여백
> INVEST > 부동산
금리인하 vs 추가규제, 부동산 보합이냐 상승이냐 '팽팽'하반기 부동산 시장 어디로

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  올 상반기 수도권 아파트 매매시장이 침체국면을 맞았지만 강남 재건축 등 일부 단지가 반등을 보이면서 하반기 아파트 시장 귀추에 관심이 모아지고 있다. 특히 금리 인하 가능성이 높아지면서 서울을 비롯한 부동산 시장은 집값 상승 등의 기대감이 일고 있다. 

반면 정부가 추가 규제를 암시하고 대출규제도 여전히 강화된 상황에 약 50만가구의 분양 물량이 대기하고 있어 하반기 부동산 시장이 상반기와 비슷한 양상을 보일지 지난해의 광풍을 되풀이할 지에 대해 시장참가자들의 촉각이 몰리고 있다.  

◆7월 금리 인하설...부동산 시장 촉각

미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 확대됐다. 한국 역시 적절한 인하가 필요함이 시사되면서 금리인하 가능성이 커지고 있는 상황이다.

   

노무라는 지난 2일 보고서를 통해 한국은행이 3분기와 4분기에 금리를 25bp씩 인하할 것이라고 전망했다. 3분기 중 7월 인하 가능성은 60%, 8월 인하 가능성은 40%로 7월 인하 가능성에 조금 더 무게를 뒀다. 4분기 중에는 11월이 가장 유력한 금리 인하 시점이라며 결국 올해 하반기에 금리를 총 50bp 내릴 것이라고 판단했다.

물가상승률 역시 6개월 역속 0%대를 기록하며 확장적인 통화정책의 요구가 높아지고 있다. 통계청에 따르면 6월 소비자물가지수는 0.7% 상승했다. 소비자물가 상승률이 올해 들어 6개월째 0%대를 기록하고 있는 상황이다. 올해 1월부터 6월까지 전년 대비 누계 상승률은 0.6%로 이는 지난 2015년 1월~6월 이후 가장 낮은 수준이다. 전문가들은 수요 측 물가 상승 압력을 나타내는 근원인플레이션이 1%대를 밑돈 점을 강조, 소비부진 영향이 큰 만큼 확장적인 통화정책 기조가 필요하다는 모습이다.

이주열 한국은행 총재 역시 지난달 12일 처음으로 금리인하 가능성을 언급했다. 그는 이어 같은 달 25일 한은본관에서 열린 기자간담회를 통해 “대외여건이 급변하는 점에 주목하지 않을 수 없다”라면서 “미중 무역 갈등이 심화되고 반도체 경기 회복이 예상보다 지연될 것이란 전망이 힘을 얻고 있는 만큼 우리 경제의 향후 성장경로 불확실성은 이전보다 한층 커진 것으로 판단된다”고 설명했다. 대외여건 불확실성의 전개 방향을 면밀히 점검하면서 통화정책방향을 결정하겠다는 입장을 밝혀 금리인하 기조를 재확인했다.

이처럼 국내 경제 상황을 비롯해 대내외적인 여건으로 한국은행의 하반기 기준금리 인하는 사실상 굳어지고 있는 추세다.

전문가들은 기준금리를 인하할 경우 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고 투자 금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다고 바라보고 있다.

일반적으로 금리와 부동산 가격은 반비례 관계성을 띄고 있다. 금리가 높아지면 대출이자 부담이 커지면서 매수자는 주택구입능력이, 매도자는 주택보유능력이 약화된다. 금리가 오르면 금융비용이 늘어나 그만큼 구매수요도 줄어들며 대출이 많은 임대사업자의 경우 임대수익이 하락하게 된다.

반면 금리가 낮아질 경우 대출이자 등 금융비용이 줄어들고 투자수익률이 높아지게 된다. 즉 금리인하는 부동산 시장에서는 활성화 요인으로 작용하게 된다.

예컨대 빚을 내 집을 살 때 이자부담이 덜해지는 만큼 내 집 마련 수요가 늘어나게 되며 집단대출에 의존하는 분양시장에서는 저금리는 무주택자의 내 집 마련 장벽을 낮춰준다. 투자자 역시 대출이 지렛대 효과를 해주기 때문에 신규 주택 매수로 이어질 수 있다. 더불어 기준금리 인하는 시중금리 인하로 이어져 예금이나 적금 등의 금리도 덩달아 낮아지게 돼 다른 자산의 투자로 수요자들이 몰리게 된다. 수익형 부동산의 수익률이 4~5%대에 그친다고 해도 예·적금 금리보다 높기 때문에 돈이 몰리며 부동산 활성화를 촉진시키기도 한다.

