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[르포] 분상제 엄포 분위기 벌써 끝?...강남·분당·일산 지금은?서울은 강남 중심으로 반등 조짐, 분당과 일산은 희비 엇갈려

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 분양가 상한제라는 단어가 시장에 다시 등장한지 두 달이 지났다. 그 동안 재건축 시장은 주춤했고, 조합원들은 거리로 나섰다. 한편 분상제 시행시 공급 부족 우려 등으로 서울 지역의 신규 아파트 가격은 상승했고, 분양을 시작한 수도권 아파트들의 청약 경쟁률이 치솟기도 했다. 정작 잠시 움츠러든 서울의 재건축 시장은 강남 지역을 중심으로 조금씩 다시금 상승세로 돌아서는 모양새다. 강남의 영향과 밀접한 신도시 분당도 시장이 활기를 띄기 시작했다. 반면 같은 신도시인 일산은 3기 신도시 등 여러 정책의 여파를 좀처럼 추스르지 못하고 있다.

   
서울 재건축 매매가격 변동률. 출처=부동산 114

지난 6일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트의 매매 가격은 3주 만에 다시 반등하여 0.04%의 상승을 기록했다. 이런 상승에는 분양가 상한제 여파로 가격이 하락했던 둔촌 주공과 송파구 잠실주공 5단지, 강남 개포 지역 재건축 단지들의 상승 영향이 컸다.

서울 재건축 시장 반등 주도하는 강남

   
둔촌 주공 아파트 전경. 사진=신진영 기자

강남과 인근 지역의 반등세는 현장 부동산 중개업자의 반응에서도 나타났다. 강동구 둔촌 주공 재건축 단지 근처의 한 부동산은 “최근 들어 물건이 없을 정도로 거래가 활발한 편”이라고 말했다. “현재는 물건이 14억 1000만원짜리가 하나 있고 그 밖에 있던 물건은 거래가 이번에 다 빠졌다”는 것이 해당 중개업자의 말이다. 그는 “분양가 상한제 직후에 약간 가격이 다운됐지만 다시 회복세가 빨라 물건이 지금은 나온 매물이 다 소진될 정도다. 송파 지역도 초역세권이 아닌 송파 한양같은 오래된 아파트도 속속 거래가 되고 있다. 명일동의 삼익 그린 같은 경우도 오르는 추세”라고 설명했다.

근처의 다른 중개업자 역시 “이 지역 일대는 분양가 상한제 주춤하다가 언제 그랬냐는 듯이 거래 문의도 활발하고 실제거래도 많이 되고 있는 편”이라면서 “10년 보유 5년 거주한 사람만 거래를 할 수 있으니 그 위주로 물건이 나오고 물건을 많이 찾으니 가격도 계속 오르는 추세인 것 같다. 문의는 많지만 물건이 없어 문제다. 꾸준히 계속 거래중이다”라고 답했다. 해당 업자는 “고덕도 비슷한 상황이다. 고덕 그라시움 주공 2단지도 다시 올라 아파트 34평이 13억5000만원에서 14억원이다. 처음 분양가 상한제 이야기 나올때야 관망하려는 심리로 주춤했지만, 이제는 아랑곳하지 않았다는 표현이 맞는 것 같다. 여기를 포함해서 강남쪽까지는 시장이 다시 살기 시작했다”고 이야기했다.

둔촌 재건축 단지의 다른 중개업소 역시 “38평이 14억5000만원에 거래됐다. 이달엔 거래가 좀 많이 되는 것 같다. 8월, 9월 이후로 거래가 잘 되는 듯하다”고 말했다. 그 역시 “분양가 상한제 때는 잠시 주춤하긴 했다. 1주일 사이 가격이 5000만원까지 빠졌지만 이곳과 강남은 지금 거의 회복해서 오르는 중이다. 작년 9.13 무렵 이전과 근접하게 올라갔다. 시장이 살아나고 있다고 본다.”고 대답했다. 그는 “모든 평형이 그런 건 아니지만 조만간 모두 회복될 것 같다. 분양가 상한제가 연기된다는 이야기도 있고 헬리오시티 등도 2,3억 씩 오르지 않았나. 이 곳도 새아파트 되면 오르지 않겠나. 입주는 4년 정도 후일테니 입주 후 오르기 시작하면 18억에서 21억원대로 형성될 것이다. 많게는 4억 정도 차익이 나는 것”이라면서 “그래서 거래를 하려고 하는 것이다. 추세는 추석 이후건 상관없이 당분간은 이어질 것”이라고 내다봤다.

