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[박진규의 리얼 절세] 주택보유자의 양도소득세
   

주택임대사업자는 앞서 설명한 바와 같이 취득단계에서는 취득세 감면이 보유단계에서는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세감면의 혜택이 주어진다. 이번호에서는 주택을 양도함에 있어서 양도소득세에 대해 알아보겠다.

일단 먼저 알아두어야 할 상식이 있다. 1세대 1주택 비과세요건이라는 것이 있다. 1세대 즉 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 모든 주택수의 합이 1주택(주거용으로 사용하는 건물, 공부상 용도가 아니라 실제 사용하면 됨)인 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

이에 정부는 2년 이상 거주요건을 추가 신설하였는데 주택임대사업자의 경우에는 2년 이상 거주요건을 제외시켰다. 단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득 시 2년이상 거주해야하므로 해당 주택이 조정대상지역임을 잘 인지해야겠다. 당연히 이 역시 의무임대기간(4년, 8년), 임대표증가율 5% 이하, 지방자치단체 및 세무서등록의무를 이행하여야 한다. 또한 이 요건은 2020년 12월 31일까지 적용되는 법이며 2021년 1월 1일 이후에는 1주택이 된 시점부터 2년이상 보유해야 1세대 1주택 비과세규정을 적용하게 된다. 조금 이해하기 힘들수도 있겠지만 과거에는 해당 주택을 양도할 시 도중에 몇주택을 보유했는지는 관계없이 양도하는 그 주택이 양도일 현재 1주택인지 아닌지를 판단할 뿐이었다. 하지만 지금 말하는 규정은 중간에 다주택보유기간이 있다면 그 기간은 제외하고 온전히 1주택기간이 2년이상을 충족해야 비과세규정을 적용한다는 것이다. 즉, 좀더 까다로워졌다는 것이다.

필자에게 자주 하는 질문 중 하나가 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택 비과세적용 여부이다. 즉, 일시적으로 2주택이 되었는데 이 일시적 기간이 2년인지 3년인지가 의문인 것이다. 보수적인 답변은 2년이라고 답변한다. 보통 필자에게 찾아오는 고객들은 서울 시내에 보유하고 있는 주택에 대한 문의를 많이 하기 때문인데, 종전주택과 신규주택 모두가 조정대상지역이라면 일시적 보유로 인한 1세대 1주택 비과세 적용기간은 2년이다. 어느 한 곳 혹은 모두 조정대상지역이 아니라면 일시적 기간은 3년이 되는 것이다.

정부의 방향은 다주택자에게는 규제를 강화하겠다는 입장이다. 그에 상응하는 것으로는 다주택자 양도소득세 중과제도가 있다. 2018년 4월 1일 이후에 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과된다. 추가적으로 장기보유특별공제도 배제된다. 2주택자인 경우에는 기본세율에 10%를 가산하며 3주택 이상의 경우에는 기본세율에 20%를 가산하게 된다. 이러한 경우에는 1주택자인 경우에는 웬만하면 1세대 1주택 비과세규정을 적용받게 되어 양도소득세는 없게된다. 예를 들어 본인도 알지 못한 실수 아닌 실수로 10년 이상 거주하고 있는 본인 소유의 주택을 제외한 추가로 오피스텔을 소유하게 되는 경우(보유기간 5년) 본인은 오피스텔을 상가로 오인하고 1세대 1주택 비과세라고 판단할 수도 있다. 하지만 오피스텔 역시 임차인 혹은 구분에 따라 주택으로 분류될 수 있으므로 본가를 매매하게 될 경우 2주택자가 되어 비과세가 아닌 10% 중과를 적용당하게 될 수도 있다. 이러한 경우 이미 등기를 하고 나서 세무사를 찾아오게 되면 상황은 이미 종료된 상태인 것으로 신고·납부해야만 한다.

다주택자라고 할지라도 중과배제요건을 충족한다면 10%, 20%를 추가로 내지 않아도 된다. 기준시가 6억원 이내(수도권 외 3억원), 8년 이상 임대(2018년 3월 31일 이전 주택임대사업자 등록 시 5년 이상 임대), 임대료 증가율 5% 이하 각지방자치단체 및 세무서에 사업자등록의 요건을 충족해야만 한다. 단, 2018년 9월 14일(9·13대책) 이후에는 조정대상지역 내에 취득한 주택이라면 여지없이 무조건 중과적용을 한다.

장기주택임대사업자의 경우에는 감면요건을 충족한다면 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다. (단 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하므로 실질은 80% 감면으로 보면 됨)

국민주택규모 이하여야 하며, 기준시가 6억원 이하(2018년 9월 14일 이전에는 상관없음), 10년이상 임대, 임대료증액제한(5%)을 준수해야 한다. 또한 부동산 취득일로부터 3개월 이내에 지방자치단체 및 세무서에 장기임대주택으로 등록해야 한다. 단, 해당 100% 감면규정 부동산은 2018년 12월 31일까지 계약금을 납부한 경우로써 그 이후에 매매가 이루어진 경우에는 아쉽게도 적용받을 수 없다. 해당되는 부동산을 임대하고 있는 경우에는 잊지말고 10년이후에 양도하는 경우에 비과세 규정을 적용받아야 한다.

이상으로 양도소득세에 대해 알아보았고, 다음호에서는 추가적으로 장기보유특별공제와 그 외 과태료에 대해 설명하도록 하겠다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2019.10.03  07:40:17
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