[이코노믹리뷰=김진후 기자] 서울 분양권 거래의 활황이 찾아왔지만 지속적인 장기화는 어렵다는 의견이 지배적이다. 전매 물량 자체가 적고, 5·6월은 분양 대전 시즌이라 일반 분양에 눈을 돌리는 수요자층이 많기 때문이다. 다만 청약통장이 필요 없고, 순위를 기다리지 않아도 된다는 점에서 자산가들에겐 기회가 될 수 있다는 내용이다.

19일 서울부동산정보광장에 따르면 5월 현재까지 서울 시내 아파트 분양권 전매 거래건수는 63건을 기록했다. 3월 한 달의 거래량이 93건, 4월 거래량이 115건으로 점차  늘어나는 추세다. 이 같은 추세가 이어지면 5월 말에 이르렀을 때 100건을 족히 넘을 것이란 해석이 가능하다.

현재 서울 시내가 투기과열지구 등 조정지역으로 지정된 것을 감안할 때 분양권 시장은 극히 드물게 거래되는 시장이다. 일반 분양 시장은 더욱 드물고, 이사나 불가피한 사정에 의해 간혹 나오는 물량에서만 거래가 이뤄지는 시장이라고 볼 수 있다.

실제로 부동산 시세 하향 조정이 이뤄진 2017년 당시의 분양권 거래량은 월별 1000건을 넘어서기도 했다. 그러나 2017년 5월 1122건 이후부터 분양권 거래는 1000건 이하로 줄어들어 지난해 4월은 82건, 5월엔 56건을 기록하는 등 저조한 실적을 보였다.

서울 자치구 가운데 동대문구는 4월 한 달 20건이 거래되면서 가장 많은 거래량을 기록했다. 이는 청량리역 주변으로 ‘해링턴플레이스’와 ‘한양수자인 192’, 그리고 5월 또는 6월 분양에 돌입할 ‘롯데캐슬 SKY-L65’ 등 주상복합 대단지가 조성되는데 따른 풍선효과로 읽힌다는 지적이다.

‘휘경동 SK VIEW’의 경우 지난 4월 24일 전용면적 84.31㎡ 주택이 7억5270만원에 거래됐고, 5월 2일 같은 면적의 고층 주택은 7억7270만원에 거래됐다. 같은 면적의 보류지 분양권이 6억6500만원~6억7765만원인 것을 감안하면 상대적으로 높은 웃돈이 붙은 셈이다.

5월 들어선 현재까지 성북구에서 11건, 송파구에서 10건의 분양건이 거래되면서 선두를 달리고 있다.

분양권 VS 사전 무순위 청약, 실속은 어느 쪽?

오는 20일부터 신규 단지 청약의 경우, 종전의 2배에서 5배로 늘어나는 예비당첨자 비율도 일시적인 분양권 거래량 증가의 요인으로 꼽힌다. 유주택자들의 대안으로 떠오른 ‘사전 무순위 청약’보다 분양권 전매가 거래에 있어 용이하다는 이유다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “청약 통장이 필요 없고, 주택 보유여부가 상관없다는 점에서 전매 거래와 무순위 청약은 공통점이 있다”면서도 “그러나 무순위 청약의 경우 1순위 또는 2순위의 당첨자가 계약을 포기하는 상황을 기다려야 한다는 단점 때문에 분양권 거래를 찾는 흐름도 일정 부분 있다”고 분석했다. 권일 팀장은 “실수요자들이 원하는 지역과 단지를 선택할 수 있고, 매도할 때 프리미엄을 더 일찍 볼 수 있다는 것도 요인”이라고 덧붙였다.

임병철 부동산114 연구원은 “규제 범주 안에서 움직이는 시장이기 때문에, 두 시장을 비교하면 상대적으로 경쟁력이 있는 것으로 비춰질 여지가 있다”고 말했다.

전문가들은 다만 분양권 시장의 거래량 증가가 추세로 이어질지에 대해서는 회의적이었다. 권일 팀장은 “급매물의 가격 조정 이뤄지는 상황에서 분양권 거래가 있었다는 사실 자체는 맞지만, 앞으로 거래량이 상승세를 보일지에 대해선 조심스럽다”면서 “분양권 매물이 소진되면 종전 수준의 가격으로 새 매물이 뒷받침 돼야 하지만 보통 가격이 오른 매물이 나오기 때문에, 연속성을 띈 시장으로 읽히지는 않는다”고 말했다.

임병철 연구원 역시 “유의미한 상향이라고 보기도 어렵다”고 분석했다. “애당초 극히 일부를 제외하곤 거래가 막혀있고 거래 절벽인 상황”이라면서 “일반 청약과 무순위 청약 시장과 마찬가지로 입지와 가격에서 특이성을 갖는 곳만 좋은 성적을 보이는 ‘양극화’ 시장의 징후로는 읽을 수 있다”고 말했다.

남은 변수는 보유세 등 과세 기준일이 되는 6월 1일 전 매물이 풀리는지 여부지만, 시장 상황은 녹록치 않다. 매도보다 증여 등으로 보유하는 방식이 양도세 측면에서나 오히려 ‘절세’에 해당한다는 판단 때문이다.