[이코노믹리뷰=진종식 기자] 정부의 고강도 부동산 규제와 대출 규제에 다주택 보유자들은 ‘관리신탁’으로 양도소득세를 벗어나고 법인세는 부담하는 우회로로 살 길을 찾아가고 있다.

3주택 이상을 소유한 다주택 자산가들은 ‘관리신탁’으로 주택을 금융기관에 맡겨 종합부동산세(이하 종부세) 부과 대상에서 벗어나 세금을 절약하고, 법인 명의에 의한 기업대출로 부족한 대출한도를 늘려 이용하는 방법이 그것이다.

27일 금융투자협회에 따르면 지난 2월말 현재 부동산신탁 총잔액은 255조6984억이고, 이 중 관리신탁의 잔액은 7조8405억원을 기록하고 있다.

관리신탁 잔액은 지난 2018년말 6조9465억원, 2017년말 7조8812억원, 2016년말 8조5425억원 등 실적을 기록하며 최근 3년 동안 매년 6000~9000억원 정도 감소 추세를 나타냈다. 이처럼 감소 추세를 보이던 관리신탁이 올해들어 2개월 동안 3년 평균 증가액을 초과한 8940억원의 투자금이 몰려들었다.

관리신탁 상품에 투자금이 몰리는 이유는 부동산 규제 여파로 부동산 신탁업 자체는 얼어붙고 있지만, 사업 부문 중 하나인 '관리신탁'은 종부세 회피 수단으로 각광받으면서 매달 수천억원씩 자금이 유입되고 있는 것이다.

관리신탁은 보통 상업용 건물 등을 보유한 부동산 자산가들이 장기간 출타하거나 이민을 갈 경우 다수의 부동산을 직접 관리하기가 어려운 상황일 때 수탁회사(금융기관)에 맡겨 관리하는 방법으로 일반인들에게는 익숙하지 않은 투자상품이다.

그런데 최근 관리신탁 재산은 부동산 관련 종합부동산세(이하 종부세) 과세 대상에서 배제된다는 점을 이용하여 고가의 주택을 보유한 자산가들이 관리신탁을 이용하여 절세 전략을 활용하는 상품으로 각광을 받고 있다. 특히 다주택자(3가구 이상 소유)들이 세금 감면 효과를 노리고 많이 이용하는 것으로 알려지고 있다.

강남의 한 시중은행 PB에 따르면 “다주택자일 경우 종부세 세부담 상한구간(3주택자 이상, 조정대상지역 2주택자는 최대 300%)과 종부세율(0.60~3.2%)의 부담을 회피할 수단으로 많이 이용한다”고 말했다.

‘관리신탁’ 으로 종부세 회피

금융투자협회 관계자는 "관리신탁뿐 아니라 토지신탁이나 다른 부동산신탁도 납세 주체가 신탁사로 바뀐다"면서 "최근 세금을 회피하려는 목적으로 관리신탁이 활용되는 사례가 증가한다고 하지만 그 외 다른 목적으로도 관리신탁을 이용하는 것으로 분석된다“고 말했다.

현행 부동산 신탁법은 신탁재산에 대한 종합부동산세의 경우 2014년 <지방세법>이 개정되어 신탁재산에 대한 재산세의 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경됨에 따라 종합부동산세의 납세의무자도 위탁자에서 수탁자로 변경되었다.

당시 이 법이 개정된 이유는 신탁재산에 대한 납세의무자와 법적 소유자를 일치시킴으로써, 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세를 체납하더라도 신탁재산이 수탁자 명의로 되어 있어 위탁자에게 압류 등 체납처분을 할 수 없다는 점을 악용하는 문제를 해결하기 위한 것이었다.

그런데 최근 다주택 보유 위탁자들은 종합부동산세의 누진 과세를 회피하려는 목적으로 여러 명의 수탁자에게 재산을 나누어 관리신탁 상품에 신탁하여 세금을 편법 절약하는 방법이 동원되고 있는 상황이다.

임대소득 신고 누락 탈법, 법인 이용 대출한도 늘리기도

3주택 이상 다주택 소유자들이 종부세 회피를 위한 방법으로는 임대소득을 노출시키지 않고 종부세 신고를 누락하는 방법도 적지 않이 이용되고 있다.

집주인인 다주택 소유자가 월세 소득이 발생하는 집에 임차인의 주소지를 이전시키지 않고 주민등록상 주택 소유자 본인이 거주하고 있는 것처럼 꾸며 종부세 신고를 누락하는 방법이 그 예이다.

다주택자 중에는 직접 부동산 법인을 설립하고 사업자 등록을 하여 양도소득세의 부담을 피하면서 상대적으로 세율이 낮은 법인세를 내는 방법을 이용하는 경우도 많다.

부족한 대출한도를 늘리는 방법으로 법인 명의에 의한 기업자금대출(사업자)을 받아 많은 대출을 이용하는 사례는 자영업자 대출에서도 이용되고 있는 방법이다.

이같은 세금 절약법과 대출한도 증액 편법이 동원된 데는 지난 해까지 비과세였던 연간 2000만원 이하의 주택임대소득에 올해부터 15.4%(지방소득세 포함) 분리과세가 시행되고 강력한 가계대출 규제로 대출이 막히자 이런 편법이 사용하게 됐다는 평가가 나온다.

금투협 부동산신탁지원부 관계자는 “부동산 규제 법망을 교묘하게 피해서 고액 부동산 자산가들이 세금을 줄이기 위해 편법 절세 방법을 이용하고, 부족한 대출한도를 늘려 이용하더라도 자칫 불법행위가 될 경우 더 많은 재산상 손실을 볼 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다“고 말했다.