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아파트값 반등에...고개드는 추가규제안?민간택지 분양가 상한제부터 재건축 단지 ‘토지거래허가구역’, 세금·대출 추가 규제까지
▲ 부동산114는 서울 내 재건축 단지 상승의 영향으로 일반 아파트 매매시장 역시 반등했다고 집계했다. 출처=부동산114.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 최근 강남권 재건축단지 등 아파트매매가가 다시 상승 조짐을 보이기 시작하면서 국토부 등 당국 역시 긴장하는 모양새다. 본격적인 상승이 재개될 경우 추가 규제를 내놓으리란 예상이 지배적이다. 다만 언급되는 규제안 대다수가 현실화 가능성이 낮은데다, 향후 총선 등을 앞두면서 반발도 만만치 않을 것이란 관측이 나온다.

27일 부동산 정보분석업체 부동산114에 따르면 서울지역의 6월 3주 주간 매매가는 0.03% 상승하면서 지난 11월 이후 약 29주 만에 상승 전환했다. 재건축 단지의 상승은 주욱 이어져 왔지만, 이제 일반 아파트매매시장까지 재건축 시장이 견인하고 있다는 분석이다. 해당 주의 재건축 아파트와 일반 아파트는 각각 0.12%, 0.02% 상승했다.

KB부동산 리브온의 집계도 비슷하게 나타났다. 6월 1주 –0.01%를 기록했던 아파트 시세는 0.01%로 상승 전환했다. KB부동산 기준으론 12월 3일 이후 27주 만의 상승이다. KB부동산은 양천·송파·서초·마포·광진·성동·용산구 등지의 상승포기 두드러졌다고 집계했다. 강남구 아파트값의 경우 보합으로 돌아서면서 하락폭이 둔화했다고 분석했다.

▲ KB부동산 리브온 역시 수도권 아파트 매매가가 -0.01% 하락했다고 집계하면서 전주의 하락폭이 줄었다고 밝혔다. 출처=KB부동산 리브온.

시장에선 상승세가 이어질 경우 정부의 추가 규제안이 나올 가능성을 내다보고 있다. 26일 김현미 국토교통부 장관이 참석한 방송기자클럽 초청토론회에서 분양가 상한제를 민간택지에까지 확대 시행하는 방안에 대한 질문이 나왔다.

김현미 국토교통부 장관은 해당 질문에 대해 “여러 방안을 검토 중”이라면서 즉답을 피한 것으로 알려졌다. 현재 공공택지에 한정해 적용하고 있는 분양가 상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설업체 적정 이윤을 더한 산정 가격 이하로 분양가를 정하는 제도를 말한다. 현 시점에서 민간 분양가 통제는 지난 24일 시행된 고분양가 규제안과 같이, 주택도시보증공사의 간접 통제 방식으로 운용되고 있다.

김현미 장관은 보다 현실적인 대안으로 “유동성 과잉 상황에서 주택 담보대출 규제책을 선제적으로 반영해 과도한 투기수요 유입을 차단할 수 있다”면서 금리가 인하될 경우 금융정책의 연계 가능성을 시사했다.

이런 가운데 최재성 더불어민주당 의원은 현행 종합부동산세 제도의 실효성을 꼬집으며 세법 일부 개정안을 대표 발의한 상태다. 1세대 1주택자의 장기보유자는 보유 기간에 따라 종부세를 차등 감면받되, 5주택 내지 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자는 종부세의 과세표준 구간을 신설한다는 발상이다.

최재성 의원실은 “2016년 부과된 종부세는 3200억원으로 대상 부동산 공시지가 전체 규모인 71조원의 0.45% 수준에 그칠 정도”라면서 “정부에 반대해 종부세를 완화한다는 표현은 과장된 것으로, 현행 법상의 문제점을 지적한 것일 뿐”이라고 일각의 주장을 일축했다.

▲ 최재성 의원이 발의한 종합부동산세법 일부 개정안은 실거주 기간과 다주택 여부에 따라 종부세를 차등해 부과하는 내용이다. 출처=최재성 의원실.

정부가 꺼낼 수 있는 이 밖의 ‘카드’는?

전문가들은 예상 가능한 추가 규제안으로 크게 세금·대출 규제와 재건축 단지의 ‘토지거래허가구역’화를 꼽았지만, 반발 등을 고려할 때 현실화하기에 어려움이 따를 것이라 지적했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “유동자금 1100조시대에 갈 곳 잃은 돈이 고가주택으로 몰리면서, 서민주택 역시 덩달아 오르는 등 9.13 규제의 약발이 조금 떨어지는 모습”이라면서 “국토부가 고민할 수 있는 선택지는 1가구 1주택자의 장기보유특별공제 혜택을 줄이는 것, 무주택자 9억 이상 중도금 대출 완화, 재건축 단지의 거래를 유도하지 못하도록 신도시처럼 토지거래 허가구역으로 묶는 것 등이 있다”고 설명했다.

무주택자의 9억 이상 중도금 대출 제한의 경우, 규제 국면이지만 오히려 거래 활성화를 통해 공급량 증가를 유도하고 가격 하락을 유도하는 완화책으로 읽힌다.

토지거래허가구역에 대해 권대중 교수는 “결국 재건축 단지에 대한 수요는 다름 아닌 그 곳, 그 땅에 대한 수요로도 볼 수 있기 때문에 ‘토지거래허가구역’에 따라 당국의 허가를 받은 거래만 가능하도록 묶을 수는 있겠지만, 반발이 크기 때문에 실현 가능성은 낮다고 본다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 세율 등 미세 조정에 무게를 두고 있었다. 권일 팀장은 “장기보유특별공제의 비율이나 기간을 조정하는 등의 방안이 있을 테고, 종합부동산세나 양도소득세 등 세금 부문을 조금씩 조정할 수는 있다고 본다”면서도 “현실화할 수 있는 획기적이거나 마땅한 대안이 없을 것”이라고 말했다.

▲ 최재성 민주당 의원이 발의한 과표구간 신설 부분. 출처=최재성 의원실.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) 역시 보유세 인상과 양도소득세 강화가 매매시장을 묶는 사실상 마지막 카드라고 예상했다. 동시에 재건축 단지와 같은 특수 시장에선 “소비자가 관심을 갖지 못하도록 재건축 요건인 안전진단 기준을 강화할 수도 있다”고 내다봤다.

서진형 회장은 반등을 노리는 현재 매매시장을 두고 “바닥이란 인식이 확대되고 있지만, 다수의 매물이 소화되면서 매물량도 드물다”라면서 “통계로 나타나는 1~2건 때문에 가격 상승이네 시세 상승으로 읽기엔 무리가 있지만, 왜곡된 시장 속에선 당분간 이러한 분위기가 지속될 것”이라고 분석했다.

임병철 부동산114 연구원 역시 세금과 대출 압박의 가능성을 점쳤지만 본격적인 반등 추세로 진입하기엔 모멘텀이 부족하다고 지적했다. 임병철 연구원은 “하반기 경기 둔화와 이미 규제 일변도의 시장이라는 인식이 있어 전반적으로 시장 심리가 예전과 같이 회복되기엔 무리가 있다고 본다”고 말했다.

김진후 기자  |  jinhook@econovill.com  |  승인 2019.06.27  08:17:38
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