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검단·운정 등 경기권 미분양 소멸, 일등공신 누구GTX+금리인하 등 투자 가성비+분상제 공급 절벽 기대 심리 '복합 수요' 작용

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 신규 분양 이후 미분양 물량이 쌓이던 경기와 인천 지역에서 변화가 감지되고 있다. 

3기 신도시 계획 발표로 미분양 적체가 더 심해져 '미분양 무덤'이라고 불릴 정도로 심각했던 검단지역과 대표 미분양 지역이던 파주 운정 지역 역시 미분양 물량이 줄어들며 일부 단지는 완판을 기록하기도 했다. 해당 지역들 모두 GTX 사업의 영향과 밀접한 지역인 탓에 교통 호재를 미분양 사태 해결의 가장 큰 원인으로 분석하고 있지만 관련 전문가들은 해당 현상의 복합적인 면을 간과해서는 안된다고 지적하고 있다.

GTX 호재로 미분양 단지들 다시 생기돌아

   
GTX 전체 노선도. 출처=국토교통부

경기도 권의 미분양 지구가 줄어드는 이유로 GTX 등의 교통 호재의 수혜를 입는 지역이기 때문이라는 것이 전반적인 업계 관계자의 설명이다. 

검단의 경우와 파주 운정 역시 GTX 정책의 영향을 빼놓고 말하기는 힘들다. 실제로 파주 지역과 마찬가지로 GTX-A의 수혜지역으로 평가되는 용인의 미분양 물량은 19년 3월 377세대에서 19년 7월 178세대로 줄었고, 2018년 12월 예비타당성을 통과한 GTX-C 노선에 걸쳐있는 의정부와 남양주도 의정부는 2019년 4월 233세대에서 2019년 7월 151세대로, 남양주는 2019년 4월 498세대에서 390세대로 미분양 물량이 줄었다. 이번 미분양 물량이 줄어든 인천 서구 검단도 2019년 8월 21일 예비타당성 조사를 통과한 GTX-B 사업의 수혜를 받는 지역으로 꼽힌다.

파주의 운정 지구에 인접한 한 부동산 업자 역시 미분양 사태가 호전된 것은 교통호재의 결과임을 강조했다. 그는 “파주의 미분양 가구가 빠진 건 GTX의 영향이 절대적”이라고 표현했다. 그는 “이 곳도 엄밀히 말해 가까운 역세권은 아니지만 GTX A 노선으로 인한 기대도 분명히 있다”고 지적했다. 해당 업자는 “분양가 상한제의 여파나 영향은 이곳과는 크게 관계없다고 본다”면서 “분상제 때문이라면 서울이나 서울 근교의 아파트를 찾거나 차라리 3기 신도시를 노리지 굳이 파주로 몰리지는 않을 것이다. 이 곳은 교통호재 덕에 단기투자로 몰려드는 사람이나 이 곳이 생활권이 사람 위주로 찾는다”고 말했다.

다른 중개사도 “이제 운정은 미분양이 없다. 예전 미분양은 많이 빠졌고 지금은 거진 미분양이 없다고 생각하면 된다. 파크 푸르지오 단지도 입주 조건에서 거주요건이 미달돼서 탈락된 사람들이 많은 탓도 있었지만 지금은 미분양이 많이 빠져나가고 있다”고 설명했다.

다른 중개업자 역시 “GTX 사업에 대한 기대심리로 미분양이 남아 있던 운정 대방 같은 경우도 큰 평형 두 개만 남아있고 지금 많이 빠져나간 상황이다. 운정은 신도시 중심으로 거래가 왕왕 되는 편인 것 같다”고 이야기했다.

부동산 114의 김은진 수석연구원은 “검단이나 운정의 미분양이 많이 빠져나가는 이유로 교통호재가 반영되고 있는 것은 분명하다”면서 “분양가 상한제 때문이라고 보기에는 파주나 검단 쪽은 영향이 제한적인 지역이다. 물량이 원래 많던 지역이었다가 교통 호재로 수요가 늘어나는 상황이다. 분양가 상한제는 서울이나 광명. 과천 같은 인접지역에 영향을 줄 수는 있지만 파주에까지 영향을 주고 있다고 말하기는 힘들다”고 분석했다.

김 수석연구원은 “해당 지역들에 있어서 가장 큰 호재는 교통망 개선이 맞지만, 지역적인 특색으로 반드시 교통 인프라가 있다고 미분양이 줄어드는 것은 아니다”라면서 “평택 등 경기남부권은 분양 물량 등 지역적인 여건으로 지제역 등의 호재가 있어도 현재까지 티가 안나기도 한다”고 말했다.

일부 업자들, 분양가 상한제 여파 꼽기도

   
파주 운정의 한 아파트 건설 현장. 사진=이코노믹리뷰 신진영 기자

인천 서구의 검단 지역은 미분양 세대가 많은 단지들이 올 5월초까지만 해도 많았다는 것이 해당 지역 부동산 업자의 설명이다. 동양파라곤 1차와 검단 대방노블랜드, 센트럴푸르지오와 검단 한신더휴 등의 단지가 대표적인 미분양 단지였다. 그러나 9월 중순 현재 해당 단지들의 대부분은 이미 물량이 나가 완판인 상태다.

검단 지역의 부동산 업자들은 교통 인프라로 인한 수혜를 미분양 해결의 일등공신으로 꼽으면서도 분양가 상한제 발표 여파도 곁들여 이야기했다.