   
은아 아파트 전경. 사진=우주성 기자

분양가 상한제의 칼날에서는 다소 멀리 비켜 있던 은마아파트도 강남 재건축 시장의 바로미터인만큼 상승세가 목격되고 있다. 은마 아파트의 한 공인 중개사도 “분양가 상한제 이야기 나오고 조금 조정은 받겠다 싶었는데 금액대가 전후 크게 변동은 없었던 것 같다. 평형별 가격은 34평은 19억5000만원인데 올해 기준 4월에는 이 가격보다 2억은 낮았다. 3월부터 조금씩 올라 3주 전 분상제 발표 때도 하락이 있긴 했지만 다시 회복했다.”고 설명했다. 그는 “다만 거래는 많지는 않고 물건도 많지는 않아 한 두 개 정도씩 거래되는 그런 상황이다. 은마 아파트 주변은 보합상태에서 조금씩 오르는 상황이라고 보면 된다.”고 덧붙였다.

인근 부동산의 이야기도 비슷했다. 해당 업자는 “분양가 상한제가 7월달에 이야기 나오면서 주춤은 했는데 당장 시행할 기미는 안보이니 잠시 회복된 상황이라고 보면 된다”고 하면서 “가격이 7월달 기준 분양가 상한제 이전 최고로 팔린 금액과 잠시 주춤할 때 팔린 금액하고는 비교하면 1억 정도는 빠졌으나 지금은 거의 회복했다”고 주변 시장에 대해 말했다. 그는 “재건축에 본격적으로 들어선 것은 아니고, 시점이 멀어 영향을 원천적으로 크게 받는 단지는 아니다”라면서 “현재 로얄층 기준으로 34평은 20억, 31평은 17억 8000만원 정도다”라고 말했다.

은마 아파트 이외의 강남 지역 아파트 단지도 사정은 비슷했다. 개포 주공 1단지 지역의 중개사는 “개포 쪽은 아파트 시장이 다시 반등에 가깝다고 본다. 7월 중순부터 분양가 상한제의 영향으로 거래가 안되긴 했고 물건이 쌓인 상황에서 가격이 좀 빠졌는데 8월 20일 넘어가면서 전체적으로 거래가 재개되면서 다시 가격이 올라간 상황”이라고 전했다. 그는 “은마 주변도 그렇고 ,전체적으로 가격은 보합에 가깝지만 오르고 있다”면서 “은마아파트는 오히려 회복이 덜되고 우성이나 미도는 7월달 분상제 이전보다 가격이 더 오르고 있다. 미도는 35평이 22억5000만원으로 7월보다는 5000만원이 오른 것이다. 은마는 7월 시세를 회복하진 않았지만 거의 회복했고 우성 같은 경우도 31평이 24억원에서 25억원 정도”라고 밝혔다.

다른 중개업소 관계자 역시 “개포 1단지도 외려 올라간 상황이다. 20억에서 21억 전후로 올라갔다. 분양가 상한제가 조용해진 다음에는 일반 아파트가 올라서인지 따라서 재건축도 올라가 버리더라. 은마 주변도 전반적으로 올랐다”고 이야기했다.

서울 대표 블루칩 용산, 아직은 미온적 움직임

   
용산 산호아파트 전경.  사진=우주성 기자

강남 지역은 반등으로 돌아섰지만 용산은 비교적 아직 조용한 편이다. 서울시 심의에서 정비계획이 변경된 용산 ‘산호아파트’의 인근 중개업자들은 아직 용산 일대는 잠잠한 편이라는 의견이 다수였다. 한 공인 중개사는 “산호 아파트도 아직 갈 길이 멀다. 해당 단지도 그렇고 용산 지역 아파트는 영향은 없다. 용산 일대는 분양가 상한제 영향이 있어 얼어 있다고 보면 된다”고 답했다.

역시 산호아파트 근처의 다른 공인중개사는 “산호 아파트의 경우 임대 공급과 일반분양분에 대한 세대수 변경에 대한 서울시의 요구를 조합이 승인하면서 심의가 통과된 것이다. 아직 시세 영향은 없고 도시계획위훤회의 본 회의를 통과하면 그 때 영향을 줄 것이다. 시세 변동의 여지는 충분히 있다”고 본다고 답 했다.

