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[부동산 인사이트] 강동구 유독 매매가 하락 지속 이유?‘래미안솔베뉴’·‘고덕그라시움’ 입주 도래...“세입자 구하기가 열쇠될 것”
   
▲ 서울시 강동구는 여타의 동남권과 달리 유독 큰 하락폭을 보이고 있다. 출처=한국감정원.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 6월이후 대규모 입주매물이 대기하고 있는 서울 강동구 명일동 일대가  여타 강남권과 서울 지역에 비해 매매가 하락폭이 큰 것으로 나타났다.

5000가구급 고덕그라시움과 2000가구급 명일역래미안솔베뉴 등 올해 하반기에만 명일동, 고덕동 일대에 1만가구가 공급되는데 따른 여러 파급효과도 나타나고 있다.

한국감정원이 지난 9일 발표한 주간 아파트가격동향에 따르면 강동구는 5월 첫째 주 -0.15%의 하락률을 기록했다. 통칭 강남4구로 불리는 동남권의 평균이 -0.05%인 것을 감안하면 약 세 배 높은 수치다. 서울 대부분의 지역의 하락세가 점차 줄어드는 추세를 보이고 있는 시점에도 강동구의 ‘특이점’은 여전한 것으로 풀이된다. 더구나 -0.1% 이상의 하락률을 보인 곳은 -0.24%를 보인 성동구를 제외하면 강동구가 유일하다.

감정원은 올해 서울 전체 입주 물량 4분의 1에 해당하는 물량이 강동권에 집중된 것으로 분석했다. 감정원 관계자는 다만 “본래 시세 동향은 매매 등 거래된 내역을 중심으로 표본을 조사하지만, 최근 거래가 드물어 호가도 통계에 일부 포함하고 있다”고 밝혔다. 또한 입주물량 외에도 9호선 추진 지연 등이 매매가에 영향을 줬다고 덧붙였다.

   
▲ 하락이 지속되고 있는 배재현대아파트. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

고덕동 입주로 타격받는 명일동...약세 내년까지 이어지나

<이코노믹리뷰>가 실제 방문한 강동구 명일동 일대는 대형 단지 입주 전 세입자 모집에 한창인 동시에, 매매가가 ‘바닥을 찍었다’는 인식과 ‘이제 상승 요인만 남았다’고 인식하는 부류로 나뉘어 있었다.

명일2동 H공인중개사는 “고덕동 일대의 옛 주공아파트 재건축 단지들 입주가 9월부터 시작되기 때문에 명일동 지역의 구축 아파트들에 전체적으로 영향이 있다”면서 “시세 9억원의 아파트가 대체로 10% 이상 빠졌고, 급매물의 경우 15% 하락해 거래되기도 했다”고 설명했다.

M공인중개사 역시 “액수로 치면 30평대 아파트가 1억원대, 40평대 아파트가 1억5000만원대 정도 하락했고, 매매가 뿐 아니라 전세가 역시 5000만원 이내로 하락폭을 보였다”고 말했다.

고덕그라시움과 인접한 명일2동 지역은 암사동 롯데캐슬-프라이어팰리스와 함께 강동구 내 ‘부촌’으로 손꼽히는 지역이다. 이 지역엔 지어진 지 30년이 지난 신동아, 우성, 현대, 한양, 주공9단지 등의 아파트들 커다란 대단지를 이루고 있다. 그러나 현재 서울시 차원의 재건축 사업이 더딘 진척을 보이면서 9.13 대책 이후에 한 차례 크게 하락한 후 해당 시세에서도 조금씩 하락을 보이는 단지들도 있다는 게 주변 중개사들의 말이다.

서울부동산정보광장 기준으로 4월 말 명일동과 고덕동 일대에서 거래된 아파트 단지들은 아직 집계되지 않았다. 이 때문에 약 10% 또는 1억원 수준의 하락폭에서도 1000만원 단위로 호가 하락이 이어지고 있다고 명일동 H공인중개사는 설명했다.

일례로 배재현대아파트의 경우 가구수와 단지규모, 용적률 등이 재건축 사업 추진의 기준을 충족하지 못해 주변보다 낮은 시세를 보이고 있다. 해당 단지의 시세는 직방 통계 기준 지난해 9월 단위면적 3.3㎡당 2255만원으로 최정점을 찍은 후 매달 조금씩 하락해 올해 5월 기준 2080만원대를 기록하고 있다. 전용면적 59.94㎡는 지난해 9월 6억5500만원에 거래됐지만 현재는 5억9500만원대로 하락했고, 전용면적 84.9㎡는 같은 기간 8억1500만원에서 7억6000만원으로 떨어졌다.

