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[수익형 부동산, 어디에 투자 ②] 상가·지산으로 보는 수익형 부동산 탐구생활2019 머니엑스포 | 경기불황에도 꼬마빌딩 거래 상승… 정부지원에 지식산업센터 '우뚝'

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  금리인하와 민간택지에 대한 분양가 상한제 여파로 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있는 상황이다. 부동산 규제 영향이 덜해 투자 부담이 비교적 적은데다 여전히 금리보다 높은 안정적인 수익률을 보이고 있기 때문이다.

그러나 얼마 전까지만 해도 상가 등 수익형 부동산 시장은 빙하기에 놓여있었다. 경기가 부진해 자영업이 계속 어려움을 겪으면서 투자수익률 역시 감소했기 때문이다.

지난 21일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국감정원 통계를 분석한 결과 2분기 전국 중대형 상가 투자수익률은 1.53%로 지난해 같은 기간 1.72% 보다 0.19%포인트가 하락했다. 이 중 2분기 중대형 상가 투자수익률이 평균 이상으로 나타난 곳은 서울(1.88%), 인천(1.78%), 경기(1.77%), 광주(1.71%), 부산(1.62%) 등이다. 제주와 경남은 각각 0.52%와 0.8% 등으로 1% 대 이하 수익률을 기록하기도 했다.

   

오피스텔 임대수익률이 여전히 4%대를 지키고 있는 상황에서 상가 투자수익률은 상당히 낮은 편에 속하는 것이 사실이다.

KB국민은행 조사에 따르면 올해 2분기 전국 상가공실률은 중대형이 11.5%, 소규모 5.5%로 각각 전년 동기 대비 0.8%포인트, 0.3%포인트 증가했다. 임대가격이 하락하고 공실이 늘어나는 등 상가 투자관련 지표가 악화되고 있는 가운데 당분간 투자 여건 개선은 어려울 것이란 전망도 나오고 있다.

그럼에도 불구하고 상가투자는 수익형 부동산의 한 축으로 굳건히 자리를 잡고 있다. 50억~100억원대 가격대 소규모 업무 상업용 빌딩인 일명 ‘꼬마빌딩’ 거래량 역시 증가하고 있는 추세다. 상가공실이 늘면서 임대료가 떨어지는 전형적인 경기 불황 지표가 나타나고 있음에도 불구하고 여전히 수익형 부동산 수요가 늘어나고 있다는 반증이다.

토지·건물 실거래가 플랫폼 밸류맵이 2015년 1월부터 2019년 6월까지 3년 6개월간 서울 시내 실거래가 신고액을 분석한 결과 올 상반기 꼬마빌딩 1㎡당(대지) 평균거래가격은 1652만원으로 2015년 대비 27.6% 상승했다고 밝혔다.

   

조현택 상가정보연구소 연구원은 “기준금리 감소와 주거 부동산에 대한 규제들로 인해 수익형 부동산인 상가의 투자수요는 높아지고 있지만 상가마다 가지고 있는 특성과 입지가 다르기 때문에 이미 상가 시장에도 양극화 현상이 나타나고 있다”라면서 “유동인구의 특성과 역세권의 특성을 잘 파악해 부동산 관점보다는 상권의 특성을 우선 파악하는 것이 중요하다”고 조언했다.

상가 등 오피스가 수익형 부동산의 전통적인 투자 자산 항목이라면 지식산업센터는 최근 몇 년 간 떠오르고 있는 신흥 강자다. 지식산업센터는 과거 아파트형공장이라고 불렸지만 최근에는 제조업과 지식산업, 정보통신사업 분양기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다.

부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 한국산업단지공단의 지식산업센터 현황을 분석한 결과 올해 상반기 전국 지자체와 관리기관에서 최초 승인을 받은 지식산업센터 건수는 총 60건에 다다른다. 이는 지난해 같은기간(48건) 대비 25% 늘어난 수치이며, 지식산업센터 승인이 처음 시행됐던 1970년 이후 상반기 최다 승인 건수이다. 이 같은 폭발적인 증가로 올 6월말 기준 전국 지식산업센터는 총 1082곳에 달한다. 올해 상반기에 승인된 지식산업센터는 대부분 서울을 비롯해 경기와 인천 등 수도권 지역에 몰려있다.

   

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “지식산업센터는 오피스 대체 수단으로 자리잡으면서 투자수요가 증가했고 이에 따라 공급 역시 증가한 것”이라고 바라봤다.

그렇다면 지식산업센터는 어떻게 오피스 대체 수단이 되었을까?

부동산업계에서는 소규모 투자가 가능하고 대출이 자유로워 진입 장벽이 낮은 점을 꼽았다.

김지혜 디허브 부동산시행사 차장은 “오피스텔과 지식산업센터 모두 전용면적 13~17㎡ 건물이 2억원대라고 했을 때 오피스텔은 주택임대사업자를 내고 신용대출까지 해도 대출이 60% 정도밖에 나오지 않지만 지식산업센터의 경우 담보대출로만 70%가 가능하다” 라면서 “오피스텔은 대출비율이 낮고 임대사업자 낼 경우 월세를 받으면 소득신도를 해야 하는 등 과거 대비 제약이 많지만 지식산업센터는 상대적으로 제약이 없다”고 설명했다.

정부의 중소기업 육성 정책 역시 지식산업센터 열풍의 불씨를 당겼다. 현재 중소기업 지원청을 비롯해 중소기업진흥공단 등에서는 창업기업 지원자금부터 신성장 기반자금, 신시장진출 지원자금 등의 명목으로 중소기업을 지원하고 있다. 실제 기업이 지식산업센터를 분양받아서 사옥으로 활용할 경우 상당부분이 이를 통해 지원을 받는다.

   

이외에 지식산업센터에 대한 세제혜택은 투자자들의 부담을 줄어준다. 지방세특례제한법 제58조2항에 따르면 센터를 직접 사용하기 위해 신축 또는 증축해 취득하는 부동산과 사업시설용으로 분양 또는 임대하기 위해 위대 취득한 부동산에 대해 취득세의 35%를 경감한다. 또한 올해 12월 말까지 입주 1년 이내 센터를 직접 사용하면 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감 받을 수 있다. 단 대상은 최초 분양자로 제한된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “지식산업센터도 결국 저금리기조이다 보니 투자자들의 관심을 받고 있는 상황”이라고 하면서 “이전에는 사업주가 분양을 받아서 본인이 들어가야했지만 현재 트렌드는 임대사업자들이 분양을 받고 이를 법인에게 임대를 내줄 수 있게 되면서 투자자들이 늘어났고 경쟁이 생기면서 가치가 올라갔다”고 설명했다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.08.29  06:56:09
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