[이코노믹리뷰=진종식 기자] 부동산펀드(Real Estate Fund)는 일반개인이나 기관투자가로부터 자금을 모집하여 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다.

부동산펀드도 미중 무역전쟁의 영향으로 국내와 해외 등 시장에 따라, 동일 시장에서도 펀드를 조성한 개별 펀드에 따라 수익률 격차가 크게 발생하고 있어 투자자들의 정확한 시장 정보 확인과 펀드 선별에 의한 신중한 투자가 요구되는 상황이다.

지난 5월 한국은행이 발표한 ‘2019년 상반기 시스템 리스크 서베이’에 따르면 금융전문가 67%가 주요 금융리스크 중 미중 무역분쟁을 가장 큰 요인으로 지목했고, 기업실적 부진(44%), 부동산시장 불확실성(44%), 가계부채 누증(43%) 등을 다음 주요 리스크로 꼽았다.이중 미중 무역분쟁, 기업실적 부진, 국내경제 성장세 둔화는 1년 이내의 단기적 리스크로, 부동산시장 불확실성, 가계부채 증가 등은 1∼3년 이내 중기적 리스크로 지목했다.

보고서에 따르면 부동산시장의 불확실성에 의한 리스크는 중기 리스크로 1년 이후부터 갈수록 부정적인 영향력이 크게 나타나 전 금융권과 경제 전반을 침체시키는 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

최근 부동산펀드는 소액투자들도 투자에 참여할 수 있는 다양한 유형의 상품이 출시되어 일반 투자자들의 참여도가 높아지고 있다. 과거에는 기관투자자나 일부 자산가들만 참여할 수 있는 대형 부동산펀드와 사모펀드가 많았다.

부동산펀드는 정기적으로 안정적인 수익을 올릴수 있는 점이 장점이다. 그러나 원금과 수익을 보장하는 보장형 상품은 아니고 중도환매가 제한되어(한번 투자하면 장기간 유동성이 묶임)주식이나 채권보다 현금화가 어려운 단점이 있다.

부동산펀드의 종류는 운용방식에 따라 대출형, 임대형, 경공매형, 및 직접개발형 등 네 가지 유형의 상품이 있다. ▶대출형은 아파트, 상가 등 개발회사에 자금을 대여해주고 대출이자로 수익을 얻고▶임대형은 빌딩 등을 매입한 후 이를 임대하여 임대수입과 가격상승에 의한 자본이익(capital gain)의 수익을 올린다. 이것은 다시 단기와 장기로 나뉘며 단기는 양도차익(매각차익)이 목적이고 장기는 임대수익이 목적이다.▶경공매형은 법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입 한 후 임대나 매각으로 수익을 올린다.▶직접개발형 펀드는 직접 개발에 나서 분양하거나 임대하여 개발이익을 얻는 데 투자위험이 상대적으로 큰 펀드이다.

제로인의 평가에 따라 최근 국내-해외 부동산펀드의 6개월 이내의 단기수익률 추이를 보면국내 부동산펀드의 수익률은 전반적으로 저조한 반면, 해외 부동산펀드의 수익률은 운용기간이 길수록 상승 추세를 타고 있는 것으로 파악됐다.

6월3일 기준 펀드 유형별성과에 따르면 국내부동산형 부동산임대펀드의 연초후 수익률은 2.69%를 기록했고, 부동산대출채권펀드의 수익률은 4.30%를 기록했다. 반면 해외부동산 유형중 글로벌부동산펀드의 연초후 수익률은 4.18%를 기록했고, 글로벌리츠재간접펀드의 수익률은 14.03%를 기록하여 국내-외 부동산펀드 시장-유형별 수익률 격차가 크게 나타나고 있다.

전문가들은 “부동산펀드는 다양한 유형과 운용방식에 따라 기간수익률도 다양하게 발생하므로 어느 시장 어떤 형태의 펀드든지 투자한 빌딩이나 부동산이 미분양되거나 임차인에 의한 임대료 수입이 원활하지 않을 경우 수익률은 물론이고 원금 손실도 발생할 수 있으므로 투자대상 부동산의 정확한 정보와 임차인의 신용도에 대해서도 확실하게 알아보고 투자해야 안정적인 수익을 올릴 수 있다“고 말했다.

