[이코노믹리뷰=우주성 기자 신진영 기자] 분양가 상한제 카드를 만지작거리던 정부가 다시 시장을 향해 새로운 패를 꺼내 들었다. 지난 18일 더불어민주당과 법무부가 국회의사당 의원회관에서 협의한 ‘계약갱신청구권’과 이미 국회에도 계류 중인 ‘전월세 상한제’가 그 주인공이다. 

당정이 추진 중인 계약갱신청구권은 현행의 주택임대차보호법의 2년의 전월세 임대차 계약기간을 임차인인 세입자가 원하는 경우 4년까지 연장할 수 있도록 강제하는 제도다. 전월세 상한제 또한 민간임대주택의 전월세 가격 상한을 5% 이하로 묶어 전월세의 급상승을 막겠다는 취지다. 

이런 정책들에 대해서 일각에서는 분양가 상한제로 늘어날 전월세 수요 등의 부작용에 대한 일종의 후속조치로 보는 시각도 나오고 있다. 다수의 전문가들은 결국 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 입법 취지와 목적에 있어서 함께 움직이는 한 세트라면서, 전월세 상한제 등이 도입될 경우 단기적으로 전월세 주거안정에는 기여하겠지만, 정부의 인위적인 규제로 민간 전월세 공급물량 축소와 시행전 폭등은 물론, 시행후에도 민간 공급물량 부족으로 인하 가격 폭등도 우려되는 등 부작용이 심할 것으로 예상했다.

따라서 전문가들은 이런 부정적 신호가 시장에 줄 수 있는 파장을 신중하고 충분히 고려해 미연에 방지할 수 있는 추가대책까지 마련뒤에 정책을 도입해야 한다고 조언했다.

“단기적으로는 현 세입자의 주거 안정에 효과 있을 것”

계약갱신청구권의 입법 목적인 주거 안정의 면에서 많은 전문가들은 단기적으로 이미 입주 상태의 세입자들에게는 효과가 있을 수 있다고 답했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “제도 도입 시의 세입자의 주거 안정성은 단기적으로 올라갈 것”이라고 말했다. 권대중 명지대 부동산전문대학원 교수 역시 현 세입자의 주거안정에 기여하는 면은 있을 것이라고 이야기했다. 함영진 직방 리서치센터장은 “세입자 입장에서는 한 곳에서 오래 거주하면서 주거 불안 등을 해소할 수 있고 부수적으로 이사비용, 중개보수 등이 절감되는 효과도 있을 것” 이라고 설명했다.

“도시를 파괴하는 가장 좋은 방법은 미사일과 임대료 상한제”

반면 해당 부동산 전문가들은 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 같은 시장 개입은 임대료 급등과 슬럼화 등으로 임대서비스의 질이 낮아지는 역효과가 날 수 있다고도 설명했다. 특히나 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 서로 보완성이 큰 제도라는 점에서 만약 비슷한 시기에 도입된다면 시장에 주는 충격은 더 클 것이라고 우려했다.

함 리서치센터장은 “전월세 상한제와 계약갱신청구권은 세트로 움직이는 것이다. 계약갱신청구권을 왜 하겠나. 세입자를 내보내고 임대료를 올리는 것을 막기 위해서 계약 기간도 늘리고 임대료도 제한하려고 하는 것이다. 두 제도 모두 비슷한 시기에 같이 진행될 확률이 높다”면서 “이럴 경우 임대인 입장에서는 수익성과 자율성이 모두 떨어진다. 국지적으로 도심 지역의 임대료 불안의 계기가 될 가능성이 있다”고 전망했다. 또 함 리서치센터장은 “집주인 입장에서는 4년 계약이 끝나는 시점에서는 임대건물의 하자나 보수 등을 처리해 주지 않을 확률이 크다. 이에 따라 세입자의 주거의 질을 떨어뜨리고 일부 지역도 슬럼화가 될 수 있다”고 지적했다.

심교언 교수는 “임대하지 못한 세입자들은 매우 불리해진다. 전세가격이 4년 치가 폭등할 수도 있다”고 지적했다. 그는 “멘큐의 경제학이라는 경제학 교과서에 ‘도시를 파괴하는데 있어서 미사일이 제일 효율적이고 두 번째가 임대료 상한제’라는 구절이 있다. 교과서에 있을 정도로 기본적인 논리가 아니겠나”라고 반문했다. 심 교수는 “그 자체는 파급력이 크지 않을 수도 있지만 지금은 다주택자에 대한 규제가 많은 상황이다. 가뜩이나 그런 상황에서는 추가 규제의 일환으로 보여질 수 있어 임대 공급도 줄어들 것이다. 중장기적으로 시장 위축에 따라 부정적 파급이 있을 것”이라고 주장했다.

권대중 교수도 “임대인 입장에서는 4년 동안 매매가 제한이 된다. 말이 4년이지 상황에 따라 8년도 가능해지지 않나. 또 임대사업자가 임대사업주택 공급을 줄일 가능성도 있다”고 지적했다. 또 임대료에 대해서도 권 교수는 “임대기간 동안 임대료를 올리기는 어려운 편이기 때문에 도입 시행 초기에 미리 임대료를 4년 치를 선반영해서 올리는 경향이 있을 것이다”라고 지적했다.

부동산 114의 윤지해 연구원 역시 “시장 일각에서 지적하듯이 단기간 전세와 월세 가격이 뛰는 부분이 두드러질 수 있다. 집주인 입장에서는 4년이라는 기간이 사실상 확정되니 그 전에 일단은 일정 수준만큼으로 인상을 하고 임대하려고 할 것이다. 임대료 가격이 높게 형성되는 경향이 있을 수 있다”고 설명했다.

