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[최신 판례로 읽는 상가 분쟁③] 임대차기간이 끝난 임차인에게도 권리금이 인정되나?
   

상가건물임대차보호법(이하 상임법)은‘계약갱신요구권’이라는 제도를 통해 임차인이 누려야 할 최소한의 임대차기간을 보호하고 있다(제10조 제2항). 상임법 상 임대차기간은 통상 1년 단위로 계약체결이 이루어지는 경우가 많은데(제9조 제1항), 차임을 3기 이상 연체하지 않는 등 성실한 임차인이라면 이러한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 권리를 부여하고 임대인도 최대 5년(2018년 10월 16일 개정된 상임법부터는 10년)의 범위 내에서는 임대차계약을 유지하도록 강제하는 것이‘계약갱신요구권’의 핵심인 것이다. 그러다 보니 일각에서는 임차인에게 이 같은 ‘계약갱신요구권’ 행사를 통해 5년(개정법에서는 10년)간의 임대차기간을 보장해주는 것만으로도 임차인의 임차권 보호는 충분할 텐데, 임대차기간을 모두 누려 임대차목적물인 상가를 임대인에게 반환해야 하는 처지에 놓인 임차인에게 굳이‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’(제10조의 4)까지 보장해 주어야 하느냐, 이러한 과보호는 오히려 임대인의 입장에서는 심각한 재산권 행사 제한 아니냐는 주장이 제기되었다. 이렇듯“5년(2018년 10월 16일 개정된 상임법부터는 10년)으로 규정되어 있는 상임법 상‘계약갱신요구권’행사기간(제10조 제2항)이‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’(제10조의 4)행사기간에도 영향을 미쳐 상임법이 보장한 5년(2018년 10월 16일 개정된 상임법부터는 10년)의 임대차기간이 끝난 임차인은 임대인에게‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’(제10조의 4)도 행사할 수 없다고 볼 것이냐”의 문제는‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’제도 도입 초기부터 이슈가 되었고, 하급심 판결마저 서로 엇갈리며 첨예한 대립양상을 보였다.

이에 대법원은 지난 5월 판결을 통해 오랜 논쟁에 종지부를 찍었는데, 결론은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(2018년 10월 16일 개정된 상임법부터는 10년)을 초과하여 임차인이 더 이상 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 없는 경우에도 임차인은 여전히 임대인에 대하여 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’을 가진다는 것이다. 대법원은 그 이유로 ① 상임법 상 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’규정을 살펴보건대 임차인의‘계약갱신요구권’ 행사기간이 만료되었다고 하여‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’을 행사할 수 없다는 법적 근거는 존재하지 않는다는 점 ② 신설된 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’규정이 ‘계약갱신요구권’을 제한하기 위한 것은 아니라는 점 ③ 두 조항은 서로 입법취지 자체가 다르다는 점 등을 언급하였다.

   
▲ 지난해 8월 박상기 법무부 장관이 상인연합회에서 열린 임대차보호법 개정을 위한 현장 정책 간담회에서 모두발언을 하고 있다. 뉴시스

이로써 상임법 상 보장된 임대차기간이 끝난 임차인의 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’을 보장할 것이냐의 논쟁은 일단락된 것으로 보이지만, 여기서 주목할 점은 이 같은 논리로 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’이 인정되는 임차인의 경우 임대인으로부터 배상받을 수 있는 금액이 일부 감액될 수 있다는 점이다.

2017년 대전지방법원 하급심 판결에 따르면, ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’이 신설된 2015년 이전부터 임대차계약이 체결되어 유지되어 온 경우 임대인은 계약 체결 당시 향후 임대차계약이 끝날 때 임차인이 임대인에게 이와 같은 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구’를 하리라고는 전혀 예상하지 못하였을 것이므로, 우리 민법의 지도이념인 공평의 원리에 근거하여 임대인과 임차인 사이의 상생을 도모하고자 50% 가량 손해배상액을 제한한 적이 있다. 비록 이와 관련하여 대법원의 공식적인 판단은 아직 내려지지 않았지만, 갑작스레 도입된 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’제도의 영향으로 불측의 손해를 입게 된 임대인의 신뢰이익을 보호해야 할 필요성을 고려한다면 충분히 수긍할 수 있는 판단으로 보인다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.09.22  17:05:07
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