◆집값, 그래서 오를까 내릴까...금리인하 시그널에도 규제는 여전해

이 같은 이유로 그동안 부동산 시장을 부양하기 위해 취해졌던 조치 중의 대표적인 것이 바로 금리 인하였다. 장기적 불황인 상황에서 한국은행이 금리를 인하하고 더불어 부동산 규제 완화와 금융규제 완화, 대출전환 등을 통해 유동성 공급확대 정책을 수행했다.

   

다만 이번 정부 들어서 굳어지고 있는 기준금리 인하는 부동산 경기 부흥이 목적이 아닌 만큼 업계에서는 기준금리 인하가 미치는 영향에 대해서 의견이 분분해지고 있다. 정부가 집값 안정화를 위해 대출규제를 강화하는 것은 물론 민간택지 분양가 상한제 등 추가 대책 카드마저 암시했기 때문이다.

지난 2015년 발표된 ‘국내 유동성 결정요인 분석 : 통화정책의 유동성 증대 효과를 중심으로’ 논문에 따르면 “한국은행은 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 기준금리를 인하해 시중에 유동성을 공급하는 정책을 펼쳐왔다”라면서 “동시에 정부는 부동산대출 규제를 완화하고 산업생산을 증대시키는 규제완화 정책을 동시에 실시해 유동성 공급을 증대시켜왔다”고 설명하고 있다.

이 논문에서는 “기준금리가 2015년 상반기에서야 본격적으로 대출증가로 이어지는 현상을 보였다”라면서 “통화정책의 단일 효과보다는 부동산 규제 완화 효과가 국내 유동성을 증대시키는 것으로 해석할 수 있다”고 분석했다. 결국 기준금리 인하가 시사된다고 해도 부동산 규제로 묶여 있는 이상 유동성 증대에 한계가 있고 집값 상승요인으로 작용하기엔 무리가 있을 수 있다는 의미다.

특히 정부가 공공택지에 적용되는 분양가 상한제를 민간택지까지 확대하고 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제 들이 거론되는 상황에서 일부에서는 전문가들은 오히려 하반기 집값이 안정될 것이란 의견을 보이고 있다.

   

이미윤 KB은행 부동산플랫폼부 차장은 “최근 시장상황이 반등이 됐지만 대출규제 때문에 실수요자들은 여전히 집을 살 수가 없고 거래가 늘어나기가 어려운 상황”이라면서 “민간택지 분양가 상한제를 한다면 집값이 안정화되고 떨어질 것이란 기대 심리도 나타나서 기준금리가 인하가 되도 정부의 규제와 대출규제로 하반기 집값은 안정추세로 갈 것으로 전망 된다”고 설명했다.

◆3기 신도시 공급·경기악화...신규 추가유입 수요 크지 않을 것

이외에 분양예정물량을 비롯해 3기 신도시 공급량이 새로운 변수로 작용할 것이란 시각도 더해지고 있다. 올해 아파트 분양예정물량은 48만 7000호로 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다.

더불어 3기 신도시 공급량이 지방 신도시 지역의 분양물량에 변수로 작용, 3기 신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점방식으로 진행될 경우 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 줄어들 것이란 분석이다.

기준금리 인하로 유동성 확대 가능성이 크지만 경기 악화와 각종 규제로 추가 수요 유입이 크지 않아 집값이 하락할 것이란 의견도 이어졌다.

건설산업연구원은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망’ 보고서를 발표, 하반기 하방압력 변수가 많다고 바라봤다. 수출과 내수, 투자 악재 속에 기준금리 인하에 따른 유동성 확대 가능성이 커졌지만 경기 악화에 따른 가계 지불능력 위축으로 상·하방 요인이 모두 존재한다고 바라봤기 때문이다.

김성환 건산연 부연구위원은 “대외경제 여건 악화로 인해 올해 1분기 국내총생산 성장률이 0.3% 하락하며 최근 10년래 가장 낮았다”라면서 “7년 만에 경상수지가 적자를 기록하는 등 기초 경제 여건의 악화가 하반기 금리 인하 전망의 근거가 되지만 기준금리 인하 역시 신규 수요의 유입에 영향을 주기 보다는 기존 주택 보유자들의 가격 하락 압박을 막는 수단으로 사용된 가능성이 높을 것”이라고 전망했다. 특히 추가 수요 유입이 크지 않을 것인 만큼 하반기 집값이 하락할 가능성이 높다고 바라봤다.

더욱이 경기 악화와 대출 규제 등 수요 위축으로 하반기에도 상반기에 이어 하락세가 지속될 것이란 입장을 내놓았다. 수도권의 경우 상반기보다는 하락폭이 다소 줄어든 0.5%, 지방은 상반기 하락세에 이어가 0.9% 하락할 것이란 판단이다.