♦국내 부동산 상위 TOP5 수익률, 최고 3.69% 최저 2.83% 평균 3.15%

국내 부동산펀드 수익률 상위 TOP5 중 수익률이 가장 높은 펀드는 이지스코어오피스공모부동산투자신탁 117(F)펀드로 3.69%를 기록하며 1위를 차지했다. 이어 유경공모부동산투자신탁 1(F)가 3.43%로 2위에 올랐다. 다음은 신한BNPP나인트리부동산투자신탁A1가 2.95%, 유경공모부동산투자신탁 2(F)펀드가 2.89%, 이지스부동산투자신탁 194 펀드가 2.83%를 기록했으며 각각 3~5위를 차지했다.

국내 부동산펀드 상위 TOP5의 연초후 평균수익률은 3.15%를 기록했다.

♦국내 부동산 상위 TOP5 특성, 임대형 주류 - 운용기간 단계별 상승

국내 부동산펀드 28개 중 수익률 상위 TOP 5의 특성을 살펴보면 부동산 대출채권형이 20%이고, 나머지 80%는 부동산 임대형이 차지하고 있다.

운용기간별 수익률을 비교하면 펀드마다 기간수익률이 운용기간에 따라 단계적으로 수익률이 상승하고 있음을 알 수 있다. 최근 1개월 평균수익률은 0.58%, 3개월 평균수익률은 1.75%, 6개월 수익률은 3.71%, 연초후 평균수익률은 3.15%를 기록하고 있다.

고권하 유경PSG자산운용 부동산투자본부 마케팅팀장은 “‘유경공모부동산투자신탁2클래스A’ 임대형 부동산펀드로 홈플러스 2개 빌딩을 매입하여 홈플러스를 장기임차인으로 하여 분기마다 결산을 실시하여 임대료를 배당금으로 투자자에게 지급하는 상품”이라며 “국내에 많지않은 부동산펀드를 전문으로 운용하는 자산운용사라며 투자하는 각 부동산이 상품별 호수가 된다” 면서“ 유경은 부동산펀드 유형중 임대형을 주로 운용한 경험이 많으며 특화된 전략을 활용하여 안정적인 투자수익을 제공하고 있으며 연 6~7% 수준의 수익률(판매-운용보수 공제후)의 만기 3년 펀드로 안정적인 현금흐름(유동성)을 희망하는 투자자에게 적합한 상품”이라하고 그는 “ 그러나 임대후 임차인의 사업부실이나 임대인의 부도 등으로 투자자가 정기적인 수입을 못 받거나 원금손실의 위험도 발생할 수 있으므로 자산운용사와 임차인의 신용 등도 확인한 후 투자해야 한다 고 조언했다.

♦국내 부동산 하위 TOP5 특성, 대출채권형(PF) 부진, 1%대 저수익

국내 부동산펀드 28개 중 수익률 하위 TOP 5의 특성을 살펴보면 부동산 대출채권형이 100%를 차지하며 동유형이 수익률 하락을 견인하는 원인으로 지목되고 있다.

이는 대출채권형의 경우 대부분 부동산 개발형으로 부동산개발회사에 대한 프로젝트 파이낸싱(PF, Project Financing)에 담보수익권이 부가된 대출채권에 투자하여 발생되는 이자수입과 대출채권의 상환에 의한 수익을 추구하는 상품으로 개발하는 부동산의 입지, 인기 여부 등에 의해 큰 격차가 발생하는 것으로 풀이된다.

운용기간별 수익률을 비교하면 2개 펀드(40%)가 6개월, 연초후 수익률에서 0%대를 보이며 매우 심각한 수익률 한파 현상을 보이고 있다.

5개 펀드의 평균 기간수익률을 보면 최근 1개월 수익률은 0.25%, 3개월 수익률은 0.70%, 6개월 수익률은 1.50%, 연초후 평균수익률은 1.21%를 기록하고 있다.

