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서울 아파트시장 가을 전세대란 없다강동·마포·성북구 신규 입주 대규모 불구 전셋값·매매가 동반 상승
   
▲ 8월 29일부터 입주 시작한 신촌숲아이파크. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 가을 서울 지역 아파트 시장에 전세대란은 없었다.

가을철 대규모 단지들이 줄줄이 입주를 시작하면서 전세물량 홍수로 가격이 하락하고 물량이 넘치는 전세대란으로, 기존 아파트 단지들까지 세입자 구하기가 힘들어질 것이라 우려됐지만 가을철에 접어든 아파트 시장에는 전셋값과 매매가가 함께 상승하는 기현상이 나타나고 있다.

올해 하반기 최대 공급물량이 넘쳐나는 서울 강동지역도 10월 고덕 그라시움 4932가구 입주를 시작으로 내년초까지 1만5000여가구가 대기하고 있어 전세대란이 불가피할 것이라는 전망이 올해 상반기까지 팽배했었다. 하지만 내달 본격 입주를 앞둔 그라시움이 전셋값이 당초 예상보다 상승하는 가운데 매매가(분양권)도 상승세를 타면서 전세대란 우려가 사그러들고 있다. 

당초 신규 입주 아파트 단지들의 전세대란 우려를 잠재운 것은 민간택지 분양가 상한제 시행 예고가 큰 역할을 했다. 분양가 상한제 시행 발표 이후 신규 아파트에 대한 수요가 몰리면서 가격상승으로 전세대란마저도 함께 해소됐다는 것이 전문가들의 분석이다.   

강동구 대단지 고덕 그라시움 84m2 전세가 예상보다 오름세,  

서울시 강동구 고덕동 217 일원에 들어선 '고덕 그라시움'은 이번 달 말부터 입주가 시작된다. 지난 8월 중순에 찾았을 때는, 매매가는 강세를 보이고 있었다. 계속 상승 중이었다. 하지만 전세가는 보합으로 눈에 띄는 변화가 없었다.  

   
▲ 고덕 그라시움. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

한 달 새 고덕 그라시움의 전세 상황은 변했다. 고덕 그라시움 근처 중개업소들의 말을 종합해보면 고덕 그라시움의 전세가는 미세하게 움직이고 있다. 상일동역 2번 출구 근처 L 공인중개업소 대표는 "84m2은 물량은 많지 않고 59m2은 물량이 많다"며 "양도세 때문에 전세가가 올랐다"고 말했다. 

고덕 그라시움의 전세가는 미세하게 올라가는 중이고 상승세를 타고 있다. 평형 대 별로 다른 추이를 보이고 있었다. 고덕 그라시움의 59m전세가는 4억원에서 4억2천만원 선이다. 84m2은 5억5천만원에서 6억원 선에 형성돼 있다. 

상일동역 2번 출구 앞 L 공인중개업소 대표는 "전세는 지금 급매물부터 해결이 되면서 미세하게 올라가고 있다"고 강조했다. 그의 말에 의하면 고덕 그라시움의 전세가는 소폭으로 상승하는 상황이다. 맞은 편 H 공인중개업소 관계자 역시, 고덕 그라시움의 전세가가 급등한 것은 아니라고 말했다. 

그는 고덕 그라시움의 전세값이 오른 이유에 대해 "9월 말 입주가 다가오니 수요자들이 몰린 이유”라며 "집을 보고 수요층이 확실해졌기 때문"이라고 말했다. 고덕 그라시움은 지난달 25일 입주자 사전점검을 마친 상황이다. 

   
▲ 고덕 그라시움. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

H 공인중개업소 관계자는 “고덕 그라시움 근처 아파트 전세는 84m기준으로 7억에서 7억4천만원에 거래 된다”고 말했다. 고덕 그라시움도 입주 시기가 멀었던 시점에는 84m2는 최고가가 7억을 상회했다. 공인중개업소 관계자들의 말을 종합하면 현재 84m2 기준으로 최고 6억 선에 형성돼 있는 고덕 그라시움의 전세가가 더 올라갈 가능성이 있다. 

분양권 거래 상황도 물었다. 몇 공인중개업소 관계자들의 말에 따르면, 고덕 그라시움의 분양권 거래는 그렇게 많지 않다. L 공인중개업소 대표에 따르면, 고덕 그라시움은 분양권은 84m기준 13억5천만원~14억원 사이에서 거래가 된다. 선분양 시작하면서 꾸준히 오르고 있다. 

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 2021년 2월까지 총 1만5천세대가 입주 예정인 '고덕 주공 재건축 단지'의 분양권 가격은 높게 형성돼 있다. 올해 12월에 입주하는 '고덕 센트럴 아이파크'의 분양권은 6월 기준 84m2으로 10억원에 거래 됐고, '고덕 롯데캐슬 베네루체'의 분양권은 7월 기준 84m2으로 10억3000만원에 거래가 됐다.  