   

일선에서 일하는 공인중개사들 역시 올 하반기 집값이 보합세를 나타낼 것이란 입장을 내놓았다.

한국감정원이 지난달 협력공인중개사 6000여명을 대상으로 하반기 주택시장에 대한 설문조사를 한 결과 응답자 2678명 가운데 57.5%는 주택매매가격이 보합을 기록할 것이라고 응답했다. 서울 집값의 경우 응답자의 68.7%가 보합세를 보일 것이라고 전망했다. 강남을 중심으로 일부 상승세로 돌아섰지만 정부 규제 등으로 본격적으로 가격 상승이 일어나긴 어려울 것이란 시각이다. 집값이 오를 것이라는 전망은 19.3%로 하락할 것이란 응답(12.0%)보다는 높은 비율을 나타냈다.

◆전문가들 “서울 집값, 강보합 vs 상승” 의견 분분

시장에서는 하반기 집값이 보합세를 보일 것이란 의견이 우세했지만 전문가들을 중심으로는 강보합세 혹은 상승여력이 있다는 의견이 주를 이뤘다. 부동산이 투자재로 바뀌면서 금리 민감도가 높아진데다 보유세 확정으로 세금 불확실성이 사라졌기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울 강남 일부 재건축 아파트는 바닥에서 1억~2억원 이상 오르다보니 부동산가격이 본격 상승하는게 아니냐는 관측이 나오고 정부와 여당도 집값이 불안해질 경우 추가대책을 내놓겠다고 시장에 경고메시지를 보내고 있다”라면서 “이는 시장의 악재가 많이 희석됐기 때문이며 금리 인하는 부동산 시장의 큰 활성화 요인으로 작용한다”라고 설명했다.

   

그는 이어 “공시지가와 공시가격이 크게 오르면서 세금부담이 급증한 것은 사실이지만 막연한 두려움이 아닌 이제 자신이 어느 정도 세금을 부담해야 할지 알 수 있게 돼 시장은 ‘보유세 충격’을 흡수했다고 볼 수 있다”라면서 “재건축 규제로 강남 일대에는 공급이 크게 이뤄지지 않을 것으로 기대하면서 공급과잉의 안전지대로 받아들이고 있다는 얘기”라고 덧붙였다.

다만 여전히 심한 대출 규제와 거시경제의 불안정성, 아파트 전세가 비율이 낮아 갭투자가 여의치 않은 상황으로 집값 상승이 급격히 오르긴 어려울 것으로 바라봤다.

박 위원은 “2016년 서울 아파트 전세가율은 75%대까지 올랐지만 현재는 59.3%대로 갭투자를 하기가 어려운 상황”이라면서 “서울 아파트 평균가격이 8억 3000만원인데 전세가격이 높은 상황에서는 대출규제가 큰 영향을 주지 못하지만 지금은 전세가격이 낮아서 대출규제의 영향을 크게 받아 전체적으로 아파트 가격이 크게 오르기는 힘들다”고 설명했다.

마지막으로 그는 “이같은 여러 변수를 고려할 때 하반기 서울 아파트시장은 거래 소강 속 가격만 강보합세를 유지하는 양상이 될 것”이라면서 “물론 정부가 시장 움직임에 대해 어떤 대응을 하느냐에 일부 흐름이 달라질 수 있다”고 강조했다.

거래량이 위축된 상태에서 다주택자들의 시장 진입이 어려운 점 역시 집값이 현저하게 오르기가 어렵다는 의견에 힘을 더했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전국적으로 보면 조정장이라고 봐야겠지만 서울 시장만 놓고 본다면 더 이상 가격은 떨어지기는 어려울 것”이라면서 “연말까지 서울은 강보합세를 나타낼 것”이라고 말했다. 집값 바닥론이 구체화된 데다 신규택지를 공급할 수 있는 택지가 많지 않고 부동자금도 많고 기준금리 인하 가능성이 높기 때문이다.

그는 이어 “급매물 위주로 소진되고 보유세 등의 불안요소가 사라진 상황에서 집값이 어떠한 추세성을 가지고 움직이려면 거래량이 집값을 밀어 올려줘야 하지만 그러기엔 거래량이 너무 낮다”라면서 “일반적으로 급매물이 소진되고 이후 호가가 오르고 그것이 실거래가로 구축이 되지만 거래량이 낮기 때문에 전반적으로 시장가격을 올리기가 쉽지가 않다”고 설명했다.

   

국토교통부에 따르면 전국 주택 매매 거래량은 5만 7103건으로 전년 동월 보다 15%가 감소했다. 이는 최근 5년간 5월 평균 거래량인 8만 6037건보다도 33.6%가 적은 수준이다. 수도권 주택 매매거래량은 5월 2만 6826건으로 지난해 같은 기간보다 23.5%가 감소했다. 서울은 동기간 1만 1719건에서 8077건으로 31.1%가 감소했다. 지방은 3만 1659건에서 3만 277건으로 7.5% 줄어들었다.

