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공시가격 3종 세트 인상안 발표...'고가' 부동산에 세금 폭탄중저가 주택과 아파트 공시지가 인상 크지 않아..."부동산 시장 영향 적을 것"
   
▲ 시세 가격대별 공시지가 상승 및 보유세, 건강보험료 상승 예시. 출처=국토교통부

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  다주택자와 고가아파트 소유자 등 부동산 부자들을 겨냥한 표준주택·표준지·공동주택 등 ‘공시가격 3종 세트’ 인상안이 모두 발표되면서 부동산 시장에 세부담을 이기지 못한 다주택자들의 매물이 대거 출현할지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 다만 부동산 보유분 중 가장 많은 유형인 공동주택(아파트) 공시가격 현실화율이 고가주택을 중심으로 급등한 반면 중저가주택은 다소 보수적인 수준으로 정해지면서 시장의 충격은 예상보다 크지 않을 것이란 전망이 나온다.

17일 국토교통부는 공동주택 1339만호 공시가격안을 공개하며 평균 공시가격 상승률이 5.32%로 전년대비 0.3%포인트 상승했다고 밝혔다.

이문기 토지실장은 “공동주택은 단독주택이나 토지에 비해 현실화율이 상대적으로 높기 때문에 이번 공동주택 공시가격은 전체적으로 지난 1년간 시세변동분을 반영하는 수준에서 산정했다”라면서 “작년과 비슷한 수준으로 집계됐다”고 말했다.

다만 일부 고가주택의 경우 공시가격 상승률이 크게 올라가면서 보유세 부담이 40%대까지 증가할 전망이다.

정부는 공동주택 간 공시가격 현실화율 형평성 개선을 위해 시세가 12억원을 초과하는 고가주택 중 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 일부주택에 대해 현실화율을 개선했다.

이에 고가주택이 밀집된 서울 강남과 서초,송파 등 강남3구와 서울 용산구 및 대구 수성구 등 일부 아파트는 공시가격 변동률이 30%가까이 올랐다. 서울 평균이 14.17%인 점을 감안하면 2배 이상 높은 변동률을 보인 것이다.

국토교통부 자료를 토대로 신한은행에서 분석한 자료에 따르면 서울 강남구 수서동 ‘강남 더샵포레스트’ 전용면적 214㎡의 추정시세는 34억9000만원으로 지난해 공시가격(19억2000만원) 대비 올해 23억7600만원으로 23.8%가 올랐다. 이에 따른 보유세 부담은 지난해 894만원에서 올해 1299만원으로 무려 45.27% 인상했다. 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 132㎡의 경우 추정시세는 29억4000만원으로 공시지가가 24.5% 올랐지만 보유세 증가율은 44.80%로 공시지가 상승률보다 20%포인트가 더 높게 나타났다.

우병탁 신한은행 세무팀장은 “서울 고가주택은 20~25% 인상되면서 세부담 상환 150% 전부 걸리게 됐다”라면서 “고령자이면서 장기보유한 일부 주택을 제외하고는 전년도 대비 150%까지 오르는 걸로 보여진다”고 말했다. 그는 이어 “중저가의 경우 공시가격이 5~15% 정도 올랐는데 세부담은 전년 대비 130% 오를 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

공시가격이 3억원~6억원 이하인 아파트의 경우 보유세가 많게는 10%대 올랐지만 일부지역은 오히려 감소했다.

서울 도봉구 창동 추정시세 6억원대 아파트는 올해 공시가격이 4억2000만원으로 전년대비 8.3%가 올랐다. 만약 종부세 세액공제를 받지 않는다고 할 경우 이 아파트 소유자가 부담하는 보유세 인상률은 9.29%이다. 이번에 공시가격이 하락한 천안 쌍용동의 한 아파트는 공시가격이 전년(1억1900만원) 보다 5.88% 하락한 1억1200만원으로 책정됐다. 이 아파트 역시 종부세 세액공제를 받지 않는다고 가정할 경우 보유세 부담은 2018년보다 6.98% 하락한다.

이처럼 3억원대 아파트와 3억~6억원, 6억~9억원, 9억~12억원대 등 아파트 가격대별로 보유세와 건강보험료 상승이 판이하게 나타났다.

국토교통부 자료에 따르면 춘천 퇴계동에 위치한 시세 3억원 이하 아파트는 공시가격이 8100만원으로 전월대비 4.7% 하락했으며 보유세도 12만6000원으로 5.3% 내려갔다. 지역가입자의 경우 건강보허료도 월 6만원으로 13% 하락했다. 서울 노원구 하계동에 위치한 3억~6억원 아파트는 공시가격은 2억9800만원으로 8.0%상승, 보유세는 53만8000원으로 4.9% 올랐다. 단 건강보험료는 지역가입자의 경우 월 12만원으로 변동이 없다. 광주 서구 치평동의 아파트 공시가격은 4억2300만원으로 9.0% 올랐으며 보유세는 88만9000원으로 10.0% 인상했다. 종합소득이 1361만원일 경우 건강보험료는 지역가입자는 월 16만원으로 2.6% 올랐다. 9억원 이상의 고가주택의 경우 성남 분당구 수내동의 한 아파트는 공시가격이 6억5500만원으로 8.6% 올랐으며 보유세는 168만9000원으로 13.6% 인상했다. 건강보험료는 종합소득 509만원 승용차 3800cc 1대를 소유했을 경우 지역가입자는 월 23만원으로 2.2%가 올랐다.

