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청년주택 맞나? 임대료 주변보다 비쌌다시세 70%대 한 곳도 없어, "그냥 민간임대일뿐 청년주택 이름 적합치 않다"
   
▲ 어바니엘 위드 더 스타일 충정로. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 17일부터 3일 간 서울시 충정로역 인근과 강변역 인근에서 서울시 역세권 청년주택 입주자 모집이 시작된다. 

그러나 당초 서울시가 주거난민을 해소를 위해 도입한 청년주택이 임대료가 높다는 지적이 나왔다. 이에 서울시와 민간사업주체는 "주변임대시세의 85~90% 수준에 임대료가 책정된 만큼 임대료가 과도하게 높지는 않다"고 해명도 나오고 있는 상황이다. 

역세권 청년주택은 서울시가 용도지역 상향, 용적률 완화, 절차 간소화, 건설자금 지원 등을 제공하면서 민간사업자가 역세권에 주거면적 100%를 공공과 민간의 임대주택으로 지어 대학생, 청년, 신혼부부에게 우선 공급하는 정책이다. 지난해 초 발표한 ‘공적임대주택 5개년 공급계획’의 하나로 서울시는 서민과 청년층에게 총 24만호 공급을 목표로 하고 있다.

   
▲ 2019년 서울 오피스텔 월세의 전용면적별 평균 실거래가. 자료 = 국토교통부 (9월9일 기준), 출처 = 직방

16일 직방은 "공공지원민간임대의 임대료는 전용 20m2이하만 평균 거래가격에 비해 낮은 수준이지 그외 면적은 거래가격과 비슷한 수준에 임대료가 책정돼 있다"고 밝혔다.  

이날 직방에 따르면, 2019년 서울에서 거래된 오피스텔의 평균 임대료는 △전용 20m2이하, 보증금 2천723만원, 월세는 44만원 △전용 20~30m2이하, 보증금 2천947만원, 월세 51만원 △전용 30~40m2이하, 보증금 3천707만원, 월세 61만원으로 조사됐다. 

전용 30m2이하는 역세권 청년주택이 보증금은 높고 월세는 낮은 수준이나, 전용 30~40m2이하는 보증금과 월세 모두 서울시에서 거래되는 오피스텔에 비해 임대료가 높다.

단독다가구 주택 주변 시세 상황도 비슷하다. 2019년 서울시 평균 임대료는 오피스텔에 비해 낮은 수준이고, 역세권 청년주택에 비해서도 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 계약면적 20m2이하의 단독다가구 임대료는 평균 보증금 1천551만원에 월세 35만원이었다. 계약면적 20~30m2이하는 역세권 청년주택이 단독다가구에 비해 보증금은 두 배 이상 높고, 월세는 10만원 이상 높은 수준으로 나타났다. 30~40m2이하는 보증금은 최대 3배 이상, 월세는 20만원 이상 높았다. 

   
▲ 2019년 서울 단독다가구 월세의 계약면적별 평균 실거래가. 자료= 국토교통부(9월9일 기준), 출처 = 직방

계약 면적이 커질 수록 단독다가구의 임대료와 역세권 청년주택의 임대료 격차는 더 커지는 것으로 확인됐다. 

그러나 주거 형태 별로 개별 임대료의 보증금과 월세 비중이 상이해 직접 비교가 쉽지 않다. 직방은 환산전세금(보증금과 월세를 합해 전세로 전환한 금액)으로 오는 17일 청약접수를 받는 충정로역 역세권 청년주택 인근인 서대문구, 마포구, 종로구, 중구 주변 주택 시세를 비교 분석했다.   

환산전세금을 비교한 결과, 역세권 청년주택은 서울 시내 단독다가구 월세가격에 비해 높고, 오피스텔과 비교해도 역세권 청년주택이 더 높거나 신축 오피스텔과 비슷한 임대료 수준으로 나타났다.  

   
▲ 환산전세금의 역세권 청년주택과 서울 오피스텔, 단독다가구 월세 거래 가격 비교. 자료= 서울시, 국토교통부, 출처 = 직방

충정로역 인근 역세권 청년주택 '어바니엘 위드 더 스타일 충정로'의 환산전세금은 전용 20m2가 1억2479만원, 전용 20~30m2가 1억8495만원, 전용 30~40m2가 2억5574만원으로 나타났다. 그러나 충정로역 인근 오피스텔의 평균 환산 전세금은 전용 20m2가 1억3790만원, 전용 20~30m2가 1억6913만원이고 전용 30~40m2가 1억8929만원이었다. 역세권 청년주택의 환산전세금은 오피스텔에 비해 전용 20m2이하만 낮고 20m2초과에선 높았다. 

