[이코노믹리뷰=정경진 기자]  김현미 국토부장관 취임이후 국내 부동산 시장은 ‘부동산 투자는 투기’라는 프레임에 갇혀 규제가 지속적으로 강화되고 있는 상황이다. 이 같은 규제에 한동안 주춤했던 서울 아파트값이 재건축 단지를 시작으로 다시 상승하면서 정부는 초강력 규제카드인 민간택지 분양가 상한제 도입 시행을 준비 중이다.

일각에서는 민간택지 분양가 상한제가 실시될 경우 공급부족으로 3~4년 후 집값 폭등이 일어날 것이란 경고를 보내고 있지만 집값 잡기를 목표로 한 만큼 정부 역시 물러설 조짐은 보이지 않고 있다.

그렇다면 부동산은 과연 어떻게 바라봐야 할까? 투자가 아닌 거주의 개념으로만 바라봐야 할까? 거주로만 대하다가는 소위 말하는 ‘깡통을 차게 된다’는 생각은 이미 대한민국에 사는 사람이라면 경험을 통해 받아들이게 된 절대명제와 같다.

부동산114에 따르면 서울 서초구에 위치한 아파트의 3.3㎡당 가격은 2008년 2529만원에서 2018년 4604만원으로 3.3㎡당 2075만원이 올랐다. 예컨대 전용면적 84㎡의 아파트라면 10년동안 보유하고 있는 사이에 자산이 7억 550만원이 불어난 셈이다. 변동률로 계산해 볼 경우에도 서초구가 서울 지역 중 가장 높은 상승률을 보였다. 2008년 대비 2018년 182%가 오른 것이다. 강남권역이 아닌 성동구의 경우 3.3㎡당 1201만원, 마포구 1093만원 가격이 비싸졌다. 두 곳 역시 전용면적 34㎡의 아파트로 계산할 경우 10년 사이 자산이 각각 4억 6400만원, 3억 7160만원 가량 늘어나게 된다. 서울에 집을 소유하고 있는 것만으로도 이미 자산이 증식된 경험이 있는 세대에게 부동산과 투자는 뗄 수가 없는 관계가 된 것이다.

그렇다면 부동산 투자를 어떻게 준비해야 할까? 부동산은 생애주기와 연관이 깊다. 주택정책 역시 생애주기를 고려해 주택특별공급과 우대금리대출지원 등이 제한적인 형태로 이뤄지고 있는 만큼 부동산 투자 역시 생애주기별로 달라질 수밖에 없다. 생애주기별로 소득 발생시점과 주거소비 수요 시점이 달라지기 때문이다.

◆사회초년생, 청약저축하고 정부 대출정책 활용해야

부동산은 소비품목 중 가격이 가장 비싼 만큼 목돈 마련이 필수다. 아무리 비싼 명품 가방이라고 해도 최소 1억원을 넘는 아파트보다는 저렴한 만큼 부동산 투자를 하기 위해서는 목돈이 있어야 한다. 특히 사회생활을 시작한 초년생 시절에는 ‘종잣돈’ 마련에 심혈을 기울여야 한다.

목돈 마련에 가장 대표적인 방법이 바로 ‘청약통장’이다. 청약통장은 20대의 ‘머스트 해브 아이템’으로 자리잡은지 오래다. 아파트 분양 청약 자격을 얻기 위해 가입하는 통장으로 기존에는 청약저축, 청약예금, 청약부금 3종류가 있었지만 지난 2015년 9월 1일자로 신규 가입이 중단됐다. 현재는 2009년 5월에 출시된 주택청약종합저축에 가입할 수가 있다. ‘주택청약종합저축’은 미성년자를 포함한 국민 누구나 1인 1통장에 가입할 수 있으며, 국민주택과 민영주택을 막론하고 청약할 수 있다. 다른 저축에 비해 금리도 높고 소득공제 혜택도 있다.

특히 문재인 정부가 청약가점제를 확대하기로 하면서 청약통장에 일찍 가입할수록 더 유리해졌다. 지난해 12월11일 ‘주택공급에 관한 규칙’을 통해 전용면적 85㎡ 이하는 수도권 공공택지와 투기과열지구라면 가점제가 100%가 적용된다. 청약과열지역일 경우 가점제 75%, 추첨제 25%로 구성해 공급된다. 85㎡ 초과일 경우 수도권 공공택지에 위치한다면 가점제 50% 이하에서 지자체가 공급방식을 결정하지만 투기과열지구일 경우 가점제와 추첨제의 비율이 50대 50, 청약과열지구일 경우 30대 70으로 가점제로 바뀌었다. 한마디로 가점제를 통한 주택공급 물량이 늘어나면서 청약당첨 확률은 가입기간이 길수록 높아진다. 청약가점제란 청약 신청자의 조건에 따라 가산점을 부여해 종합점수가 높은 순으로 분양 주택 당첨자를 결정하는 제도다. 가점 항목은 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점) 등으로 구성되며 총 84점 만점이다.

최근에 사회초년생들로부터 각광을 받고 있는 청약통장은 바로 청년 우대형 청약통장이다. 만 19세 이상부터 만 34세 이하 청년을 대상으로 기존의 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년간 연 최대 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 상품이다.

일각에서는 정부가 사회초년생들의 주거안정을 위해 저금리 대출상품을 지원하는 만큼 거주방식을 월세가 아닌 전세로 바꾸는 것 역시 목돈 마련의 지름길이란 조언도 내놨다.

부동산 시행사 디허브 김지혜 차장은 “일반적으로 20~30대 사회초년생 직장인들 월급 중 지출항목이 가장 큰 부분이 주거비”라면서 “서울에 있는 원룸 오피스텔 가격은 1억원을 대부분 넘으며 월세 역시 50만~70만원 이상인 경우가 허다한 만큼 대출제도를 활용해 주거비를 절약하는 것도 한 방법이 될 수 있다”고 조언했다.

국토교통부의 ‘2018년 주거실태조사’에 따르면 청년이 부모와 따로 사는 경우에 임차가구가 약 76%에 달한다. 34세 이하 청년가구는 총 274만 5000여가구로 이중 32%가 전세이며 68%가 월세 형태다.

금융위원회에 따르면 ‘청년 맞춤형 전·월세 대출을 활용할 경우 학생과 사회초년생 4만 1000명이 주거비를 더 줄일 수 있게 된다고 예측하기도 했다.

‘청년 맞춤형 전월세 대출’은 19세 이상 34세 이하 청년이 부부합산 연간소득이 7000만원 이하일 때 금융기관에서 연 2%대 금리로 전월세 보증금과 월세를 빌릴 수 있는 상품이다. 중소 및 중견기업에서 일하는 청년이라면 ‘중소기업 취업 청년 전월세 보증금 대출’을 이용할 수가 있다. 대출한도는 1억원이며 연 1.2%의 금리가 적용된다. 소득요건은 부부합산시 5000만원 이하, 단독가구일 경우 3500만원 이하로 2021년 12월31일까지만 신청할 수 있다. 이외에 청년전용 버팀목전세자금대출은 대출한도 3500만원에 대출금리는 연 2.3%~2.7%대로 연간소득이 높아질수록 이자는 비싸진다.