합에 가까운데 내년 이후 완공이 되면 다시 한번 오를 것이다”라고 밝혔다. 그는 “94년도에 지어진 현대 아파트는 22평형이 3억원이고 역시 같은 해 지어진 인근 은행아파트는 37평이 5억4000만원, 대명아파트는 33평이 5억6000만원 정도 나간다‘고 말했다.

해당 업자는 "현재는 전철 때문에 들어오는 사람이나 수요가 많고 문의 역시 많다. 강남처럼 매물을 거둬들이고 하는 건 아직까지 없는데 몇 개월후에는 여기도 그런 반응이 나타날 가능성이 있다. 교산 신도시도 들어서는 영향도 있지만 아무래도 5호선 연장이 이슈가 된 것은 사실이다"라고 답했다.

그는 교통 호재로 인한 상승에는 크게 두 가지 주기가 있다고 답했다. 업자는 “교통 계획이 수립돼서 확정된 경우는 투자자들 중심으로 몰린다. 이 때 상승폭은 이미 현재 가격에 반영됐다. 이후 실제 완공 시 서울에 있는 사람들 즉 실수요자 중심으로 가격이 다시 상승한다. 후자를 생각한다면 다시 얼마든지 가격이 상승할 것이다”라고 덧붙이기도 했다.

하남시청 역에 있는 한 업자는 “교통호재로 인한 수혜는 미사역이 제일 클 것이다. 송산역과 2020년 하반기 개통 예정인 하남시청역 인근 지역도 가격 상승세에 영향을 받은 것으로 안다”고 답하면서 현재 근처 부동산에 교통 호재에 관한 문의에 대해서도 “지금 엄청 문의가 많다. 수요 문의가 굉장히 많아 졌다. 가격대 상승은 아직 가시화되지는 않았지만 지금 매수 시점이라고 사람들이 생각하는 것은 확실한 것 같다”고 말했다. 그는 “가격 상승 시점도 약간 시차를 두고 다를 수 있다. 내년 초에는 미사역과 송산역 개통되니까 당분간 그 지역은 강세를 보일 것이다. 하반기에는 하남시청이 개통되는 데 따른 영향이 있을 것이라 생각된다”고 이야기했다.

3기 신도시 불안 떨치고 GTX 완공까지 장기적 호재 기대하는 파주 운정

파주도 대표적인 교통 수혜로 3기 신도시와 미분양의 그늘에서 벗어나는 모습을 보이고 있다. 파주의 경우 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선이 대표적인 교통호재다. 운정 신도시의 업자들은 해당 부동산의 가격이 영향을 받기 시작한 시점을 운정까지 GTX 노선의 연장이 결정된 2017년으로 지목했다.

운정 신도시의 한 중개업자에게 해당 교통 호재이후 생긴 가장 큰 변화를 물었다. 그는 미분양 물량 해소와 일부 단지의 가격 상승을 꼽았다. 업자는 “운정신도시의 경우 운정 아이파크와 푸르지오, 힐스테이트가 GTX 노선으로 인한 최대 수혜단지다. 해당 단지들은 34평 기준으로 5억원에서 5억5000만원을 넘어건다. 호재 소식이 들린 2년 전과 비교해서는 최소 1억원에서 1억5000만원 오른 것”이라고 말했다. 그는 앞으로의 상승이 더 기대된다면서 “착공식을 막 끝낸 상태니까 투자자 중심의 수요가 앞으로 있을 것이다. 또 GTX-A라인 중에는 유일하게 조정지역도 아니고 투기지역으로 지정되지 않아서 투자하는 외지 사람, 특히 서울쪽에서 꾸준히 많이 찾는다”고 답했다.