배재현대 외에도 맞은편 신동아아파트의 단위면적당 시세는 지난해 9월 2774만원에서 현재 2481만원으로 약 300만원 가까이 급감했다. 전용면적 81.07㎡의 시세로 따지면 9억4000만원에서 8억1000만원으로 약 1억3000만원 낮아진 가격이다. 이러한 경향은 대형면적일수록 더욱 강해져, 해당 단지 전용면적 112.93㎡의 경우 지난해 9월엔 10억4500만원을 기록했지만 올해 1월 들어 11억4000만원까지 상승한 뒤 현재는 9억8000만원까지 떨어졌다. 약 1억6000만원 하락한 것이다.

   
▲ 명일삼환아파트는 중심 상권에 위치해 적은 규모지만 상승세를 보이고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

반면 명일삼환아파트의 시세는 지난해 9월 2545만원에서 10월 2669만원으로 소폭 상승한 후 거래된 물량이 없어 그대로 유지 중이다. 이곳 역시 306가구로 배재현대아파트와 같이 가구수가 적지만 중심 상권 접근성이 높다는 이유도 작용한 것으로 분석된다.

명일2동 D공인중개사는 “직접적으로는 고덕동 재건축 단지들의 입주가 내년까지 이어지고, 그 규모도 크기 때문에 올해 3분기부터 내년 말까지도 이 일대 부동산 시장은 약세를 보일 것”이라고 예측하면서 “9호선도 지연되고 있고, 더 이상 호재로 볼 만한 게 없어 더욱 그렇다”고 설명했다. 중개사는 “다만 교산신도시나 미사강변도시, 감일지구, 위례신도시의 영향은 간접적인 수준”이라고도 덧붙였다.

   
▲ 6월부터 입주를 시작할 예정인 명일역래미안솔베뉴. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

‘래미안 솔베뉴’ 입주 관련 명일1동 분위기는?

입주 시기가 올해 6월로 다가온 ‘래미안 솔베뉴’ 역시 명일1동 지역을 움직이고 있다. 해당 단지는 본래 삼익그린1차아파트의 재건축 단지로 총 1900가구 규모다. 해당 단지는 현재 입주를 앞두고 조경 특화와 관련한 추가 분담금 발생 이슈로 다소 잡음이 있는 상태라고 주변 중개사는 전했다.

삼익그린 시절 해당 단지에 거주했거나 조합원 지위를 승계 받은 사람들은 주변 삼익그린2차아파트와 LG아파트 등지로 흩어져 거주하고 있는 상황이다.

명일1동 H공인중개사는 1999년 입주한 명일LG아파트를 두고 “현재 LG아파트는 매수자가 적어 시세에서 5000만원 정도 빠졌고, 전세도 약 3000만원 정도 하락했다”면서 “솔베뉴에 입주할 조합원들이 LG아파트로 많이 이주했는데, 잔금을 마련할 수단일 세입자가 아직 나타나지 않아 기다리고 있는 분이 많다”고 전했다. 다만 중개사는 “6월 입주이기 때문에 입주 기간이 세 달 정도임을 감안하면 아직 시간적 여유는 있는 셈”이라고 덧붙였다.

   
▲ 직방 기준 삼익그린2차맨션아파트의 시세는 단위면적당 3084만원에서 2530만원으로 하락한 상태다. 출처=직방 어플리케이션.

1983년 입주한 삼익그린2차아파트와 관련해 이 지역 J공인중개사는 “집주인들은 하방 요인이 끝났다고 생각하고, 또한 예상보다 매수자가 탄탄한 편이라 내놓은 물건들이 많은 편”이라면서 “재건축도 추진 중이라 상승 요인만 남아있어 조금씩 매매가가 반등하고 있다”고 주장했다.

그러나 직방이 집계한 시세와는 두 단지를 둘러싼 중개사의 주장과는 다소 거리가 있었다. 명일LG아파트의 경우 전용면적 84.96㎡은 9.13 대책 이후 꾸준히 올라 9월 6억6000만원에서 현재 7억6500만원을 기록했다. 삼익그린2차아파트의 경우 전용면적 84.76㎡의 경우 지난해 8월 8억8000만원에서 현재 7억7500만원까지 하락한 상태다.

김진후 기자  |  jinhook@econovill.com  |  승인 2019.05.13  07:55:03
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