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[박진규의 리얼 절세] 주택임대사업자에 대한 세무(1)
   

일반적으로 주택을 소유하고 있는 사람들은 그에 따른 세금이 궁금할 것이다. 본인이 소유하고 있는 주택 혹은 앞으로 소유할 주택의 보유 여부에 대한 선택, 즉 주택을 보유하게 되어 본인이 지출하여야 할 부분 내지는 득이 되는 부분 등에 대해 궁금할 것이다. 이번 호에서는 주택임대에 관한 세제혜택 및 중과세 등에 대해 알아보고자 한다.

정부에서는 주택임대에 대해서 신고하기를 원하고 있다. 과거 우리나라에서는 주택임대에 대해 신고하는 경우가 거의 없었다. 일반적으로 보유하고는 있으나 세입자들에게서 얻는 수익에 대해서는 신고를 하지 않고 세입자들 역시 따로 임차료에 대해 신고할 이유도 없었다. 

이에 대해 과세관청은 주택임대로 인한 세수 확보를 목적으로 크게는 주택 다수를 보유하고서 그에 대한 큰 수익을 얻는 다중주택 보유자에 대한 세금을 걷기 위해 여러 가지 방법을 모색해 왔다. 

대표적으로 월세를 내며 거주하고 있는 임차인이 연말정산 시 신고를 하게 되면 월세액의 10%를 세액공제(월세액 세액공제)받을 수 있게 한 것과 주택임대사업자로 등록하면 각종 혜택을 주는 것을 들 수 있다. 연말정산 시 임차인들이 월세액공제를 받기 위해 신고를 하게 되면 임대인(집주인)이 추적 가능하기 때문에 임대인도 신고를 안 할 수 없게 된다. 여러 가지 혜택을 받기 위해서 임대인 측도 신고를 하지 않을 이유가 없다. 즉 정부의 진행 방향대로 움직이는 것이 임대인과 임차인 모두에게 유리할 수밖에 없는 것이다.

서론은 이쯤하고 임대 사업자가 누릴 수 있는 혜택에 대해 알아보자. 임대인이 주택임대 사업자로 등록을 하게 되면 여러 가지 세제 혜택을 받게 된다. 취득 시에는 일정 부분의 취득세를 감면해주고 보유 시에는 재산세, 종합부동산세(혜택), 종합소득세를 일정 부분 감면해주며 해당 부동산을 매매하게 될 때에는 양도소득세 등 여러 가지 혜택을 부여한다.

<표삽입>

위에 표와 같이 전용면적 60㎡ 이하는 전액 혹은 85% 감면으로 꽤 괜찮은 조건이지만 85㎡ 이하는 20호 이상을 취득한 경우이므로 일반인들은 해당하기 힘들다고 보면 된다.

단기는 4년 이상 임대 사업을 하는 사업자를 말하며 장기는 8년 이상 임대 사업을 하는 사업자를 말한다.

요건으로는 의무 임대기간(4년 혹은 8년)을 준수하여야 하며 임대료 증가율을 매년 5% 이하로 제한하고, 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 등록헤야 한다. 또한 공동주택 신축, 공동주택 주거용 오피스텔을 최초 분양받은 경우에 한정되어있고 신축의 경우 토지 취득일로부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 착공하지 아니한 경우는 제외된다.

<표삽입>

요건은 공동주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 임대목적으로 직접 사용하는 경우 혹은 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하이면서 각 호수별 전용면적이 구분 기재되어 있는 경우여야 한다. 또한 의무임대 기간을 준수하여야 하며 임대료 증액 제한(매년5%)을 준수해야 한다. 역시 지방자치단체에 60일 이내에 등록해야 한다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2019.08.01  09:58:19
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