[이코노믹리뷰=신진영 기자] 한국감정원이 최근 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가는 0.02%로 상승폭을 유지했고 전세가도 0.03% 상승했다. 민간택지 분양가 상한제 시행 가능성이 높아져 시장 불확실성이 커졌지만 상승폭은 유지한 모습이다.

분양권 전매제한이 풀리면서 입주를 기다리는 신규 아파트 지역이 최근 분양가 상한제로 신규 분양에 대한 희소가치가 부상하며 매기가 몰리고 있다. 분양권 전매제한이 풀린 신규 아파트 지역인 강동구 고덕지구, 마포 공덕동, 마포 신수동 지역의 현장분위기를 직접 돌아봤다. 

'포스트 강남', 서울 강동구 고덕 그라시움 입주로 신도시급 탄생 

하반기 대표적 대규모 입주 물량 지역인 서울 강동구 고덕동 신축 재건축 단지들이 입주를 앞두고 전세값 공포에서 탈출하고 있다. 매매가격도 최근들어 상승세를 타며 입주물량 집중에 따른 가격하락이 회복하는 모습이다. 오는 9월 30일 고덕 그라시움 입주를 시작으로 2021년 2월까지 고덕 주공 재건축 단지에 총 1만5000세대가 들어올 예정이다.

강동구 고덕지구의 인기 요인으로는 학세권, 역세권, 숲세권(주변에 녹지 공간이 있는 세권)이다. 근처에 한영외고가 있고, 배재고가 있다. 더블 역세권이 될 예정이다. 근처 공인중개업소들은 지하철 9호선 4단계 구간 사업이 완료되는 날만을 기다리고 있다.  

지하철 9호선 4단계 구간은 중앙보훈병원역-생태공원사거리-한영외고-고덕역-샘터공원 등 고덕 강일1지구를 잇는 3.8km 구간에 4개역을 신설하는 작업으로 지난해 5월 기획재정부의 예비타당성 조사를 통과했다. 그러나 예비타당성 이후 기본계획 수립, 입찰방법 심의, 기본설계, 실시설계, 실시계획 승인 및 고시, 공사 착공 등 사업절차가 남아 있어 개통까지 10년정도 소요된다. 

고덕지구 대표적인 재건축 단지는 '고덕 그라시움'이다. 올해 9월 30일 그라시움 입주가 시작되면 고덕 지구의 입주장이 시작된다. 고덕 그라시움은 총 4천9백32 가구가 입주 예정이다. 분양가는 3.3m² 당 2천 3백만 원이다. 

전세가는 34평짜리 84m²는 5억에서 6억까지로 평균 5억5천이다. 24평 59m²은 4억에서 4억 5천을 호가한다. 매매가는 59m²가 5억5천에서 10억 사이, 84m²는 12억7천에서 13억까지다. 고덕지구에서 15년차인 A 중개업소 관계자는 현 시장 상황은 매매보다 전세 거래가 많은 상황이라고 말했다. 

분양권 매매가격은 8.2대책과 9.13대책 이후 많이 뛰었다. A 중개업소에 따르면 "그라시움은 84m²기준 7억 후반에서 8억 초반했는데, 지금은 13억 호가 한다"고 말했다. 

최근 몇 달 사이, 그라시움 외에 유통 물량은 없는 상황이다. A중개업소 옆에 위치한 B 중개업소는 "그라시움도 전매제한이 풀리고 나니 매매하기가 수월한데, 매매가 아니라 입주할 사람들이 분양을 받았다"며 "물건 거래가 생각보다 '그렇게 많이' 되지 않았다"며 입주장이 열리기만을 기다리고 있다고 말했다. 왕십리에서 고덕지구로 옮겨온 지 2년이 되는 C 중개업소 관계자 역시, "지금은 시황이 안좋아서 거래가 많지 않다"고 덧붙였다. 

부동산 불패 시장, 용산 다음은 마포

강북에서 가장 집중받고 있는 대표지역은 마포·용산·성동구 등 마용성이다. 마포에서 가장 핵심적인 공덕 5거리의 '공덕 SK리더스VIEW'와 HDC현대산업개발이 시공한 '신촌숲아이파크'를 가봤다. 

공덕SK리더스뷰는 아현뉴타운 마포6구역을 재건축한 아파트다. 2017년 8.2 부동산대책을 처음으로 적용받는 서울시내 아파트였지만, 당해 9월 4일 정당계약 4일만에 완판에 성공했다. 총 472세대로 임대 아파트는 150세대다. 나머지가 일반 분양하고 조합원이 가져간다. 조합원 세대는 총 66세대다. 

공덕역은 지하철 5호선과 6호선, 수도권 경의.중앙선, 인천국제공항선이 만나고 있어서 4개의 지점이 교차하는 더블 역세권이다. 노선이 4개가 겹쳐 있는 곳은 공덕역과 왕십리역 뿐이다. 교통편도 좋다. 공덕에서 신촌과 여의도, 광화문을 쉽게 갈 수 있다.

시세는 현재 논할 수가 없다. 근처 아파트 단지로 예측할 뿐이다. SK리더스뷰 맞은 편 D 중개업소에 따르면, "공덕 파크자이 기준으로 34평 기준으로 13억 5천이다. 더 샵도 마찬가지다"며 "전세가는 파크자이는 7억5천에서 8억이다"고 말했다. 

9.13 정책 이후로 거래물량은 많이 줄었다. D 중개업소 관계자에 따르면 "내수세가 꺾였는데 매도가가 내려가진 않았다"며 "매수자가 생각했던 매도가와 10~20% 차이가 있다"고 말했다. 여전히 비싸다는 얘기다. 

그러나 부동산 시장 상황은 변한다. 입주장에서 물량이 한꺼번에 나오면 시세가 순간적으로 하락할 수 있다. 현재 중개업소들은 공덕 SK리더스뷰의 입주장이 열리기 만을 기다리고 있다. 2020년 8월 입주가 시작되면 두 세 달 동안 입주장이 열린다. 

신촌 숲 아이파크는 신수 1구역을 재개발한 단지다. 올해 8월 29일부터 10월 23일까지 입주 예정이다. 시공사는 HDC현대산업개발이다. 총 세대 수는 1천15세대다. 568세대가 일반 분양으로 진행됐다. 여기서 100에서 300세대 전후로 34평이다. 

역시나 역세권의 영향을 많이 받는다. 6호선 광흥창역 대흥역이 인접해 있고, 조금 걸어가면 신촌역도 있다. 교육 면에서도 좋다. 인근에 연세대, 이대, 서강대, 홍익대가 있어서 대학교 영향이 있다. 신수동 E 중개업소에 따르면 "엄마들이 초등학교 졸업하면 이쪽 중학교 배정받으려고 한다"며 "올초에 강남역에 있던 학원들이 대흥역에 쫙 들어왔다"고 말했다. 

시세는 34평 기준으로 2~3층은 13억5천에서 14억이다. 35층에서 20층 밑은 일반 분양에 속하는데 평균 14억에서 15억을 호가한다. 조합원 분양가와 일반 분양가는 5천정도 차이가 난다.

E 중개업소 관계자는 "가격은 한 번도 빠진 적이 없다"며 "수도권이나 기타 집들은 워낙 아파트를 지을 택지가 많고 짓는 대로 물량이 상승세를 치지 못하는데 여기는 꾸준하다"고 말했다.