[이코노믹리뷰=김진후 기자] 마포 공덕동에서 또 하나의 재개발 사업이 막을 올렸다. 32층 높이로 들어서는 마포1구역 48지구가 그 무대다. 1채 분양에 약 4만7000명을 불러 모은 SK리더스뷰와 함께 귀추가 주목되지만, 공급기간이 2030년으로 먼데다 해당 부지 토지 등 소유자와 주변 단지들의 반발이 거세 진통이 예상된다.
14일 정비업계에 따르면 서울시 도시계획위원회는 지난 5일 마포구 신공덕동 27-8번지 일대의 ‘마포로1구역 제48지구’가 신청한 도시정비형 재개발사업 정비구역 변경과 정비계획 변경안을 수정 가결했다고 밝혔다. 가결된 내용에 따르면 해당 부지는 건폐율 60% 이하, 용적률 984% 이하, 높이 110m 이하로 업무시설과 공동주택이 들어선다.
이에 따라 일반상업지역에 해당돼 근린생활시설 12동, 주거시설 4동이 입지한 해당 부지에 32층 높이, 주거시설 1동과 오피스 1동을 포함한 고층 주상복합 단지로 건립될 전망이다. 이와 함께 정비기반시설로 마포로1구역 내에 채 조성되지 못한 도로 355.42㎡와 공공공지 917.50㎡도 조성된다.
공덕동 교차로는 고층 업무시설이 밀집한 곳으로, 지하철 5·6호선과 경의중앙선 등의 교통입지를 갖춘 지역이다. 이 때문에 최근 이 지역에 들어서는 ‘공덕SK리더스뷰’ 미분양분 1채에는 약 4만7000명의 예비신청자가 몰리면서 그 인기를 입증했다.
48지구에 들어설 단지는 ‘SK리더스뷰’ 보다 분양가나 토지가격 등에 있어 상대적으로 저렴할 것이라는 게 주변 중개사의 예상이다. S공인중개사는 “길 하나 건너인데도 가격차이가 크다”면서 “백범로 쪽보다 부지가 위치한 만리재로는 조금 더 구축된 지 오래돼, 만리재로의 45평 아파트보다 백범로쪽 34평이 더 높게 거래되고 있다”고 말했다.
백범로를 면하고, ‘SK리더스뷰’와 이웃한 2009년 입주 ‘롯데캐슬프레지던트’의 시세는 단위면적 3.3㎡당 2606만원으로, 가장 면적이 작은 전용면적 191.87㎡는 현재 19억4000만원에 거래되고 있다. 면적이 가장 넓은 전용 245.73㎡은 34억6000만원에 이른다. 반면 2000년 입주한 ‘신공덕래미안1차’는 단위면적 당 시세가 2764만원이지만 전용 84.9㎡가 9억원 정도로, 롯데캐슬프레지던트보다 저렴한 수준이다.
다만 ‘48지구’의 재개발 사업은 여러 난점에 봉착해 있다. 공덕동 R공인중개사는 부지와 맞닿은 ‘펜트라우스’의 서향 주택들 주민을 중심으로 “앞으로 들어설 고층 빌딩으로 인해 일조 등이 침해받는다는 이유로 불만을 토로하고 있다”고 전했다. 더불어 신축 주상복합아파트가 들어섬에 따라 가격 면에서도 불리하리란 게 중개사의 설명이다.
직방 기준 2011년 입주한 ‘펜트라우스’의 시세는 단위면적 3.3㎡당 2751만원이고, 전용면적 84㎡는 현재 10억4000만원에 이르고 있다. 지난해 4월만 해도 8억9000만원에 불과했지만 지난해 아파트 가격 폭등기를 거치면서 1년 새 1억5000만원이 뛴 결과다.
또 하나의 문제는 부지 매입에 있다. 13일 방문한 해당 지역은 이미 점포를 뺀 가게들과 영업을 이어나가는 점포들이 뒤섞여 있었다. Y공인중개사는 “용산 서부 이촌동은 3.3㎡당 2억5000만원에 거래되고 있는 것을 감안하면, 해당 부지 가격이 1억5000만원 정도인 것은 비교적 저렴한 편”이라면서도 “많은 토지 등 소유자가 시행사에 부지를 매도하지 않은 상태로, 내가 알기론 5곳 밖에 거래가 되지 않았고 보상금도 꽤 높게 설정된 것으로 안다”고 설명했다.
해당 중개사는 “대지 50평 이상을 지닌 소유자 9명이 뭉쳐 팔지 않겠다고 선언한 상태”라면서 “2030년 계획에 포함됐으니 그때쯤 공급될 것으로 아는데 서울시가 너무 이르게 행동하고 있다는 여론이 있다”고 전했다. 중개사는 또한 “한 달에 최소 800만원에서 1500만원의 수익이 나는 상가인데 쉽사리 팔려고 하지 않을 것”이라면서 “점포를 운영하는 입장에서도 아직 먼 이야기인데 벌써 인적이 끊겨 힘들어 하고 있다”고 말했다.
다만 이는 사실과는 거리가 먼 와전으로 밝혀졌다. 서울시 도시활성화사업팀 관계자는 “2030년 장기 마스터플랜의 일환이지만 48지구 계획은 그것과는 별개”라면서 “이번 고시 이후 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 절차대로 진행하면 통상 2~3년 내로 착공이 진행될 수도 있다”면서 선을 그었다. 또한 관계자는 “전체 부지 매입보다 토지 등 소유자의 동의율로 판단할 때 현재 67% 이상이 재개발에 동의하고 있다”고 덧붙였다.
공덕지역은 48지구와 함께 공덕시장 재개발사업도 진행되고 있다. 공덕동 256-6번지 일대 전통시장을 복합테마타운으로 조성하는 계획이다. 향후 사업이 진척됨에 따라 지하 6층~지상18층 높이에 오피스텔 712가구, 업무시설, 판매시설과 문화·집회시설이 들어설 예정이다. 다만 해당지역 A공인중개사는 “한화가 지난 1월 수주를 하고 관리처분인가가 나긴 했지만, 조합 내부에서 한화건설파와 현대건설파가 내분에 휩싸여 관리처분관련 총회는 열지 못하고 있는 상태”라고 밝혔다.