고가주택 중 상대적으로 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 일부 주택 현실화율이 개선되면서 보유세 부담이 무려 40% 이상 올라갈 전망이다.

이처럼 고가주택을 제외한 중저가주택의 공시지가 상승과 보유세 증가가 크지 않은 점은 앞서 발표됐던 표준지 공시가격 상승과 맥을 같이 한다.

   
▲ 상업용 표준지 보유세 및 건강보험료 인상. 출처=국토교통부

국토교통부가 공시지가 인상에 따른 보유세와 건보료 변화를 시뮬레이션한 결과 99.6%의 대다수 일반토지는 보유세나 건보료 부담이 크지 않은 것으로 추산됐다. 이때 지역가입자로 가정하고 재산세는 지방교육세를 포함했다.

당시 국토부는 최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와의 격차가 컸던 가격대의 토지를 중심으로 현실화율을 개선했다고 밝혔다. 중심사업지나 대형 상업·업무용 건물의 고가 토지(전체의 0.4%)를 중심으로 공시가격 변동률이 20.5%로 높았다. 일반토지(전체의 99.6%)의 변동률은 7.29%로 표준지 공시지가 9.42%보다 낮았다.

전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 용지(169㎡)는 공시지가가 ㎡당 9130만원에서 1억8300만원으로 무려 100% 오른다. 이 땅은 공시지가가 ㎡당 8310만원(2016년), 8600만원(2017년), 9130만원(2018년)으로 매년 3~6%가량 올랐다.

표준지 공시지가가 큰 폭으로 상승하면 토지 소유자들의 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담도 커진다. 명동 네이처리퍼블릭은 보유자의 보유세는 지난해 8139만원에서 올해 1억2208만원으로 50% 급등한다.

다만 99.6% 대다수 일반토지는 공시지가 변동률이 높지 않다. 재산세와 종부세 부담 증가는 직전 연도 대비 50%가 상한이다. 임대료 전가를 우려하는 상가·사무실 부속토지 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유한 공시지가 합계가 80억원을 초과할 경우에 종부세를 낸다.

이를테면 서울 관악구 봉천동의 134.5㎡ 상가는 지난해 5억3262만원에서 올해 5억9314만5000원으로 11.4% 올랐다. 종합소득을 연 3789만원으로 가정했을 때 소유자가 낼 보유세는 249만1000원으로 지난해보다 15만4000원(13.8%) 더 내야 한다. 건보료는 지난해보다 5000원(1.4%) 오른 35만1000원이다.

인천 서구의 693㎡ 공장 공시지가는 지난해보다 4.5% 오른 7억686만원이다. 종합소득 연 2569만원일 때 이 소유자는 5만1000원(4.5%)이 오른 118만7000원의 보유세를 내야 한다. 건보료는 지난해보다 5000원(1.4%) 오른 32만9000원이다.

정부는 세금과 각종 부담금 부과 기준으로 삼기 위해 매년 토지 지가를 공시한다. 전국 50만 필지를 표준지로 뽑아 감정평가사들이 가격을 먼저 산정해 공시하고, 나머지 3259만 개별 필지는 지방자치단체가 표준지 공시지가를 참고해 가격을 산정한 후 5월에 공시한다.

   
▲ 표준단독주택 시세 15억원 이상 보유세 및 건강보험료 인상추이. 출처=국토교통부

한편 올해 현실화율이 낮았던 단독주택은 형평성을 맞추기 위한 차원으로 표준 단독주택 공시가격이 무려 9.31%가 오른 바 있다. 특히 시세 15억원 초과하는 고가 단독주택의 공시가격이 많이 올랐다.

표준단독주택 공시가격은 올해 9.31% 올랐다. 지난해 상승률 5.51%에 비해 3.62%포인트 높아진 수치다. 표준주택 공시가격 현실화율은 평균 53%로, 지난해 51.8%에 비해 1.2%포인트 상승했다. 이로 인해 1주택자 종합부동산세 부과기준인 9억원 초과 표준단독주택이 전년보다 58% 급증할 전망이다. 다주택자 종합부동산세 부과기준인 6억원 초과 표준단독주택도 전년보다 30% 늘어나게 됐다.

국토교통부 표준단독주택공시가격 자료에 따르면 용산구 한남동 소재 한 단독주택(대지면적 364㎡·연면적 311㎡) 공시지가는 2018년 26억5000만원에서 2019년 40억원으로 51% 급등한다. 2017년 24억1000만원에서 2억4000만원 상승하는 데 그쳤던 공시가격이 내년엔 무려 13억5000만원 인상된다.

이 결과로 세금 시뮬레이션을 해보면 올해 491만2000원이었던 종부세는 내년 851만4000원으로 73% 상승해 공시지가 상승률을 훨씬 상회한다. 여기에 재산세를 합친 총 보유세는 기존 1277만400원에서 1915만5600원으로 50% 상승한다. 1주택자는 보유세 상한이 전년 대비 150%를 넘을 수 없어 상한치를 채운 것이다.

여기에 만약 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 세금 증가폭이 훨씬 커질 전망이다. 보유세 인상 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 다주택자는 전년 대비 300%까지 오를 수 있고 세율 자체도 높아지기 때문이다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.03.17  16:49:04
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