용산의 전반적인 시장 상황에 대해서 다른 공인중개사는 “산호아파트도 그렇고 한 두 건의 계약은 해도 시세에 많은 영향은 없다. 용산 지역 자체가 물건이 많이 별로 없고 호재가 있다보니 가격이 떨어지지는 않는다”고 언급했다. 그는 “용산 쪽은 토지 자체도 많지 않고 주거 아파트는 모자르다. 용산은 분양가 상한제 발표의 영향도 제한적이었고 그래서 반등이라고 할 것도 없다. 그래도 이 곳도 9.13 이전으로 수준으로는 올라가고 있는 것 같다”고 전망했다. 해당 업소의 다른 관계자 역시 “주변 단지인 리버힐삼성이나 강변삼성 같은 경우 30평대 기준으로 한달 반 전에 9억7000만원이 나갔다. 현재는 10억원으로 보면 된다. 산호아파트도 전 세대원이 주택이 하나여야 하면서 5년 거주, 10년 보유를 동시 충족해야 팔 수가 있으니 공급은 항상 적다. 그런 물건을 중심으로 산호아파트는 30평대 초반 기준으로 12억원에서 13억원 정도 나간다”고 전했다.

   
용산 산호아파트 전경. 사진=우주성 기자

해당 아파트 인근의 한 중개업자는 “용산 기존으로 아파트나 재건축은 아직은 주춤하다. 산호 같은 경우는 작년에 조합 구성할때부터 분양가 상한제 발표가 있기 전까지는 꾸준히 올랐다. 산호는 10% 정도 올랐다고 보면 된다.”고 했다. 그는 “현재 가격은 30평이 분양가 상한제로 빠질 때는 11억원이었다가 지금은 12억원이다. 분상제 이야기 전에는 같은 평형이 13억원까지는 갔는데 현재는 12억원 수준이다”라고 설명했다.

그는 용산의 전반적인 부동산 시장 전망에 대해서 “서울 중심에는 쓸만한 집이 없고 (낡아서) 공급이 적다. 기존아파트를 수리하면 6000만원에서 7000만원은 나간다. 신규아파트 수요는 많고 가격이 오른다. 용산은 신규아파트도 없지 않나”고 반문했다. 그러면서 해당 업자는 “서울시내 전체적으로 용산, 마포 등과 강남은 재건축도 그렇고, 아파트 가격이 기본적으로 계속 오를 수 밖에 없다"고 피력했다.

   
한남뉴타운 전경. 사진=우주성 기자

한남뉴타운도 용산의 대표적인 재개발 지구다. 5800세대가 넘는 대단지로 탈바꿈할 한남뉴타운 3구역도 9.13 대책의 여파에서 아직 벗어나지 못한 모습을 보이고 있었다.

한남뉴타운은 9월 2일날 시공사 선정을 위한 조합 설명회가 있다. 10월 17일은 시공사 입찰 마감이다. 11월에 총회가 있고 시공사 선정이 예정되어 있다.

한남뉴타운 지구의 복잡한 골목길 사이 한 귀퉁이에 자리잡은 공인중개업소의 중개사는 “이 곳도 4년 전부터 작년 9.13 대책 발표때까지 거래가 활발했다. 다주택자, 대출 규제 등으로 인한 규제로 거래가 줄어들기 시작”했다고 전했다. 해당 업자는 “가격대는 분할 8평짜리는 8억5000만원에 거래되고 있다. 평당 1억이 약간 넘는 수준”이라면서 “큰 대형건물은 평당 5000~3000만원 한다”고 답했다. 처음엔 바쁘다고 인터뷰를 거절하던 중개업자는 “사실은 개점휴업 상태다”라고 하소연 했다. 그는 “단독주택 26평은 13억원이고, 단독 50평 주인들이 호가를 5000만원에서 4000만원 부르면 거래가 안된다. 관심지역이라 거래가 끊긴 것은 아니지만 그래도 대출 규제 때문에 매도인이 부르는 가격만큼을 충족하지를 못하니까 거래가 잘 안되는 편”이라고 토로했다. 그는 ”8억원, 10억원 정도를 현금으로 가지고 있는 사람이 많지 않다. 9.13 이후 가격은 떨어졌다. 10억원 했던 것인 얼마 전에 8억5000만원에 나갔으니 15% 빠진 셈이다“라고 답했다.

