[이코노믹리뷰=진종식 기자] 글로벌 경기 둔화에 대한 우려가 커지고 위험자산에 대한 투자 심리도 위축되어 상대적으로 변동성이 낮은 대체투자 상품으로 부동산펀드와 부동산리츠에 대한 인기가 높다.

최근 국내 부동산에 투자하는 다양한 신규 부동산펀드가 다수 출시되고, 아울러 해외 부동산에 투자하는 글로벌 부동산펀드와 부동산리츠의 성공적 투자에 따른 양호한 실적 발표 등에 힘입어 부동산펀드의 환경도 확대되고 있다.

금융투자업계에 따르면 지난 20일 현재 올해 들어 미래에셋대우와 삼성증권 등 주요 증권사가 유럽지역 부동산에 투자한 투자금 총액은 4조5470억원에 이르는 것으로 알려졌다.

지역별로는 아시아(호주 포함), 미국, 유럽 등으로 분류할 수 있지만 핵심 투자대상 부동산은 유럽지역의 주요 도시 상업지역에 위치한 오피스빌딩, 호텔, 복합 건축물 등이다.

최근 해외 부동산에 투자한 펀드 중 기장 규모가 큰 부동산펀드는 삼성증권이 프랑스 파리 크리스탈파크 오피스 단지에 투자한 9200억원 상당의 부동산 투자이다. 이 콤플렉스는 프랑스 파리 북서부 외곽 뇌이쉬르센(Neuilly-sur-Seine)지역에 연면적 4만4000㎡규모의 오피스빌딩과 강당, 휴게시설, 부대시설 등을 포함한 2만㎡(제곱미터)에 달하는 녹지 공원으로 구성된 테마형 부동산이다.

해외 부동산펀드에 투자금이 몰리는 이유는 기존에 투자한 부동산 상품들이 양호한 투자 실적을 올리고 있고, 지속적으로 부동산 펀드의 투자 대상이 글로벌 시장으로 확대됨에 따라 투자자들의 수요가 증가하는 것으로 풀이된다.

해외 부동산펀드 중 괄목할 만한 투자실적을 기록한 부동산펀드 운용 사례를 살펴보면 미래에셋자산운용이 2년 전 인수한 독일 프랑크푸르트 도심 상권에 소재한 프라임 오피스빌딩을 매각하여 부동산 투자 기간으로는 짧은 2년 만에 약 1600억원의 투자수익을 기록한 경우가 그 예이다.

펀드닥터 제로인의 최근 3개월 펀드유형별 자금추이에 따르면 글로벌 부동산펀드와 글로벌리츠 재간접펀드에 유입된 순자금은 2133억원, 904억원이고, 부동산 임대형펀드에는 356억원의 순자금이 늘었다.

반면 동기간 중국 주식형펀드와 일반 주식형펀드에서는 4336억원, 2778억원의 순자금 유출이 발생했고, 일본 주식형펀드에서는 370억원의 순자금 유출을 기록하며 대조를 이뤘다.

부동산펀드는 운용 형태에 따라 대출형, 임대형, 혼합형 등으로 구분한다. 대출형은 펀드자금을 상가와 오피스텔 등을 짓는 건축자금을 대출해주고 건축을 담당하는 시행사, 시공사로부터 받아들이는 대출이자에 의한 수익을 투자자들에게 배당하는 유형이다.

임대형은 가장 많이 활용하는 형태로 펀드로 조성된 자금으로 사무실, 오피스텔, 병원, 호텔 등 부동산을 매입하여 신용도가 높은 임차자에게 장기 임대하여 수입 임대료에 의한 수익을 투자자들에게 분배한다.

혼합형은 임대형과 대출형을 섞어서 운용하는 방식이며 경매-공매형으로 경매나 공매에 참가해서 부동산을 매입 후 이를 리모델링하거나 매각해서 자본수익과 임대수익을 올리는 방식이다.

또한 투자관리형으로 건축이나 분양에 직접 관여하여 건축부터 분양까지 전 과정을 책임지고 관리하여 분양하거나 매각하여 매매차익과 임대수익을 동시에 취득하는 유형의 펀드도 있다.

전문가들은 “부동산 펀드는 거의 모든 상품의 투자기간이 보통 3년 이상 장기간이고, 중도에 환매가 불가능한 폐쇄형 상품이기 때문에 투자목적을 명확하게 구분하고 유동성(현금 흐름)에 대한 계획을 면밀하게 세워 투자할 필요가 있다”고 조언했다.

글로벌 부동산-리츠펀드 132개 중 1년 이상 운용하고 자산규모가 100억원 이상인 펀드 중 수익률 상위 TOP5의 투자포인트와 수익률 등을 비교 점검한다.

글로벌 부동산-리츠펀드 TOP5, 1년 수익률 최고 24.29%, 최저 15.62%, 평균 17.89%

글로벌 부동산-리츠펀드 TOP5 중 가장 높은 수익률을 올린 펀드는 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11펀드로 24.29%를 기록하며 1위를 차지했다. 다음은 한화아시아리츠부동산자증권투자신탁(리츠-재간접형)S 펀드가 17.82%를 기록하며 2위에 올랐다. 이어서 삼성J-REITs부동산1[REITs-재간접형]A가 15.89%, 미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산ETF(파생형)(합성H)이 15.86%, 한화JapanREITs부동산투자신탁1(리츠-재간접형)(S)펀드가 15.62%를 기록하며 각각 3~5위를 차지했다.

글로벌 부동산-리츠펀드 TOP5의 1년 평균수익률은 17.89%를 기록했다.

유나무 한화자산운용 부동산리츠펀드 매니저는 “한화아시아리츠부동산자펀드(리츠-재간접형)S 는 아시아의 다양한 선진 기업부동산에 분산투자하여 위험이 분산하므로 어떤 한 국가에 싸이클과 지역에 한정되지 않고 많은 투자기회와 다양한 부동산에 접근할 수 있는 강점이 있는 펀드” 라며 “ 이 펀드는 위탁하지 않고 직접 운용하면서 홍콩-싱가폴-호주 등 다양한 아시아 지역의 부동산을 직접 관리 운용하기 때문에 콜라보 마케팅이 가능하고 일관된 운용프로세스로 정보와 데이터를 지속 관리하여 양호한 실적을 기록할 수 있었다”고 말했다.

그는“부동산은 일반 주식보다 변동성이 낮고 특히 홍콩은 리테일시장이 견조하여 변동성이 낮으며, 싱가폴의 부동산은 국가 자본이 많이 소유하고 있어서 변동성이 낮은 특징이 있다” 면서 “유의할 점은 금리 인상기 초입에서는 부동산리츠의 실적이 하방 위험성이 있으나 금리 인하기와 금리 상승 중기 이후에는 수익률이 상승하므로 미국의 금리 인하 시사에 따라 연동하는 한국,홍콩,싱가폴,호주 등도 금리 인하기에 들게 되면 리츠펀드의 실적은 더 양호한 수준으로 상승할 것으로 전망된다” 하고 그는 “다만, 자산별 변동성의 크기를 비교하면 채권은 2~3%, 주식은 15% 내외, 부동산-리츠는 6~7%로 볼 때 부동산-리츠펀드는 채권보다는 변동성이 크지만 주식보다는 훨씬 낮기 때문에 안정적인 장기 수익을 원하는 투자자들에게 적합한 상품”이라고 말했다.