익명을 요구한 한 전문가 역시 “전월세 상한제하고 계약갱신청구권은 서로 맞물려 있는 것이다. 임대사업자 등록을 하면 계약기간에도 5%를 못 올리고, 계약 끝나고 나서도 5%를 못 올리지만 이런 제도에서 임대사업자 요건을 요구할 수는 없다. 계약기간 끝났으면 마음대로 올릴 수 있으니 4년마다 전셋값이 폭등할 수 있다”고 설명했다. 해당 전문가는 “이삿짐센터나 도배장판, 인테리어 시장도 많이 위축될 수 있다. 또 1주택자 중 전세 놓고 전세 사는 사람들이 많은데 가해자이자 피해자가 되는 문제가 발생할 수도 있다”고도 덧붙였다.

밀한 시장 검토 토대로 차악이 아니라 차선이 되는 정책을 고려해야

해당 전문가들은 전월세 상한제나 계약갱신청구권 등이 논란의 여지가 있고 부작용이 있을 것이 충분히 예상되는 만큼 새로운 보완책등을 검토하거나 시장의 상황을 정밀히 검토해서 도입 시기를 적절히 결정하는 것이 좋다고 주장했다.

심 교수는 “굳이 도입을 하겠다면 시장 상황을 고려해서 전세가가 폭등하거나 투자처나 경제가 좋거나 하는 경우에 고려해야 한다. 지금은 이런 규제를 강화하는 시기는 아니다”라고 답했다. 그는 “이런 정책보다는 시장에 맡겨두는 편이 좋다고 본다. 세계적으로 이런 식의 상한제를 도입하고 있는 나라는 없다. 외국의 유사 입법례도 주택 소유자가 정부 지원금을 받거나 싼 금리를 제공받아 집을 짓는 경우에 한해서 임대료 상승에 제한을 둔다”고 설명했다. 심 교수는 이어 “ 2차대전 이후 유럽처럼 일괄적인 임대료 상승 제한은 실패 사례가 많다. 현재 외국 사례처럼 차라리 정부가 다주택자에 대해 간접적으로 인센티브 방식을 제공하는 것이 공급 위축을 막고 효율적이라 생각한다”고 지적했다.

권 교수는 “발표 시점이라던가 도입시기가 적정하다고 생각지는 않는다. 주택시장이 안정화되거나 시장충격이 없을 때야 가능한 것인데 시의적절치 못하고 임대료를 통제하는 것 자체가 시장경제에 다소 맞지 않다”라고 말했다. 권 교수는 “가격을 통제하면 시장이 왜곡된다. 수요 공급 적절하게 이뤄지는데서 균형가격이 결정되고 만약 문제가 생길 시에만 제한적으로 개입하는 것이 맞다”면서 “정부가 정책을 시장을 끌고 가며는 건 좋지 않다. 시장경제체제하에서는 수요공급을 통한 시장에 맡기되 시장이 왜곡되거나 잘못 형성이 되면 정부가 제한적으로 조정하는 것이 바림직한 정부 정책이라고 생각한다”고 밝혔다.

함 리서치센터장은 “경제가 불안한 시점에서 이런 민감한 제도를 도입하려면 먼저 사회적 합의를 해야 한다. 지방 같은 경우는 거꾸로 임대료가 떨어지는 경우도 있지 않나. 현 임대료 통계도 실제로는 우리나라 전체의 4분의 1 정도의 수치만 파악이 되는 정도인데 정확한 검토하에서 하는 것인지 의문이다”라고 했다.

함 리서치센터장은 그러면서 “차악이 아니라 차선이 되는 정책을 선택해야 한다. 예를 들어 장기적으로 임대주택 재고를 확보하고 임대사업자를 육성해서 임대주택을 공급하고 임차인에게는 임대료를 보조하는 식의 접근이 필요하다. 더 나은 주거나 풍부한 임대공급을 통해 임차인의 교섭력을 높이는 전략을 써야한다”고 주장했다. 함 리서치센터장은 “사유재산 침해 우려가 있고 공급시장도 교란할 수 있는 부작용이 있는 정책 도입은 위험할 수 있다. 당장 전국적으로 여파가 있지 않나”라고 덧붙였다.

또 그녀는 “해외의 임대료 상한제도 엄밀히 말하면 이런 식은 아니다. 미국의 예를 보면 정부가 일부 주는 주택소유자에게 굉장히 저리로 대출하게 해서 집을 수리하거나 건축하게 하게 해준 다음에 대신 얼마 이상 임대료를 받지 못하게 해서 장기적으로 주택 공급을 안정적으로 유지하게 한다. 지금 발표하는 방식의 무조건 일괄적 규제는 문제 소지가 있다고 생각한다” 지적했다.

윤지해 연구원은 도입시기는 적절한가에 대한 질문에 “전월세 시장이 불안할 때는 도입하기가 그렇지만 현재는 엄밀히 말해 전월세 시장이 불안한 건 아니라서 논의 자체는 해볼수 있지 않겠나”라면서도 “다만 그 점에서 부작용을 최소화해야 한다”고 이야기했다.

윤 연구원은 “단순히 외국사례를 들어 찬반을 논하기도 힘든 면이 있다. 국외 사례로 비교하는 할 때 고려해 봐야 할 점으로 한국의 경우 전세같은 유일하고 독특한 제도가 있는 시장이고, 외국은 임대차에 있어서도 월세보다는 연 단위의 연세 개념이 많다. 연 단위로 일시불로 납입하는 경우가 많아 단순히 외국 제도를 비교하면서 단순히 좋다 안좋다 말하기는 힘들 것 같다”고 설명했다. 그는 “기본적으로 시장의 자율에 맡기는 편이 좋겠지만 시장도 부작용이 많은 곳이므로 다양한 시점에서 고려해 볼 필요가 있다”고 덧붙였다.