[이코노믹리뷰=김진후 기자] 수도권 아파트 가격이 단기적으로 2023년 저점을 찍을 것이라는  전망이 나왔다. 약 5년을 주기로 고점과 저점을 반복하는 사이클 속에서 현재의 하향 국면이 2023년까지 지속된다. 전국 아파트시장은 단기적 관점에서 2019년 3분기를 저점으로 다시 상승세를 탈 것으로 보인다. 하지만 중장기적 관점에선 인구구조 변화와 저성장 기조, 지역별 편중 등에 따라 하락도 점쳐볼 수 있다는 지적이다.

부동산 정보분석업체 부동산114는 19일 서울 광화문 포시즌스 호텔 그랜드볼룸에서 '부동산 포럼 2019'를 개최했다고 밝혔다. 이번 포럼은 ‘10년 후 대한민국 부동산’을 주제로 국내 주택·부동산 시장의 중장기 전망과 일본 사례를 통해 향후 직면할 현안들을 짚어보고 그 대응 방안을 모색하는 자리로 마련됐다.

이성용 부동산114 대표이사는 개회사에서 “부동산114 창사 20주년을 기념해 열리는 이번 포럼에서는 부동산 시장을 긴 안목에서 접근해 보고자 한다”면서 “구조적인 변화 속에서 예상되는 문제점과 새로운 트렌드 등을 논의하는 의미 있는 자리가 되길 기대한다”고 말했다.

포럼 첫 순서는 이수욱 국토연구원 주택·토지연구본부장이 ‘주택시장 순환주기와 전망’을 주제로 발제를 맡았다. 이수욱 본부장은 “전국 주택시장은 2019년 저점을 통과한 후 고점은 짧은 순환국면 가정 시 2021년과 2025년, 2029년에 걸쳐 발생하고, 긴 순환국면 가정 시에는 2022년과 2033년에 나타날 것으로 예상한다”면서 “인구 감소와 저성장의 영향으로 주택 매매가격은 중장기적으로 하락과 변동률 축소가 예상된다”고 내다봤다.

수도권의 경우 2000년 이후 총 3회의 순환국면이 이어지고 있지만, 현재 저점 식별이 어려워 순환국면이 더욱 길어질 가능성이 있다는 지적이다. 특히 수도권 아파트 매매시장은 한국감정원과 부동산114 통계에서 나타난 ‘저점→고점’과 ‘고점→저점’ 주기가 각각 5년임을 감안할 때, 향후 고점과 저점은 각각 2028년 3분기와 2023년 3분기인 것으로 나타났다.

반면 전국 아파트 시장은 오는 2019년 3분기가 저점이 될 것으로 보인다. 거꾸로 이는 지방 등 전국 시장의 상승세를 점쳐볼 수 있는 대목이다. 전국 아파트 시장의 경우 감정원 순환주기에 따르면 2021년 4분기에 고점이 오고, 2025년 3분기에 다시 저점이 찾아올 전망이다. 부동산114 주기에 따르면 해당 저점은 2020년 3분기, 고점은 2025년 3분기로 전망된다.

전국 단위와 수도권의 저점 고점이 각각 다른 것은 순환주기의 가정이 다른 것에서 기인한다. 통상적으로 전국 또는 지방의 부동산 시장은 수도권 시장에 선행해 하락과 상승을 반복하고 있다. 다만 대내외변수와 최근 지방 경기 타격 등으로 서울 등 수도권과 동일 내지 비례하는 주기를 나타내지는 않는 것으로 해석된다. 

이수욱 본부장은 풍부한 시장 유동성에 따라 금리인상 우려가 낮아지면서 급격한 매매가 하락 가능성은 낮아졌다고 분석했다. 다만 향후 시장 변동요인으로 저출산·고령화, 저성장 속에서 매매가 증가속도를 따라잡지 못하는 소득증대속도 등을 꼽았다.

노무라 야스요 교수 “1급 중심지 편중 강해 일부 지역 다시 상승하기도”

노무라 야스요 오사카 시립대학교 교수는 ‘일본의 인구구조 변화와 주거의 과제’를 주제로 일본 내 경제여건에 따른 주택시장과 트렌드 변화를 소개했다. 노무라 교수는 “일본은 저출산, 고령화로 인한 인구 감소로, 2013년 13.5% 수준이었던 빈집 비율이 2033년에는 30.4%로 증가할 것으로 예측되고 있다”면서 “인구 감소 속도가 빠른 지역에 대한 조기 대응이 필요하다”고 강조했다.

현재 약 1억2642만명으로 추산되는 일본 인구 감소와 함께, 고령인구는 증가하고 경제지탱인구는 줄어들 것으로 전망했다. 반면 빈집의 수와 전체 주택수에서 차지하는 비율은 지속적으로 늘어나 2018년 현재 17%에서 2033년 30.4%까지 증가할 것으로 내다봤다.

이런 상황에서 부동산 시장은 평균 가격 기준 1990~1992년 고점을 찍은 뒤 ‘거품경제’의 붕괴와 함께 하락하는 경향을 보였다. 다만 공시지가는 2015년 들어 도쿄도 5.13%, 미야기현 4.02% 등 ‘1금 중심지’를 필두로 전년 대비 약 2.99% 상승을 기록하기도 했다.

특히 오사카부, 교토부를 포함하는 킨키지역은 2019년 4월 들어 게약 성수건수가 전년 대비 4.9% 증가했고, 중고맨션(우리나라의 아파트와 비슷한 개념)의 계약 단가는 전년 대비 7.3% 증가했다고 노무라 교수는 밝혔다.