한 공인중개소 업자는 “추석 전만해도 대방노블랜드에만 40여개의 물건이 있었는데 현재로서는 거의 완판된 것으로 알고 있다. 한신도 미분양이 많았는데 지금은 벌써 마감 됐다.”고 현황을 설명했다. 그는 미분양의 이유로 “계양신도시 3기 발표 때문에 영향을 받은 면이 있다. 그러나 분양가 상한제 발표로 어수선해지더니 물량이 나가기 시작했다”고 설명했다.

해당 업자는 GTX 호재를 중요한 원인으로 꼽았지만 “검단 지역 분양 가격으로 신도시에서 서울 주변으로 교통권이 확보되니 서울사람이 많이 와서 계약하는 경우가 많았다”면서 “분양인들이나 문의자로부터 (분상제로) 아파트들이 당분간 분양을 안할테니 공급은 줄고 가격은 올라갈 것이라는 생각에 우선 분양하겠다는 의견을 종종 들었다. 교통호재는 발표한지 오래됐는데 그런 영향이 최근 갑자기 생겼다고는 생각하지는 않는다. 분양가 상한제에 의한 심리요인도 있다고 본다”고 설명했다.

해당 지역의 다른 업자 역시 “한신 같은 경우는 8월 말까지 나가 물량이 다 빠졌고, 3년 전매 등이 있던 단지들의 경우 전매기간이 짧다는 이유도 영향을 줬을 것”이라면서 “비교적 단기간에 미분양이 줄어든 이유로 GTX 이외에도 5호선, 9호선 연장 등 교통관련 개발 호재 이야기가 돌았기 때문이 아닐까 생각한다”고 밝혔다. 그 역시 “분양가 상한제의 영향도 있다고 생각한다. 새 아파트 물량이 없을 것 같으니 검단까지 수요가 생기는 것이 아닌가 보고 있다. 거래는 예전보다 많아진 듯 하다”고 덧붙였다.

다른 관계자는 “초기에는 미분양이었다가 교통대책도 발표되고 5호선 연장 이야기도 나와서 그런 것 같다. 분양가 상한제와 이 지역은 직접적으로 크게 영향이 있다고 생각하지는 않지만 분양가 상한제 신축 아파트 가격이 오르는 것을 기대하는 심리는 있는 것 같다고 밝혔다.

금리인하로 인한 유동자금과 규제 피한 풍선효과 지적도

교통인프라 호재와 분양가 상한제 심리와 더불어 금리인하로 인해 상대적으로 부동산으로 자금이 몰리기 쉬운 여건과 수도권 규제를 피하기 위해 투자 허들이 낮은 쪽으로 이동했다는 분석도 일각에서 나오고 있다.

부동산 인포의 권일 팀장은 “해당 미분양 해소 이유는 역시 교통 호재가 제일 크다고 본다”면서도 “단기적인 성과를 기대하기보다는 길게 보는 실수요자 측면도 있지만 가격적 부담이 적은 측면으로 투자자나 소비자들이 움직였다는 것”이라고 지적했다. 권 팀장은 “상한제 시행이 영향도 제한적이지만 아주 틀린 원인은 아니다. 결국 분양가 상한제로 인한 공급이 줄어들어 해당 지역들을 사놓아야 한다는 심리가 작용한 면도 있을 테지만 그 비중은 크지는 않을 것” 이라고 지적했다.

권 팀장은 “검단 등의 지역은 개발 호재뿐만 아니라 분양가도 저렴하다. 미분양 단지 같은 경우는 중도금 무이자나 중도금 이자 후불 등으로 자금 우대 조건이 붙어 있는 곳이 많다. 결국 지금 상황에서는 그렇게 큰 목돈을 투자하지 않고도 상대적으로 자금 투자가 수월한 곳을 찾는 식으로 이미 수요자나 소비자들이 충분히 학습한 상태다. 즉 좋은 조건의 투자는 아니지만 가격적인 메리트 때문에 그런 조건들을 찾아서 투자자들이나 실수요자들이 움직인 부분도 있다”고 분석했다.

여경희 부동산 114 수석연구원 역시 기본적으로 교통 호재 때문에 검단 지역 등의 미분양 물량이 소진되는 점은 확인된다고 지적했다. 또 여 연구원은 “새 아파트에 대한 수요와 분양가상한제 여파 때문에 분양 시장에서 집을 사려는 실수요자들도 움직이는 분위기”라면서도 “이런 심리적인 요인보다는 금리인하 등으로 집을 대출해서 사기에 부담이 좀 줄어서 그런 측면과 부동산에 자금이 몰릴 여지가 있는 조건이 영향을 준 부분이 있다”고 분석했다.

여 연구원은 “정리하자면 해당 미분양 지역들의 분양 완판 이유의 1순위는 교통호재, 그 다음이 금리인하 등의 여건 조성, 마지막으로 분상제 등의 심리적인 요인이 작용했을 것으로 판단한다”고 덧붙였다.

함영진 직방 리서치센터장은 교통호재 이외의 다른 이유로 “수도권 신규 분양 아파트가 선호되는 와중에 저금리 자금이 유입되었다는 점, 김포나 인천 모두 비규제지역으로 대출규제나 패널티도 적고 투자 허들이 낮은 지역이라는 점”을 꼽았다. 즉 GTX 교통 호재 이외에도 해당 지역들의 분양가가 상대적으로 저렴하고 투자에서 상대적으로 자유로운 점과 거시적으로는 유동 자금이 부동산으로 유입되는 점 역시 영향을 줬다는 분석이다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.09.17  06:30:26
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