연도별 5월 누계(1~5월) 주택 매매거래량은 2019년 25만 9000건으로 2012년 28만 7000건 이후 7년 만에 30만 건 대 벽이 깨졌다. 특히 서울은 5월 누계 주택 매매거래량이 14만 3774건으로 1년 전보다 61.4%가 급감했으며 5년 평균 대비해서도 57.3%가 줄어들었다. 절반이상의 거래량이 사라진 셈이다.

함 센터장은 “여러 가지 거래제한으로 시장에 유통매물이 없다”라면서 “지난해에는 갭투자가 많았지만 올해는 입주량이 풍부해 시세가 크게 오르지 않은 상황에서 전세를 끼고 투자하기가 어렵고 양도세 중과 등으로 다주택자는 물론 갭투자 수요가 봉쇄되면서 가격 상승보다는 강보합세에 머물 것”이라고 말했다.

일부 전문가는 금리인하 시기에 부동산을 제외한 마땅한 투자처가 없다는 점이 부동산 가격 상승을 유발할 수 있다는 의견을 내놓았다.

황규완 하나금융경영연구소 연구위원은 “지금 가장 문제는 부동산이 아닌 대체 투자처가 없다는 것”이라면서 “자산가들이 투자할 만한 시장이 국내에 없다는 점이 금리가 인하됐을 때 주택 쪽으로 자금이 몰릴 것으로 예상을 하는 가장 큰 이유”라고 강조했다.

한국은행에 따르면 지난해 통화유통 속도는 0.72로 1년 전 0.74에서 더 떨어졌다. 통화 유통 속도란 통화 한 단위가 일정 기간에 몇 번 유통됐는지를 나타내는 지표다. 이 같은 통화유통 속도의 하락은 시중 자금이 부동산 시장에 쏠린 탓으로 풀이되고 있다. 지난해부터 이어진 미중 무역전 등 여파로 세계 경제 불확실성이 커지면서 현금이나 현금성 안정자산 보유성향이 강화되면서 부동자산이 늘어났다. 부동자산의 증가로 안정적인 투자처를 찾으려는 성향도 고조되고 있는 상황이다.

   

그는 이어 “금융규제가 여전히 강력하게 작용하지만 금융규제가 시작된 건 이미 오래됐으며 강남의 아파트를 현금으로 사는 사람들이 많다는 것을 이미 모두가 알고 있다”라면서 “상반기에는 새로운 정책을 비롯해 공시지가 등 보유세가 많이 올라간다는 식의 공포 분위기가 팽배했지만 지금은 이마저도 해소된 상황인 만큼 급매물이 빠진 이후 기저 효과로 오히려 집값이 오를 수 있다”고 말했다.

실제 지난 2일 진행된 ‘서초 그랑자이’ 1순위 해당 지역 청약 접수 결과 174가구 모집에 7418명이 몰리며 평균 청약 경쟁률 42.63대 1을 나타냈다. 이 단지는 올해 마지막 강남권 선분양 단지로 대출규제로 인해 최소 현금 11억원이 필요함에도 불구하고 이 같은 수요가 몰렸다.

이창엽 GS건설 서초그랑자이 분양소장은 “현금으로 자금을 갖고 있는 투자자들이 예상보다 굉장히 많다”라면서 “대출이 되지는 않지만 시세차익이 높은 만큼 사전에도 높은 관심이 쏟아졌다”고 설명했다.

황 연구위원은 “현재의 경제성장이나 자본시장 속성 등을 감안한다면 금리가 인하돼 유동자금이 늘어났다면 우리나라 투자자들은 아파트로 몰릴 것”이라면서 “이 같은 상승압력이 크기 때문에 정부에서도 분양가 상한제 등의 추가 대책 카드를 언급한 것”이라고 언급했다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.07.08  07:22:06
정경진 기자의 다른기사 보기

[태그]

#이코노믹리뷰, #정경진

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
여백
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백
여백
서울시 종로구 율곡로84 10F, 이코노믹리뷰/이코노빌 (운니동, 가든타워) 대표전화 : 02-6321-3000 팩스 02-6321-3001
기사문의 : 02-6321-3042 광고문의 02-6321-3012 등록번호 : 서울,아03560 등록일자 : 2015년 2월 2일
발행인 겸 편집국장 : 임관호 편집인 : 주태산 청소년보호책임자 : 전진혁
Copyright © 2019 이코노믹리뷰. All rights reserved.
ND소프트 홈페이지 바로가기