다른 운정신도시의 업자는 3기 신도시의 영향이 아직 적은 반면에 교통 호재로 인해 가격은 조금씩 오르고 있다고 했다. 그는 “GTX 역사주변으로는 영향을 받고 있다. 프리미엄이 1억에서 1억5000만원은 있다. 3기 신도시 영향은 아직은 없는 편이다”고 이야기했다. 업자는 또 “그 외에 올해 5월 파주로 3호선 연장도 확정은 됐는데 3호선 연장은 아직 확정 노선 발표는 없어 그런 영향은 없다. 다만 나중에라도 장기적인 호재 요소가 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

반면 운정의 한 중개업소는 가시화되지 않는 3호선 연장 소식이지만 확정적인 내용이니만큼 이미 그로 인한 문의나 거래는 늘었다고 이야기했다. 그는 “매매거래는 꾸준히 되고 요즘은 손님도 들고 있다. 가격 자체는 보합인 것 같다. 매매거래 수는 많이 늘어났다. 3호선 발표 이야기가 나오고 매매가 늘어났다”고 설명했다. 그는 “3기 신도시로 영향 받을거라 생각했던 투자자들이 별 영향이 없자 다시 관심을 보이는 것이다”라고 덧붙였다.

다산 신도시와 GTX-B를 따라 호재 이어갈 남양주

지난 8월 21일, GTX 노선 중 마지막까지 예비타당성의 벽을 통과하지 못했던 GTX-B 노선이 마침내 예비타당성 조사를 통과하면서 남양주에서도 최근 들어 변화가 감지되기 시작했다. 남양주 역시 미분양 물량이 소진되는 등 교통 역세권을 중심으로 새로운 분위기가 감지되고 있다. 대표적인 다산 신도시 등의 지역 이외에도 GTX-B와 연결되는 역 근처의 부동산도 이런 흐름에 동참하고 있다. 평내호평역과 별내역 인근 지역이 대표적이다.

평내호평역의 한 중개업자는 “GTX 호재 이야기 나온지는 오래됐다. 이 지역은 정거장에 가까운 단지들이 많으니 수요가 움직이고 있다고 봐야 한다”고 설명했다. 그는 “GTX 노선이 평내호평역과 바로 이어지는 역세권은 당연히 가격 조정을 많이 받는다. 마석 쪽은 이 곳과 비교해서 주변에 역세권에 단지가 많지 않지만 이 곳은 역세권 아파트가 많은데다가 이마트나 병원, 영화관, 복지관, 문화센터 등의 인프라가 많은 곳이라 이런 시너지가 많이 나는 곳이다”라고 말했다.

다른 중개업자도 가격 추이에 대해서 “현재는 신축 아파트 중심으로 움직인다. 신축인 KCC 스위첸같은 경우는 84㎡당 1500만원으로 30평대는 4억5000만원에서 5억원이다. 가격 반영은 바로 되지는 않지만 있지만 저평가 됐으니 많이 오르는 조짐이 보이고 있다. 일부 평수는 최근에 매매가가 3000만원 높게도 거래가 됐다”고 말했다. 그는 이어 “구축 아파트 같은 경우는 큰 변화가 없고 신축 중심으로 치고 나가는 모양이다. 남해종합건설의 오네뜨센트럴도 입주중인 단지인데 분양가 대비 프리미엄이 1000만원에서 많게는 5000만원까지는 올랐다. 74㎡에 3억9000만원이다”라고 덧붙였다.

인근의 한 업자 역시 “분명히 직접 연결되는 역이라 수혜가 있다. 아직은 충분히 많이 오르지는 않았다. 하지만 교통호재 때문에 문의는 많이 온다. 매매 수요가 많다”고 전했다. 그는 “신, 구축아파트 모두 요즘 비슷하게 조금씩 상승은 했다. 별내 쪽도 이런 수혜의 영향이 있다”고 말했다.

