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고정수요 확보한 상가 '똘똘한 한 실', 수요자에게 '인기'계속되는 경기침체에 소비심리 위축…고정수요 따라 울고 웃는 상권
   

[이코노믹리뷰=전진혁 기자] 계속되는 경기침체와 저금리 기조로 상가 부동산시장이 냉랭한 분위기를 이어가면서 '똘똘한 한 실'을 찾는 수요자들이 크게 늘고 있다. 최근 소비심리가 위축되는 만큼 유동인구에 치중한 상권이 타격을 받고 있어 고정수요를 확보한 안정적인 상가가 똘똘한 상가로 꼽히고 있다.

한국은행이 발표한 '월 소비자 동향조사 결과' 자료를 보면서 올해 3월 소비자심리지수(CCSI)는 99.8로 지난해 10월 99.2에서 소폭 상승했으나 5개월째 100을 넘지 못하고 있다. 소비자심리지수는 100을 기준으로 100보다 수치가 높으면 소비자들이 경기를 낙관적으로 보는 것이고, 100보다 낮으면 비관적으로 느끼는 것이다.

이렇다 보니 관광객 등 유동인구가 주 수요층인 상권의 경우 건물 곳곳이 비어있는 경우가 많다. 한국감정원 자료를 보면 대표적인 유동인구 상권인 서울 명동의 경우 중대형상가 공실률은 지난 2017년 4분기 5.4%에서 2018년 4분기 7.7%로 2.3%p 증가했으며, 논현역 상권은 같은 기간 17.2%p(1.7%→18.9%), 이태원 상권은 9.8%p(11.8%→21.6%) 공실이 늘었다.

이들 상권은 수익률도 하락세다. 한국감정원 자료를 보면 대학로 상권인 서울시 혜화동 수익률은 지난 1년 사이(2017년~2018년) 0.82%p(6.25%→5.43%) 하락했고, 지하상가로 이뤄진 인천 부평 상가는 같은 기간 0.49%p(9.39%→8.90%), 시장 상권인 경기도 안성시장 상가는 1.71%p(7.05%→5.34%) 하락했다.

반면에 고정수요를 확보한 업무상권, 대단지 내 상가 등은 부동산시장에서 꾸준히 선방하고 있다. 기업 근로자들을 주 수요층으로 확보하고 있어 대표적인 업무상권으로 불리는 광화문의 경우 같은 기간 수익률이 2.07%p(7.02%→9.09%) 올랐으며, 대단지 주거수요를 고정수요로 확보한 서울 목동의 경우 1.82%p(7.25%→9.07%) 올랐다.

이렇다 보니 이러한 조건을 갖춘 신규 상가도 높은 인기를 얻고 있다. 지난해 3월 강원도에서 분양한 '속초 자이 단지내 상가'는 입찰 하루만에 총 36개 점포가 완판을 기록했으며, 이어서 4월 서울 금천구에서 분양한 지식산업센터 '에이스가산포휴 단지 내 상가'22실도 단기간 완판됐다. 상기 단지 모두 안정적으로 고정수요를 확보한 상가로 주목 받았다.

이처럼 상가 부동산시장의 각종 지표가 배후수요에 따라 갈리면서 고정수요를 안정적으로 확보한 똘똘한 상가에 관심을 가지는 투자자들이 늘어날 것으로 업계는 내다보고 있다. 특히 전문가들은 이러한 시기일수록 오히려 될만한 곳에 집중하는 투자가 중요하다고 조언한다. 아파트시장에서 투자자들이 '똘똘한 한 채'로 선회했다면 상가의 경우 보다 안정적이고 확실한 ‘똘똘한 한 실’을 찾아야 한다는 것이다.

업계 관계자는 "건물 내 상주인가 많은 지식산업센터 내 상가나 주거인구가 밀집된 대단지 내 상가의 경우 고정수요가 풍부하고, 외부 이탈이 적은 만큼 투자안정성이 높다"며 "일반적으로 유동인구가 많은 상권이 인기가 많을 것으로 생각되지만, 이 곳은 높은 매매가와 임대료로 오히려 수익률이 낮고 리스크가 크기 때문에 고정수요를 보고 투자하는 것이 좋은 방법"이라고 조언했다.

연내에도 고정수요를 품은 똘똘한 상가가 공급되고 있어 주목 할만 하다. 현대건설이 경기도 성남시에 공급하는 상업시설 '스텔라포레'는 현대지식산업센터 성남 고등 지하 1층~지상 1층, 총 48실로 구성된다. 단지 내 입주기업 종사자 약 1500명과 인근에 들어설 다국적 기업의 R&D센터 상근인구 약 1700명을 고정수요로 확보하고 있다. 또한 상가 앞 아파트 입주민 약 700세대를 포함해 성남 고등지구에 입주 예정인 주거수요 4000여 세대를 배후수요로 포함하고 있다. 대로변 상가로 조성되는 만큼 가시성이 뛰어나 주변 광역수요 유입이 수월할 것으로 보인다.

한화건설은 경기 광교신도시에 '광교컨벤션 꿈에그린 상업시설'을 분양 중이다. 이 상업시설은 단지 내 주거시설 746세대의 입주민 고정수요를 확보했으며, 국내외 기업과 대학연구소 등이 입주한 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터, 광교법조타운 등 업무시설이 가까이 있어 배후수요가 풍부하다. 여기에 수원컨벤션센터, 갤러리아 백화점, 아쿠아리움, 호텔이 함께 들어서는 만큼 이용객 수요도 쉽게 확보할 수 있어 광교신도시 핵심 상권으로 발전할 것으로 기대를 모으고 있다.

전진혁 기자  |  jh1346@econovill.com  |  승인 2019.04.15  11:02:30
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