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[ER 인사이트] 정부의 ‘8전 9기’ 부동산 정책, 이번에는 통할까?
   

지난 12일 김현미 국토교통부 장관은 현재 거의 사문화되다시피 한 주택법 시행령 제61조를 개정하여 민간택지 내 공동주택에 대한 ‘분양가 상한제’ 적용지역의 지정요건 및 적용대상 등을 개선하겠다는 발표를 했다. 정부는 민간택지 내 공동주택에 대한 ‘분양가 상한제’ 도입 배경에 대하여 지난해 11월부터 32주간 하락하던 서울 아파트 가격이 7월부터 상승세로 전환하였으므로 부동산 가격 폭등을 부추기는 투기수요를 잡기 위한 것이라고 밝혔지만, 이는 정부가 집값을 잡기 위한 마지막 극약처방이라 자부하던 지난해 9·13 부동산정책이 사실상 용도폐기 되었음을 자인하는 것으로 볼 수밖에 없다.

특히 정부가 발표한 이번 부동산 정책은 여러 가지 면에서 우려가 크다. 우선 ‘분양가 상한제’는 이른바 정부가 시장에 개입하여 직접 재화의 가격을 통제하는 ‘최고 가격제’의 일종으로 볼 수 있는데, 이는 시장의 힘을 무시한 정부의 ‘무모한 대결’로 시장 내부에 존재하는 힘 때문에 소기의 성과를 거두지 못할 때가 많을뿐더러 설사 가격 억제에 성공한다고 하더라도 부작용을 낳는 경우가 많다는 것이 경제학계의 정설이다. 실제로 많은 부동산 전문가들은 ‘분양가 상한제’ 시행 이후 일부 운 좋은 주택 수요자들은 ‘로또 청약’으로 균형가격보다 낮은 분양가로 아파트를 매수할 수 있겠지만 대다수의 주택 수요자들은 오히려 줄어든 아파트 공급에 따른 품귀 현상으로 정상가보다 높은 가격에 부동산을 매수하게 될 것으로 보고 있다.

법률적인 관점에서도 ‘분양가 상한제’는 위헌 논란으로 인해 또 다른 사회적 비용을 발생시킬 수 있다. 우리 헌법은 좁은 면적의 국토 현황을 고려해 ‘국가가 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다(제121조).’고 규정하고 있으나, 기본적으로 재산권은 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며(제23조 제1항), 이번 주택법 시행령 개정과 같이 소급입법을 통한 재산권 박탈은 엄격히 금지하고 있다(제13조 제2항). 물론 재건축·재개발로 조합원들이 얻는 이익이 헌법이 보장하는 재산권인지 반사적 기대이익에 불과한 것인지 혹은 이 같은 주택법 시행령 개정이 조합원들의 신뢰이익 보호에 위배되는 것인지 등에 대한 법원의 유권해석이 남아 있기는 하나, 어떤 판단이 내려지는 경우에도 정부로서는 부동산 가격을 잡겠다는 미명 하에 이렇듯 사회적 갈등을 유발하는 정책을 선택해야만 했는가에 대한 비난은 피하기 어려울 것으로 보인다.

사실 이번 정책 발표와 관련하여 무엇보다 우려되는 점은 과연 이번 정책이 소기의 성과를 낼 수 있을 것인가 하는 점이다. 특별히 우리나라에서의 부동산은 ‘기왕이면 서울에서, 또 기왕이면 강남에서 나와 내 가족이 사회·문화·교육적 혜택을 누리며 살고 싶다’는 욕망이 가장 응축적이고 적나라하게 드러나는 투자 자산으로, 그 동안 정부가 시행해 온 중과세 부과, 대출제한 등 조세·금융 규제 중심의 부동산 정책들은 이러한 시장의 흐름을 막기에는 역부족이었다. 그럼에도 불구하고 이번 정책에서도 부동산 시장을 움직이는 욕망의 목소리에 대한 경청은 찾아볼 수 없다. 머지않아 정부의 10번째 부동산 정책 발표를 듣게 되지 않을까 하는 걱정이 앞서는 것도 바로 이 때문이다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.08.17  13:03:21
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