   
한남뉴타운 5구역 전경. 사진=우주성 기자

다른 중개사의 답변도 마찬가지였다. 3구역 인근의 공인중개사는 “8평 이하 최고가가 평당 1억5000만원을 넘었지만 지금은 분할 8평같은 경우도 10억원 정도라 가격이 떨어지긴 했다. 10억원 아래쪽으로만 거래가 되고 있는 실정이라 작년보다는 오르지는 않고 있다”고 대답했다. 그는 “9.13전이 최고가였다. 그 당시에는 10억원이 넘었어도 매매가 됐는데 지금은 그 수준으로 나오면 매수자들이 잘 사려들지 않는다.”고 이야기했다. 해당 업자는 “원 빌라는 8평 이 10억5000만원에서 11억원이다. 40~50평의 단독은 평당 3500만원에서 4000만원 사이” 라면서 “9.13 이전보다는 아무래도 싼 가격이다. 그 때는 5000만원까지 거래가 됐다”고 밝혔다. 그는 “다주택자 등이 대출이 안되니까 거래는 이제는 간간히 되는 수준”이라고 답했다. 업자는 한남뉴타운 재개발 지구에 대해서 “제3구역이 공사 진척이 빠르지만 가격이 높지는 않다. 인기는 5구역이 제일 좋다. 한강조망도 잘 되고 사업성이 5구역도 낫다고 보는 편이다. 다른 구역보다 가격도 10% 높은 수준”이라고 답했다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 “서울 재건축은 지난주까지 마이너스 였다가 플러스로 돌아섰다. 강남권에서 기존 가격이 빠졌었던 둔촌 주공이나 개포 주공, 송파구 잠실주공이 가격을 회복하면서 상승을 나타내는 모습이다. 반면 용산쪽은 크게 두드러진 점은 없었다. 강남 쪽을 중심으로 회복하는 모양새다”라고 분석했다. 여 연구원은 그러나 “지난주에 비해 반등하는 경향을 보였다. 아직 추세라고 확정하기는 어렵고 이번 주는 넘어가서 몇 주 정도는 지켜봐야 한다.”고 설명했다.

제2의 강남, 살아 움직이기 시작한 분당

강남이 살아날 기미가 보이면서 진정됐던 분당의 아파트 시장도 다시금 출렁이고 있다.

   
주요 신도시 주간 매매가격 변동률. 출처=부동산 114

분당 정자역 부근의 공인중개사는 “상록마을 우성아파트의 시세가 23평형 기준으로 7억원 초반대에서 7억5000만원 생각하면 되는데 많이 오른편이다.”라고 이야기했다. 그는 “9.13 대책 때문에 주춤거렸지만 지금은 그 전보다는 많이 올랐다”면서 “매매나 문의도 꾸준히 있고 물밑으로 거래가 되고 있다. 당분간은 현재로서는 계속 오르는 추세일 것‘이라고 전망했다. 해당 업자는 ”정자동은 특히 꾸준히 오르고 있다. 분당 전체로 봐도 전반적으로 가격이 내리지는 않고 오르거나 하는 추세다. 다만 오르는 시기의 차이가 있는데 서울과 가까운 정자처럼 먼저 움직이는 곳이 있고, 야탑이나 효자촌처럼 나중에 움직이는 곳이 있다“고 설명했다.

다른 중개사도 분당의 시장에 대해 “분당 쪽은 다 오르는 추세이다. 우성아파트도 많이 오른 단지 중 하나다. 아파트로 따지면 우성을 선호하는데 상록마을 우성은 평형별로 23평 7억원부터 58평 15억원까지 다양하다”고 했다. 그는 “해당 단지가 1762세대임에도 불구하고 문의가 많아서 물건이 없는 정도라고 보시면 된다. 지금도 굉장히 바쁜 편이다. 보통 명절 전에는 조용한데 올해는 그러지 않다“고 덧붙이기도 했다. 해당 업자는 “강남이 오르기 시작하면 이 곳도 따라 오른다. 가까운 정자부터 시작해서 신분당선 근처 등이 오르고 나머지 지역이 오르기 시작한다. 네이버나 현대 중공업 등의 입주시설과 교통 인프라도 좋은 편이라 강남이 요즘 아파트 가격이 다시 꿈틀대면서 분당도 오르고 있다”고 이야기했다.

