[이코노믹리뷰=정경진 기자]  최근 장기 미분양 되고 있는 민간건설 공공임대와 노후화, 분양전환가격산정문제 등 공공건설임대주택을 둘러싸고 다양한 문제가 발생하면서 장기 미분양단지의 재건축을 진행해야 한다는 주장이 제기됐다.

29일 주택산업연구원은 ‘민간건설 공공임대 단지 장기 미분양주택 관련 문제점 및 개선방안 연구’ 보고서를 발표, 분양전환가격 산정기준의 개선과 장기 미분양 단지의 재건축이 필요하다고 주장했다.

주산연에 따르면 민간건설사에서 보유하고 있는 민간건설공공임대(5년 임대) 장기 미분양 단지는 현재 36개 단지 총 3만3845호에 달한다. 이 중 552호는 일부 분양전환됐지만 지난해 기준 3만3293호가 장기 미분양 단지로 남아있다.

특히 36개 단지 중 2001년에 입주한 단지를 제외한 35개 단지가 1990년대에 입주한 단지로 2018년 기준 평균 임대기간이 22.8년에 달한다. 임대의무기간 종료일 이후로는 평균 17.8년이며 임대의무기간 종료일 이후 가장 오래 임대된 아파트는 24.8년이다. 장기 미분양 민간건설공공임대(5년 임대) 아파트가 주로 위치하고 있는 곳은 전남, 전북, 강원, 경북으로 전남에 64%(2만1142호)가 있다. 이어 전북 19%(5483호), 강원 11%(5130호), 경북 6%(1583호) 등 순이다.

특히 5년 임대 후 장기임대로 운영되는 37개 단지 3만4063가구는 대부분이 15년 이상 장기임대료 활용 중인 것으로 나타났다. 15년~20년째 임대중인 곳이 39.3%, 20년~25년 임대중 46%, 25년 이상 임대중인 가구가 14.7%로 100%에 근접한 비중으로 대다수가 15년 이상 임대주택 역할을 맡아오고 있다.

문제는 장기 미분양 건설임대주택 단지의 약 60% 이상인 2만호가 20년 이상된 아파트로 노후화가 급속히 진행되고 있다는 점이다.

5년 임대의 장기임대가 유지되고 있는 임대주택은 입주자가 분양전환을 하지 않으면 대다수의 단지가 15년 이상 임대주택으로 사용되고 있다. 20년 이상 임대중인 곳이 전체 3만4063가구 중 2만691가구인 60.7%이며 15년 이상인 곳이 1만3372가구로 전체의 39.3%를 차지하고 있다.

특히 장기 미분양 건설공공임대주택 23개 단지 701가구를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 입주자의 79.9%가 현재 살고 있는 주택의 노후화 정도가 심하다고 응답했다.

실제 주산연이 민간건설사가 관리운영 중인 5년 건설공공임대아파트 중 임대의무기간이 경과한 40개 단지의 공가 사례를 분석한 결과 20년 이상 경과된 단지의 평균 공가율은 14.4%~17.8% 수준에 이르는 것으로 나타났다.

주택산업연구원 김태섭 선임연구위원은 “장기 미분양 건설공공임대주택 거주자들이 분양전환을 원하지 않는 가장 큰 이유는 주택 노후화 때문”이라면서 “재건축을 할 경우 자가 또는 임대로 재입주 하겠다는 의견이 매우 높게 나타났다”고 말했다.

현재 민간건설 공공임대단지 중 장기 미분양 단지 39개 3만4451가구를 재건축할 경우 기존 세대수 대비 65.8% 의 가구수가 증가해 2만2669가구 규모의 추가 공급이 가능해진다.

김 선임연구위원은 “장기 미분양 임대주택은 입지적 우수성이 높아 직주 근접 주택공급과 기존 시가지 활성화 측면에서 재건축 필요가 제기되고 있다”라면서 “이미 유사사례가 있는 만큼 재건축을 통해 신규 임대 아파트 공급을 추진할 필요가 있다”고 덧붙였다.

실제 공무원연금공단은 34년된 개포8단지 공무원임대아파트는 지난 2015년 7월 현대건설과 GS건설, 현대엔지니어링 컨소시엄에 매각해 민간 분양아파트로 재건축해 지난해 분양을 완료했다. 개포9단지 공무원임대아파트 역시 재건축을 통해 공무원임대아파트로 재공급할 예정이다.

이밖에 분양전환가격 산식의 문제로 5년 민간건설 공공임대주택의 사업자 손실이 과다하는 문제도 지적됐다. 5년 공공임대주택은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균해 산정하지만 단서조항으로 가격상한을 둬 상한가격을 넘지 않게 하고 있기 때문이다.

실제 1999년 10월에 입주해 18년차인 2018년 4월에 분양 전환한 A단지와 2013년 12월에 입주해 5년차인 2018년 12월에 분양 전환한 B단지의 사업자 손실액은 각각 16억3000만원, 27억9000만원으로 민간건설 5년 공공임대아파트의 손실액이 확연히 큰 모습이다. A단지는 ‘산정가격-감가상각’ 산정방식으로 전용 49.92㎡가 7029만원을 적용받으며 발행한 호당 손실액이 185만원인 반면 B단지는 전용 84.62㎡가 호당 1136만원의 손실이 발생했다.

김 선임연구위원은 “사례조사가 가능한 분양전환 5년 민간건설 공공임대주택 단지 총 38곳의 분양전환가격과 분양전환당시 시장가격, 분양전환 후 현재 시세를 실증 조사한 결과 입주자는 평균 3031만원의 이익이 발생했다”고 설명했다.

이 같은 문제점이 발생하게 된 주 원인으로 김 연구위원은 “임대의무기간 종료 후에도 임차인이 분양전환보다는 지속적으로 임대로 거주하기를 원하면서 분양전환 산정식을 장기 미분양 임대주택에 적용할 경우 구조적 모순이 발생했기 때문”이라면서 “5년 임대의무기간 경과 후 발생하는 제비용을 가산비용으로 반영해 적용시켜야지 이 같은 구조적 문제가 해결될 것”이라고 강조했다.