[이코노믹리뷰=진종식 기자] ‘삼성J-REITs부동산투자신탁 1(REITs-재간접)’펀드는 일본의 부동산과 관련된 집합투자증권 등에 주로 투자하는 재간접형 부동산투자신탁으로, 일본의 동경증권거래소 등에 상장되어 거래되는 REITs(이하 ‘J-REITs’)에 주로 투자하여 비교지수(TSE REIT 지수×70%+Call×30%)를 초과하는 수익을 추구하는 것을 목적으로 한다.

펀드유형은 일본리츠재간접형이고 설정일자는 2006년 8월 30일이다. 운용자산 총규모는 745억원으로 초대형급이고, 총보수는 연 2.08%로 평균 이상 수준이고 운용사는 삼성자산운용이다.

J-REITs의 투자 포인트는 ▲잠재 성장 가능성이 높은 일본 부동산 시장에서 전통적 리츠 타입인 오피스텔 및 상업시설에서 헬스케어와 물류시설 등 신규 분야 리츠로 시장이 확대되고 있다. ▲2020년 동경 올림픽을 앞두고 대대적인 인프라 정비 및 개발을 함에 따라 해외 관광객이 증가하고 있으며 경기 활성화로 안정적, 지속적인 임대수익이 증가하여 연 4% 수준의 배당수익률이 기대된다는 점이다.

일본의 리츠 투자환경은 ▲오피스 섹터에서는 오피스의 공실률과 임대료가 임대인 우위시장으로 전환되는 5% 보다 낮은 상태에서 임대료가 지속 상승추세에 있다.(2019년 6월 기준 공실률 1.72%, 임대료 66개월 연속 상승) ▲호텔 및 리테일섹터는 2020년 도쿄 올림픽을 앞두고 외국인 관광객 증가와 내수 활성화로 리테일 리츠 수혜를 받고 있다. ▲하우징 섹터에서는 주요도시의 견조한 인구 증가 및 주요 3개 도시의 임대주택 가동률이 95%를 초과하며 안정적인 임대료 지수 추이를 나타내고 있다. ▲일본 정부의 강력한 금융 지원정책으로 J-REIT 각 사의 보유 부채 평균금리가 인하되어 차입 코스트 절감 효과가 높다.

제로인의 평가에 의한 지난 6월 3일 기준 펀드 포트폴리오(자산구성)은 해외주식 61.22%, 펀드 12.19%, 유동성자산 26.58% 등 비율로 구성되었다. TOP5 국가의 주식내 비중은 일본 100%이고, TOP5 종목의 주식내 비중은 INVINCIBLEINVESTMENTCORP 6.68%, MIDREITINC 6.03%, UNITEDURBANINVESTMENTCORP 5.91%, GLPJ-REIT 5.74%, ORIXJREITINC 5.46% 등 비율로 분산투자하고 있다.

이 펀드의 차별화된 운용전략은 현지 운용사인 노무라자산운용과 협업하여 다각도에서 분석하여 유가증권(주식)으로서의 J-REITs와 부동산으로서의 J-REITs의 가치를 정성적인 요소로 분석하여 투자에 적용한다.

투자위험으로는 일본의 부동산 관련 주식 등에 투자함에 따라 투자대상 자산의 가격 변동, 이자율 등 기타 거시경제 지표 변화에 따른 위험에 노출된다. 또한 투자대상 자산의 발행회사의 영업환경, 재무상황 및 신용상태의 악화에 따라 급격한 가격 변동이 발생할 수 있다.

펀드닥터 제로인의 평가에 의한 8월 19일 기준 기간 누적수익률은 최근 1개월 3.23%, 3개월 8.51%, 6개월 15.29%, 1년 22.22%, 2년 28.10%, 3년 23.25%, 연초후 수익률은 18.85%를 기록하고 있다.