높은 분양권 시세를 유지하고 있는 이유는 개발 호재에 따른 기대감 때문이다. 고덕 주공 재건축 단지들은 지하철 5호선과 9호선을 환승할 수 있는 '트리플 역세권' 단지가 될 전망이다. 아직 9호선 연장 사업은 시작 단계라 완공은 2025년으로 긴 시간이 필요하다. 긴 시간이 걸리더라도, 수요자들에게는 교통 호재를 비롯해 숲세권과 학세권이 가치가 높게 평가된다. 

마포구 신수동 신촌숲 아이파크 전세가 열흘새 1억 상승, 84m분양권은 15억 

지난 달 말부터 입주장이 열린 마포구 신수동에 위치한 '신촌숲 아이파크'는 전세가가 눈에 띄게 상승 중이다. 전세가가 분양 초기와 비교해서 많이 올라갔다. 

   
▲ 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

G 중개업소 대표는 "신촌숲 아이파크 전세는 84m2으로 6억 중반에서 7억 선까지 거래가 됐는데 열흘 기준으로 7억원에서 8억원 사이에 물건이 나오고 있다"고 말했다. 111m2은 9억원인데 현재 11억원 선에 거래가 된다. 참고로 신촌숲 아이파크 총 1015세대 중에서 65%나 70% 정도가 34평(84m2)이다. 

분양권도 상승 중이다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 신촌숲 아이파크는 지난 6월 84m2이 13억760만원, 8월 기준 13억3566만원에 거래가 됐다. 현재는 84m2가 15억원에 거래되는 상황이다. 신촌역 근처 L 공인중개업소 관계자는 "13억원 대는 이미 두어달 전에 빠졌다"고 말했다. '부동산 불패 시장'이라 일컬어지는 마포 용산 성동구의 핵심인 마포 신촌숲 아이파크의 분양권은 최고점을 향해 달려가고 있는 상황이다. 

평균 전세가 4억 선, 9월 말 입주하는 래미안 장위 퍼스트하이

래미안 장위 퍼스트하이의 분양권은 84m2이 지난 6월 7억3000만원에서 7억6120만원 사이에 거래됐는데, 두달 새 1억원 이상이 뛰었다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 8월 기준으로 8억1700만원에서 8억6893만원 사이에 거래가 된 걸 확인할 수 있다.    

래미안 장위 퍼스트하이 근처 A 공인중개업소 관계자의 말에 따르면, 최근 84m2의 전세가는 평균 3억 후반대에서 4억 초반으로 형성돼 있다. 지금보다 전세값이 더 오를 것 같냐는 질문에 "지금보다 더 오르긴 힘들 것 같다"고 말했다. 그 이유로 교통의 불편함을 들었다. 

   
▲ 출처 = 뉴시스

같은 날 입주가 시작되는 성북구 미아동에 위치한 '꿈의 숲 효성 해링턴 플레이스'(이하 해링턴 플레이스) 근처 한 공인중개업소 대표는 "신규 아파트의 전세가 폭은 크다"고 했다. 그는 해링턴 플레이스가 "지금 84m2 기준으로 4억원에서 4억5천만원 사이가 전세 매물이 많다"며 "심지어 5억에 나와 있는 경우도 있다"고 말했다. 근처 전세 시세는 4억원에서 5억원 사이였다. 

그는 "분양가 상한제(이하 분상제) 발표 전보다 매매가가 1억원이 올랐다"고 덧붙였다. 현재 '해링턴 플레이스'의 84m2의 매매가는 7억원에서 7억5천만원 선이다. 한 달 전에는 6억3천만원에서 6억4천만원에 거래가 됐다. 그에 따르면, 지난 달 국토부가 분상제 발표 이후 매물은 감소했다. 분상제 이후로 전세가 변동은 없었다. 

'전세난'에 대해 그는 "분상제로 로또 아파트가 많아지면 청약 대기자들이 더 많아지지 않겠나"며 청약 대기자들은 무주택자들이다. 그는 "내 집을 안 사고, 속된 말로 '허접한 주택' 하나 사느니 무주택으로 있다가 청약을 하겠다는 수요자들이 많아지지 않을까"며 전망했다. 현장에 있는 관계자의 말을 종합해보면 앞으로 주택 매수 보다는 전세 수요가 많아질 것이라는 전망이다.    

임병철 부동산114 리서치센터 차장은 "서울의 전 지역의 전셋값은 상승세가 이어지고 있다"고 말했다. 임 연구원은 "최근에 전셋값이 오르는 요인 중 하나라고 볼 수 있다"며 "분양가 상한제 확대 시행되면 수요자들이 민간택지에서 공급하는 주택도 상대적으로 저렴하게 주택을 살 수가 있다"고 "비싸게 내집 마련하는 것보다 청약 가점이 높은 수요자라고 한다면 시장 상황을 지켜보며 주택 물량을 기다릴 것이다"고 전망했다. 

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2019.09.19  06:52:04
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