주택 종류에 따라 단독주택의 하락률이 가장 큰 것으로 나타났다. 1995년 도쿄도 등 수도권을 기준점 100으로 두었을 때, 2008년 신축 맨션의 거래가는 오히려 115.1로 올랐다. 같은 기간 중고 아파트는 95.8%로 소폭 하락했지만, 중고 단독주택의 경우 74.9%로 큰 폭의 하락률을 보였다. 공시가격 역시 49.7%로 크게 하락했다. 이를 토대로 노무라 교수는 “주택 다수를 단독주택이 점하던 과거와 달리 현재는 젊은 층을 중심으로 맨션의 수요가 높아지는 등의 트렌드를 보이고 있다”고 분석했다.

서울 부동산시장과의 비교를 묻는 질문에 노무라 교수는 “오랜 기간 상당 부분 하락하는 경향을 보였지만, 도쿄도 등은 1급 중심지에 인구 집중 현상이 지속되면서 주거지 부족 문제에 따라 해당 지역 맨션 등은 다시 상승하는 모습을 보였다”고 분석했다. 수요가 높은 중심지 맨션의 가격은 오름세였지만, 도쿄올림픽과 오사카만국박람회 등의 호재가 종료되면 주변 지역은 지금과 같은 상승 국면을 타기 어렵다는 분석을 내놓았다.

이어 노무라 야스요 교수는 일본 지자체의 ‘빈집’ 재생 사례를 소개하면서, “집이라는 하드웨어 뿐 아니라 주거라는 소프트웨어 제공에도 지자체가 힘쓰고 있다”고 말했다.

“부채관리·선분양제 등 개선돼야”

종합토론에서는 이상영 명지대학교 교수를 좌장으로 ▲손정락 KEB하나은행 부동산금융부 박사 ▲송인호 KDI 경제전략연구부장 ▲최자령 노무라종합연구소(서울) 파트너 등이 토론자로 나서 다양한 의견을 제시했다.

손정락 KEB하나은행 박사는 국내 주택시장의 중장기 이슈로 부채 관리의 문제가 점차 부각될 것으로 예상했다. 손 박사는 “DSR 등 가계부채 관리수단이 정교화되면서 부동산 시장의 수요가 점차 약화될 수 있다”면서 “부동산 중심의 가계자산구조, 타국 대비 월등히 높은 자영업 비중 등을 감안할 때, 주택 매입부담을 완화하고 상업용 부동산 시장의 대출과 상환능력 관리에 정책적 관심을 기울여야 한다”고 말했다. 손 박사는 ‘시장 균형’ 규명을 위한 연구와 데이터 축적의 필요성을 지적했다.

손정락 박사는 “주택시장은 부채관리가 점점 중요해질 것”이라면서 “투자 수요와 유동성의 영향성이 커지는 상황에서 향후 부채, 또는 부채와 연관된 수요를 파악하는 중요성이 높아질 것으로 본다”고 내다봤다. 또한 “일본 사례에서 봤듯이 국내 역시 ‘되는 지역’으로 몰릴 가능성이 높다”면서 중소도시의 빈집문제가 부각될 것으로 전망했다. 국내 빈집 통계는 충분하지 않지만 빠른 속도로 해당 문제가 수면 위로 드러날 것이라는 진단이다. 활용을 위해서라도 빈집 재고를 확인해야 하지만 실제 활용할 수 있는 데이터가 제한적이기 때문에 ‘상태 데이터’를 결합·구축해야 한다고 지적했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 매매시장 순환주기의 배경에 선분양제 기반의 비탄력적인 공급시장과 내외부 변수에 민감한 수요시장이 맞물리는 현상이 있다고 지적했다. 공급시장의 경우 착공이 일어나면 준공-입주가 반드시 일어나야 하는 선분양제 특성 상 주택 보급률 상향에는 기여해 왔지만, 준공 후 미분양 등에 따라 건설사 재무 건전성에도 부담이 되고 있는 실정이란 게 송 본부장의 설명이다.

송인호 본부장은 “올해 주택보급률이 106%를 기록할 것으로 예상되는 가운데 향후 소멸위험지역은 지방을 중심으로 빠른 속도로 확대되고 있다”면서 “5대 광역시 인구는 이미 2016년 이후부터 감소하고 있어 지방을 중심으로 주택과잉과 부동산 방치, 공가의 문제가 향후 사회적 이슈로 제기될 가능성이 높다”고 말했다.

현 시점에서 중요한 주택정책 방향은 구도심의 재생과 활력화에 초점을 둬야 하고 거점도시의 전문화를 통해 인구소멸 가능성을 방지하는 데에 주력해야 한다는 의미다. 송 본부장에 따르면 2018년 기준 228개 시군구 가운데 소멸위험지역은 전체의 30% 수준이고, 읍면동 역시 3464개 가운데 전체의 43%가 소멸 위기에 처해있다.

주택시장의 중장기적 변화상을 두고 최자령 노무라종합연구소 서울 파트너는 “국내 유동성 많고 개인 투자여력 많기 때문에 투자 수요 계속되겠지만, 정부의 금융정책 변화 부분이 실수요자에게 가장 많은 영향을 미칠 것”으로 예상했다.

최자령 파트너는 “향후 실수요자로 부상할 90년대생, 30대의 주택 소유에 대한 인식 변화가 중요한 모멘텀이 될 것”이라면서 “1~2인 가구의 지속적 확대, 시니어 1~2인 가구가 중심이 되면서 핵심 지역을 중심으로 집적 현상이 확대되고 도심·부도심부의 집적도가 더욱 높아질 것”이라고 진단했다.

최자령 파트너는 지금까지 주택가격 상승에 의한 기대치로 투자수요가 많았던 반면, 이후 중장기적으로 기대치가 낮아지면서 거주의 질을 중심으로 수요가 변화하고 서비스형(식음, 청소 등) 부분이 성장할 것으로 내다봤다.