7호선 연장과 GTX-C 사업의 한복판을 관통할 의정부

의정부는 GTX-C 사업의 수혜를 받을 예정이다. 해당 노선이 의정부역등과 연결되는 것은 물론, 의정부 탑석지역도 지하철 7호선과 연장되는 호재와 최근 들어 비조정지역이라는 투자상 이점이 겹치면서 관련 지역 등에서 상승 분위기가 일어나고 있다고 해당 지역 업자들은 이야기하고 있다.

지난 8월 분양에 들어간 의정부 ‘센트럴자이 앤 위브캐슬’도 17대 1을 넘는 평균 경쟁률을 넘기면서 1순위 마감했다. 해당 현장과 가까운 의정부 역은 2021년 착공되는 GTX-C 노선이 경유하는 역이 될 전망이다. 관련 부동산 업자들과 분양 관계자들은 청약 열기에 해당 교통호재가 강하게 작용했다고 주장하기도 했다.

특히 2018년 11월 분양한 의정부 탑석 센트럴자이의 경우 7호선 탑석역이 연장됐다는 소식이 알려진 후로 청약 경쟁률이 평균 41대 1을 기록했다. 현재 해당 지역의 분양권 프리미엄은 1억원 정도 붙은 상태라고 현지 부동산 업자는 설명했다. 그는 한 두 달 새에도 꾸준한 수요층으로 인해 프리미엄 가격이 많이 오르고 있다고 현지 상황을 전했다.

다른 업자들의 의견도 다르지 않았다. 한 업자는 “탑석 센트럴자이의 30평대 가격은 5억원 정도로 최소 프리미엄은 7000만원 정도라고 본다. 앞으로 7호선 연장 등의 교통호재의 영향을 받는다면 거기가 제일 많은 영향을 받으리라 생각한다”고 밝혔다. 다른 업자 역시 “탑석 센트럴자이는 분양가에서 적은 평형은 5000만원 정도, 큰 평수는 8000만원 정도 올랐다. 세대수 비슷한 신규단지를 비교하면 최소 6억원까지는 상승하리라 생각한다”고 이야기했다.

탑석 근처의 아파트 시세 또한 상승 변화를 보이고 있다. 입주 후 12년이 지난 한라 비발디는 34평 기준으로 3억2000만원이다. 7호선 연장이 결정된 2~3년전보다 오른 가격이다. 그리고 의정부 3동의 센트럴자이 앤 위브캐슬의 경우 분양가는 평당 1500만원을 넘는 수준이다.

의정부역 인근의 한 부동산 업자는 "GTX-C의 경우 아파트 시세에는 영향을 지난 몇 년간 조금씩 줬다. 아무래도 7호선 호재는 탑석역이 가장 영향을 많이 받는다. 거기서는 현대 1,2차 정도가 제일 많이 올랐다. 30평대 기준으로 1차는 3억원 2차는 2억9000만원 가량이다. 예전보다는 2차는 3000만원 1차는5000만원 가까이 오른 가격이다"라고 말했다. 그는 ”의정부 자체가 많이 오를 것이라 기대하는 사람들이 많다. 가격도 많이 낮은 편에 규제 지역도 딱히 아니라서 물건을 내놓은 사람들도 가격이 오르길 기대하지 팔지는 않으려고 하는 형편“이라고 말했다.

인근 지역의 다른 업자도 “7호선 연장지역인 탑석의 경우 제일 호재의 수혜를 많이 보는 곳은 현대 1차, 송산주공 4단지하고 한라비발디다. 이 들 단지는 3000~4000만원 정도는 올랐다. 한라비발디는 30평대가 3억4000만원이다. 주공4단지는 19평, 24평인데 24평은 2억5000만원 정도 간다. 현대 1차는 30평대가 2억9000만원, 3억원이다”라고 말했다. 그는 “이 외에 연식이 오래된 소규모 아파트도 7호선 연장 영향으로 2000만원 정도는 올랐다. 민락 2지구가 보합이거나 내려가는데 반해 이곳은 가격이 올라 물건 자체가 많지 않다”고 덧붙였다.