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민간택지 분양가상한제, 10월부터 분양공고 내는 민간아파트에 적용재건축·재개발 단지 못 피해가...전매제한 10년·거주의무 5년 도입도
   
▲ 김현미 국토교통부 장관이 12일 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 민간택지 분양가 상한제 당정협의에 참석, 회의 시작 전 대기하고 있는 모습. 출처=뉴시스

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 민간택지 분양가 상한제가 서울 전지역으로 확대됐다. 또한 10월부터 입주자 모집 공고를 하는 분양단지를 시작으로 분양가 상한제가 적용되는 만큼 현재 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 사업장은 물론 후분양제를 진행하고 하는 단지도 분양가 상한제 적용을 피해가기가 어렵게 됐다. 이외에 전매제한 최대 10년과 거주의무기간 5년이 도입이 예상되면서 시세차익을 노리는 전매가 꽁꽁 묶이게 됐다. 

국토교통부는 12일 오전 세종시 세종정부청사 국토부 기자실에서 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’안을 발표, 이르면 올해 10월 초 ‘주택법 시행령’을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료할 예정이라고 밝혔다.

개정되는 안의 주 골자는 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정요건을 완화, 재건축과 재개발 사업 등에도 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터가 아닌 ‘최초 입주자모집 공고 신청분’부터 적용시점을 바꿔 대상을 확대했다.

또한 시세보다 낮은 분양가로 인해 논란이 됐던 로또분양 논란을 사전에 차단하고자 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한기간을 최대 10년까지 확대하는 안을 내놓았다. 만약 전매제한기간 내 주택을 매각하게 될 경우 한국토지주택공사(LH)에서 우선적으로 매입해 임대주택으로 활용할 예정이다.

수도권 공공택지 분양에만 적용이 됐던 최대5년 거주의무기간을 민간택지에도 도입해 분양가상한제 실효성 강화에 나선다. 여기에 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준도 강화된다.

정부가 이처럼 민간택지 분양가 상한제 적용을 서두른 배경에 대해 최근 1년간 서울 분양가 상승슐이 집값 상승률보다 3.7배가 높았으며 이로 인해 인근 기존주택 가격 상승을 이끌었다는 분석 때문이다.

국토교통부 관계자는 “분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다”라면서 “지정요건과 적용지점을 합리적으로 개정할 것이며 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 투기수요 유입 방지를 위해 전매제한기간을 확대한다”고 설명했다.

   
▲ 개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건. 출처=국토교통부

주택법 시행령에서 개정되는 부분인 민간택지 분양가상한제 적용기준은 당초 지역 지정요건의 필수요건으로 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역으로 정했지만 투기과열지구로 지정된 지역으로 확대돼 개정된다.

이로써 서울특별시 25개구 전역과 경기도 과천시, 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역), 경기도 성남시 분당구 및 광명시, 하남시, 대구광역시 수성구 등이 해당된다.

선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없어 활용되지 못하는 경우가 많은 점을 보완하고자 ‘주택공급에 관한 규칙’ 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역의 분양가격상승률을 사용하도록 개선된다. 이외의 선택요건인 ▲직전2개월 모두 청약경쟁률 5대1(국민주택 규뮤 10:1) 초과 ▲직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가 등은 동일하게 적용된다.

국토부는 정량요건인 필수요건을 비롯해 선택요건 3개중 1개 이상을 모두 충족하는 지역을 중심으로 분양가상한제 적용지역을 지정할 계획이다.

국토부 관계자는 “정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 것”이라고 설명했다.

민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점도 앞으로는 일원화된다.

기존에는 일반주택사업장의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터, 재건축·재개발 사업장은 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 등 적용시점이 달랐다.

   
출처=국토교통부

그러나 이 경우 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된 점에 주목, 동일하게 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용이 된다. 특히 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피해 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집 승인 신청한 단지’부터로 일원화한다는 방침이다.

민간택지 분양가 상한제 적용에 따라 가장 논란이 됐던 ‘로또분양’을 막기 위해 주택 전매제한기간도 개선된다.

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다. 이에 국토부는 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5년부터 최대 10년으로 확대한다. 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 동일하게 확대된다.

또한 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우 LH가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련돼 있는 만큼 이 제도를 통해 LH가 우선 매입한 주택을 임대주택으로 공급하고 필요시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

이와 함께 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 최대 5년 거주의무기간을 올해 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.

만약 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다. 예컨대 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금에 은행정기예금이자로 매입하지만 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액이 상향된다.

택지비 산정기준도 객관화된다.

분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심의위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이뤄질 수 있도록 국토부는 제도 개선을 추진 한다.

이번에 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

마지막으로 최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있지만 현재 ‘주택공급에 관한 규칙’ 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡한 점을 개선하고자 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 공정률 약 80% 수준인 지상층 골조공사 완료로 개정하기로 했다. 단 이 경우 등록사업자 두 곳이상의 연대보증이 필요하다.

국토부는 오는 14일부터 다음달 23일까지 40일간 입법예고를 거친 뒤 관계기관과 협의하고 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 오는 10월 초 공포·시행할 예정이다.

국토부 관계자는 “구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획”이라고 말했다. 

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.08.12  11:01:23
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