[이코노믹리뷰=정경진 기자]  그동안 공급과다로 공실률 몸살을 앓았던 서울 오피스 시장의 공실률이 일부 지역에서 해소되면서 소폭 낮아졌다. 임대료의 경우 상가는 소비지표 둔화가 상권 경기둔화로 이어지면서 모든 상가유형에서 임대료가 하락하는 모습을 보였다.

한국감정원은 24일 전국 상업용부동산에 대한 2019년 1분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사․발표했다

특히, 이번 조사는 시장상황 및 모집단의 변화를 정확히 반영하기 위해 상권 재구획 및 추가, 표본 확대 및 가중치를 변경했다.

2019년 1분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 오피스는 임대료 보합, 투자수익률 하락, 상가는 모든 유형에서 임대료가 하락했다.

전국 평균 공실률은 오피스는 12.4%, 중대형 상가는 11.3%, 소규모 상가는 5.3%로 나타났다.

오피스는 기업심리가 다소 개선된 모습을 보이는 가운데 신규 공급 증가 등의 영향을 보였다. 일부 지역의 주력산업과 상권 부진 등으로 중대형 상가는 11.3%를 나타냈으며 소규모 상가는 수도권과 광역시에서 낮은 공실률을 나타내면서 전체적으로 5.3%의 수준을 보인 것으로 분석됐다.

서울 오피스 시장은 시청과 강남대로 상권 등에서 공급 증가 영향으로 공실률이 높은 수준을 보였다. 서초와 광화문 상권은 일부 오피스 빌딩에서 공실이 해소되면서 전체 공실률은 전국보다 다소 낮은 11.0%를 나타냈다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 보합이고 상가의 경우 중대형 0.12%, 소규모 0.18%, 집합 0.10% 하락했다.

오피스 임대료는 수도권을 중심으로 신축오피스의 임대료 견인 및 입지 조건이 우수한 지역의 임대수요 증가로 상승한 것으로 나타났다. 다만 비수도권은 지역 경기 부진 등으로 수요가 감소하면서 하락했다. 상가는 소매판매와 서비스업 생산 등 소비지표가 둔화되는 모습을 나타내고 있는 가운데 상권의 경기둔화 등으로 모든 상가유형에서 임대료가 하락했다.

지역별 임대료는 임대수요가 많은 서울,인천,경기 등 수도권이 임대료 수준이 가장 높으며 임대가격지수는 경기과 인천, 서울이 상승했고 강원과 경북 등은 하락했다. 서울은 테헤란로와 잠실 상권에서 신축오피스의 임대계약 영향과 공유오피스 활성으로 인한 공실 해소로 임대가격지수가 0.06% 소폭 올랐다. 경기는 인계동과 분당 상권에서 신규 입점수요 증가와 일부 빌딩에서 신규 계약시 임대료 수준이 상승하면서 임대가격지수가 0.20% 상승했다.

중대형 상가는 서울과 부산, 경기 지역의 임대료가 높은 수준을 보였다. 임대가격지수는 인천과 대구 지역 등에서 상승했으며 전북과 울산, 충남 등은 하락했다.

소규모 상가는 서울, 부산, 경기 순으로 임대료 수준이 높게 나타났다. 임대가격지수는 광주와 강원은 상승했지만 울산과 전북은 하락했다.

전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 1만7100원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 2만8300원/㎡, 중대형 2만8000원/㎡, 소규모 2만400원/㎡ 순으로 조사됐다.

오피스 투자수익률은 1.69%, 중대형 상가는 1.50%, 소규모 상가는 1.36%, 집합 상가는 1.77%로 나타났다. 투자수익률은 3개월간 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타낸다. 소득수익률과 자본수익률을 합산해 산출한다.

임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 1.12%, 중대형 상가 1.05%, 소규모 상가 0.93%, 집합 상가 1.21%로 나타났다. 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.58%, 중대형 상가 0.44%, 소규모 상가 0.43%, 집합 상가 0.55%로 집계됐다. 자본수익률이 소폭 감소되는 등 자산가치 상승세가 둔화됐으며 모든 상가유형에서 서울의 자본수익률이 가장 높게 나타났다.

투자수익률의 경우 오피스는 서울 여의도 상권이 인근 개발 등 환경 개선 기대감으로 인해 자산가치 등이 상승해 2%를 상회하는 투자수익률을 나타냈다. 인천 부평 상권은 인근 평리단길 활성화에 따른 꾸준한 거래수요 영향으로 자산가치가 상승하는 등 2.40%의 투자수익률을 나타냈다.

중대형 상가의 경우 인천과 광주, 부산 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈다. 경남과 충남, 경북은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다. 부산 온천장 상권은 인근의 개발사업 진행 등에 따라 지가가 상승하는 등 2.17%의 투자수익률을 나타냈다. 광주 금호지구 상권은 상권매출 증가와 수요증가에 따른 임대료 및 자산가치 상승 등으로 2.45%의 투자수익률을 보였다.

소규모 상가는 서울 건대입구와 강남대로 상권은 상권활성화 및 꾸준한 투자수요 등으로 각각 2.22%, 2.11%의 투자수익률을 나타냈다. 경남 창원역과 거제 상권은 조선업 부진 등 지역경기 둔화와 상권 매출 감소로 각각 0.36%, 0.47%의 투자수익률을 나타냈다.