운용자산의 규모별로 보면 평균 318억원 수준으로 소형급이 주류를 이루고 있다.

♦해외 부동산 상위 TOP5 수익률, 최고 14.76% 최저 11.49%, 평균 13.05%

해외 부동산펀드 수익률 상위 TOP5 중 수익률이 가장 높은 펀드는 미래에셋미래에셋TIGERMSCI US리츠부동산ETF(파생형)(합성 H)이 14.76%를 기록하며 1위를 차지했다. 다음은 하나UBS글로벌리츠부동산투자신탁[재간접형]종류C-W가 13.79%로 2위에 올랐다. 이어 한화글로벌리츠부동산자투자신탁(리츠-재간접형)W가 13.31%, 하나UBS아시안리츠부동산투자신탁(재간접형)S가 11.93%, 한국WW베트남부동산개발특별자산 1 펀드가 11.49%의 수익률을 기록하며 각각 3~5위를 차지했다.

♦해외 부동산 상위 TOP5 특성, 글로벌 임대-리츠형 등 다양, 기간별 상승추세

해외 부동산펀드 128개 중 수익률 상위 TOP 5의 특성을 살펴보면 소유형은 글로벌부동산형 40%, 글로벌리츠재간접형이 40%, 아태리츠재간접형이 20%를 차지하고 있다.

운용기간별 수익률을 비교하면 최근 1개월 수익률은 –0.10%, 3개월 수익률은 3.17%, 6개월 수익률은 8.11%, 연초후 평균수익률은 13.05%를 기록하며 상승세를 타고 있다.

운용자산 크기로 살펴보면 평균 자산규모는 373억원 수준으로 소형급 펀드가 주류를 이루고 있다.

이종경 미래에셋자산운용 리테일마케팅팀장은 “ ‘TIGER MSCI US 리츠부동산ETF’은 기본운용전략으로 MSCI US REIT지수의 수익률 추종을 목적으로 하는 ETF 상품” 이라며“ MSCI社가 발표하는 "MSCI US REIT지수"를 기초지수로 하는 미국 리츠를 기초자산으로 하여 파생상품시장에서 거래되는 장외파생상품에 주로 투자한다”고 말했다. 그는 “이 펀드가 투자하는 미국 거래소 상장종목은 규모·유동성·투자 용이성을 감안하여 선정한 2500종목에 포함된 리츠 구성종목으로 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 종목과 이익의 75% 이상을 부동산 임대와 매매에서 얻는 종목에 선별투자한다”고 설명했다. 이어 그는 “다만, 모기지 리츠·특수 리츠 등의 일부 종목은 제외하며 ETF 구성종목은 144개의 미국 유수상장 주식이며, 이 주식에서 발생한 임대수익과 부동산 매매에 따른 자본이익을 투자자에게 정기적으로 배당수익을 지급하기 때문에 정기적이고 안정적인 현금흐름(배당금)을 원하는 은퇴자와 보수적인 투자자에게 적합한 투자상품”이라고 설명했다.

♦해외 부동산 하위 TOP5 특성, 글로벌 임대형 주류, 수익격차 최대 9.44%p

해외 부동산펀드 중 수익률 하위 TOP 5의 특성을 소유형별로 살펴보면 글로벌부동산형이 100%를 차지하여 상위 TOP5가 글로벌리츠재간접형, 아태리츠재간접형, 글로벌부동산형 등 다양한 유형으로 구성된 것과 다른 모습을 보이고 있다.

운용기간별 수익률을 비교하면 최근 1개월 수익률은 –0.39%, 3개월 수익률은 2.47%, 6개월 수익률은 5.43%, 연초후 평균수익률은 3.61%를 기록했다. 상위 TOP5의 동기간별로 비교하면 1,3,6개월 수익률은 비슷한 수준이나 연초후 평균수익률은 9.44%포인트 낮은 수익률을 기록하고 있다.

각 펀드의 운용자산 규모는 평균 2312억원으로 상위 TOP5의 373억원 대비 6.19배 큰 규모이다.