다른 분당지역의 공인중개사도 “요즘 문의가 많아 바쁘다. 집값이 전반적으로 오르는 추세가 맞다. 올해 초 보다 가격이 올랐다. 거래는 9.13 대책 이후 9개월 동안 조정기간이었지만 그 이후로는 시장이 거기에 맞춰 빠르게 회복중이다. 분당 지역 마다 다르겠지만 가격이 90%는 회복이 되지 않았나 생각한다”면서 “상록마을처럼 비싼 곳은 32평이 10억원대 초중반이다. 그 정도면 작년 수준으로 회복했다고 보면 된다. 분당쪽에서 제일 비싼 곳은 분당 30평대 12억 분당 파크뷰 같은 정도다”라고 답했다

여경희 부동산 114 수석연구원은 “분당은 이번주에 가격이 전반적으로 오르는 분위기였다. 실제 수요자들의 거래가 조금 있었다는 것이 내부 리서치에서 나타난 중개업자들의 반응이었다”고 밝혔다.

일산, 3기 신도시 영향에서 아직 벗어나지 못해

반면 같은 신도시지만 일산의 경우는 희비가 엇갈리고 있다. 3기 신도시 정책과 조정구역으로 지정된 여파로 일산은 아직 뚜렷한 반등이나 회복세를 보이지는 않은 상태다. 다만 일산의 경우도 역세권이나 신축 아파트인지 아닌지에 따라 차이가 있었다.

일산 지역 공인중개사는 “일산이 3기 신도시 등의 여파로 전체적으로 타격이 있던 것은 맞지만 지역마다, 또 신축이냐 아니냐에 따라 사정이 조금 다른 편”이라면서 “신축아파트는 계속 인기가 있고 지하철역 등과 가까우면 일산 내부에서도 수요가 있어 가격 자체가 떨어지지는 않는다”고 설명했다. 그는 “예를 들어 일산 안쪽으로 들어가면 서울이랑 멀고 오래된 아파트가 많아서 가격이 떨어지는 추세지만 백석역 근처의 경우는 교통이 편리한 편이라 일산 안쪽에서 수요가 계속 몰려오는 상황”이라고 덧붙였다. 그는 “백석역 인근 아파트의 평균 평형은 25평은 5억원 초반에서 6억원 초까지, 35평은 6억원 중반부터 7억원 후반까지 가격이 형성됐다”고 설명했다. 해당 업자는 “작년 여름부터교통이 편하고 초고층 아파트인 일산 요진 와이시티나 탄현역 두산위브 제니스같이 전망 등 다른 아파트와 특수성이 있는 곳은 강남지역 투자자들이 단체로 와서 사기도 했다”고 답했다.

반면 일산 안쪽의 부동산 업자들이 체감하는 상황은 더 좋지 않았다. 백마역 인근의 업자는 “일산 쪽도 전반적인 시세는 아직 회복을 하지 못했다. 3기 신도시 때문에 영향이 많다. 아직 회복세는 안되고 완전 거래가 안된다”고 했다. 그는 “요즘은 전세도 안나가는 형편이다. “3기 신도시도 신도시지만 그 이전에 조정지역으로 묶은 후로는 거래가 영 안되고 있다. 일단은 투자자들이 2년 실거주해야 하기 때문에 투자자들의 문의가 거의 끊겼다고 보면 된다”고 대답했다. 해당 업자는 “조정지역 이후로 가뜩이나 거래가 안됐는데 3기 신도시 여파까지 겹치니 일단 거래는 지금 거의 80%가 줄었다. 아예 전세 가격으로 내리지 않는 한 거래가 안된다”고 토로했다. 그는 “예전에는 투자자들이 많았지만 1년 반 전에 조정지역이 되고 3기 신도시까지 있으니 새 아파트로 가지 누가 일산을 오겠나”라고 불만을 표시하기도 했다.

다른 공인중개사 역시 “일산지역의 아파트는 몇 군데 빼고는 다 안좋다”면서 “많이 떨어진 곳은 3000만원에서 4000만원 가까이도 떨어졌다. 새 아파트 중심으로는 가격이 잘 유지되고는 있다”고 답했다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 “일산은 이번 주 특이사항이 없었고 다만 킨텍스 주변의 입주물량이 조금 있어서 일산 지역의 거래는 더욱 희박한 수준이 되었을 것”이라면서 “킨텍스 원시티에만 1263가구 가구가 입주했고, 2019년 7월, 8월 두 달 동안 고양시 전역에 8500여 가구가 몰리면서 일산은 더욱 입주 타격이 있었을 것으로 본다”고 설명했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.09.12  12:23:04
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