직방 관계자는 17일 청약 접수를 시작하는 '어바니엘 위드 더 스타일 충정로'의 공공지원민간임대의 임대료에 대해 "인근 지역(서대문구·마포구·종로구·중구)과 서울시에서 올해 거래된 월세 임대료에 비해 높은 수준은 아니다"고 밝혔다. 다만 "서울시에서 당초 발표한 것과 같이 시세보다 85~95% 낮다고 보기는 어렵다"고 말했다. 

서울시 청년주택 관련 콜센터는 "충정로 공공지원 민간임대주택은 민간건설사가 적자를 보지 않는 선에서 공급한다"고 "대신 빌트인(built-in) 가구를 옵션으로 제공한다"고 말했다. 

생각보다 저렴하지 않는 서울시의 '역세권 청년주택' 

   
▲ 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

직방이 발표한 대로, '초역세권'에 위치한 역세권 청년주택이 인근 오피스텔의 월세거래가격과 비교할 때 과도하게 높은 수준은 아니다. 다만 서울시에서 청년들의 주거의 질을 높이고 주거 비용을 낮춰주는 효과는 쉽지 않아 보인다. 충정로역 인근 공인중개업소 관계자는 "애초에 오피스텔을 구할 여력이 있는 청년들이 들어갈 수 있는 곳이 아닌가 하는 생각도 든다"고 말했다. 

충정로 역세권 청년주택 근처 D 공인중개업소 대표는 "13평, 14평 되는 게 보증금 1000만원에 월세가 70만원 내지 75만원이다"고 말했다. 역세권 청년주택 치고 "인근 오피스텔과 전용면적 15.81~16.06m2를 비교했을 때 저렴한 편도 아니다"고 덧붙였다.

인근 신축 원룸 시세와 비교했을 때도 큰 차이가 없었다. D 공인중개업소 대표는 "주변 시세보다 약 20% 저렴하다"며 "지은 지 4년된 신축 원룸 6평 기준이 보증금 2000만~3000만원에서 월세를 60만~65만원 받는다"고 말했다.  

D 공인중개업소 맞은편 E 공인중개업소 대표는 "역세권 청년주택 공공지원민간임대 임대료와 주변 오피스텔 시세는 비슷하다"며 "초 역세권에 위치하고 새 집이니 비싼 편도 아니다"고 말했다. 그러면서 "청년주택은 주변 시세 70%가 적정가라고 생각한다"며 "청년주택인데 보증금 2000만원에 월세가 50만원 이상이 되면 안된다고 생각한다"고 남겼다. 

충정로역 청년 주택과 같이 청약에 들어가는 강변역 근처 시세도 물었다. 강변역 근처 A 공인중개업소 관계자는 "일반 오피스텔 8평 기준으로 보증금 1000만원에 월세 70만원 생각하면 된다" 고 말했다. 강변역 근처는 아니지만 잠원동 인근 C 공인중개업소 대표는 "근처 신축 오피스텔은 전용면적 27~30m2가 보증금은 3000만원에 월세가 90만원이다"고 말했다. 

   
▲ 충정로 역세권 청년주택 인근 주택. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

서울시에서 지난달 29일 발표한 '서울시 역세권 청년주택 입주자 모집공고(1차)'에 따르면, 비슷한 전용면적 26m2가 보증금이 5900만~7800만원이고 47만~54만원에 형성돼 있다. 전용면적 35Am2은 보증금이 5900만~7800만원이고 47만~54만원 선이다. 충정로역 인근 시세와 강변역 인근 시세를 비교했을 때 주변시세보다 크게 저렴하진 않았다. 

최성헌 직방 매니저는 역세권 청년주택이 입주자 나이 제한을 39세 이하로 제한했다는 점에서 차별되는 점은 있지만 공공 임대와 민간 임대를 구분해서 볼 것을 조언했다. 17일 입주자 모집을 하는 ‘어바니엘 위드 더 스타일 충정로’ 같은 경우 “공공 임대가 49세대고 민간 임대가 450세대”라며 “49세대는 저소득층의 주거 환경 질을 개선할 수 있는 유리한 조건이 되지만 450세대는 단순한 민간주택이다”고 밝혔다. 

최 매니저는 “서울시의 ‘저렴한 역세권 청년주택이라는 민간 임대주택일 뿐이다”며 “임대 의무 기간도 8년 밖에 안되니 나중에 8년이 지나서 자연스럽게 매각할 수 있는 형태이기에 청년주택을 구분해서 볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2019.09.17  06:50:20
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