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무주택자 분양 큰 장 북위례, ‘위례포레자이’ 열기 재현되나3월부터 4700가구 송파구·하남시 분양 재개...입지별 분양가 따져봐야
   
▲ 저분양가로 주목받은 북위례 지역에서 올해 약 4700가구의 분양이 열릴 전망이다. 출처=부동산인포.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 무주택자들을 위한 분양시장에서의 큰 장이 선다. 상대적으로 저렴한 분양가와 양호한 입지를 가진 ‘북위례’ 지역이 무대다. 수도권 청약시장이 ‘될 곳만 되는’ 양상으로 분화하는 가운데, 올해 1월 큰 인기를 끈 ‘위례포레자이’의 열기가 재현될지 관심이 쏠릴 전망이다.

3월 17일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 ‘북위례’ 지구는 올해 총 7개 단지 4733가구가 분양에 나설 계획이다. 육군 특전사령부 부지 이전이 늦춰지면서 분양이 연기돼온 단지들이다. 특히 입지와 분양가 측면에서 결이 다른 송파구 권역, 하남시 권역으로 나뉘어 공급될 전망이라 무주택 실수요자들의 문전성시가 예상된다.

북위례 지역은 위례 신도시의 수변 공원 북쪽에 해당하는 구역으로, GS건설의 ‘위례포레자이’와 신혼희망타운 등이 흥행한 곳이다. 다만 3월 1일 ‘기본형 건축비’ 인상이 이뤄지기까지 건설사들의 분양이 뜸해왔다. 송파권은 호반건설·계룡건설 등 3곳이 1883가구를 공급하고, 하남권은 우미건설·현대엔지니어링 등 4곳이 2850가구를 공급할 계획이다.

북위례 지역이 인기를 끈 이유는 무엇보다도 이곳이 ‘분양가 상한제’를 적용받는 저분양가 지역이기 때문이다. 민간분양구역에서 공급되는 주택은 건설사 또는 시행사가 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의를 결정하지만, 북위례와 같은 공공택지는 지방자치단체 분양가 심의위원회가 적정 분양가를 책정하는 구조다. 1년 이내 분양된 주변 단지를 참고해 결정하는 방식이기 때문에 분양가 상한선은 주변 시세의 영향을 많이 받는다.

처음 GS건설이 ‘위례포레자이’의 분양을 결정한 시점인 지난해 10월경 남위례 지역의 시세는 단위면적 3.3㎡당 3300만~3500만원 사이였다. 반면 ‘위례포레자이’의 분양가는 1월 분양 당시 1820만원으로 절반 가까이 싼 가격이었다. 분양 후 주변 시세와 가치를 따라가는 경향이 있어, 수요자들 사이에선 더욱 싼 값에 분양 받으면 더욱 많은 ‘차익’을 실현하리란 기대심리가 부풀었다. 이 때문에 위례포레자이는 전체 일반분양 물량 487가구 모집에 6만3472가구가 몰려들면서 전체 평균 경쟁률 130:1을 기록했다.

이보다 앞서 지난해 12월 한국토지주택공사가 공급한 ‘위례 신혼희망타운’ 역시 높은 호응을 얻었다. 전체 340가구 규모에 1만8209명의 예비청약자가 신청하면서 평균 53.1:1의 경쟁률을 보였다. 북위례 지역에선 드문 중소형 가구 공급이란 점이 작용한 동시에, 평균 약 3억원 후반~4억원 초반대에 분양된다는 점이 큰 매력으로 다가온 듯 보인다.

   
▲ 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세의 70% 미만으로 책정될 경우 8년의 전매제한을 적용받는다. 출처=국토교통부.

다만 지난해 말과 올해 초의 높은 기대심리와는 달리 두 가지 변수가 앞에 있다. 첫째는 분양가 인상의 위험이다. 지난 3월 1일 기본형 건축비가 2.25% 인상되면서 위례포레자이처럼 확연히 낮은 분양가는 어렵게 됐다. 다만 건축 원가 상승에 직접적인 영향을 주는지 여부는 전문가 사이에서도 평이 나뉜다.

둘째는 북위례의 수요심리 지속성에 관한 것이다. 현재 분양시장마저도 둔화 내지 분화하면서 서울 시내 특정 지역의 ‘될 곳만 되는’ 현상이 지목된다. 건축비 상향에 따른 분양가 인상과 함께 분양 후 전매제한 규제 기간도 지난해 12월 강화됐다. 북위례와 같은 공공택지의 경우 분양가가 주변 시세의 100% 이상이라면 3년의 전매제한이 적용된다. 주변 시세의 85~100%는 4년, 70~85%는 6년, 70% 미만은 8년이다. 위례포레자이의 경우 분양가가 주변 시세의 절반 정도에 책정되면서 현재 8년의 전매제한이 적용 중이다.

수요심리의 변동 요인 중 하나는 ‘송파 헬리오시티’의 입주 시작이다. 9510가구 규모의 헬리오시티는 지난해 12월 31일부터 대거 입주를 받고 있고, 두 달이 지난 현재 입주율이 60%에 가까워지고 있다.

가락동 N공인중개사에 따르면 “현재 헬리오시티오 이주 수요 가운데 위례신도시에서 빠져나온 가구도 상당하다”면서 “송파대로를 타고 헬리오시티, 법조단지, 문정동, 위례신도시가 어떤 단계를 형성해서 유입과 유출이 이뤄지고 있다”고 설명했다.

반면 대기 수요는 여전히 많은 것으로 보인다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 주택청약종합저축통장 기준 서울·인천·경기의 1순위 청약통장 가입자수는 지난해 646만개였지만 9월 들어 634만개로 약 12만개가 줄었다. 9.13 대책 전후로 분양한 단지들에 어림잡아 12만개의 1순위 청약통장이 소진된 것으로 풀이할 수 있다. 해당 수치는 10월 641만개로 다시 반등했고 올해 2월 말 기준 666만개에 이른다. 특히 하남시가 속한 경기도와 서울시는 각각 313만개, 278만개의 1순위 통장을 확보 중이다.

   
▲ 주택청약종합저축통장은 현재 666만개가 개설돼 청약 신청을 기다리고 있다. 출처=금융결제원 아파트투유.

이 때문에 청약자 주소지에 따른 유불리 여부를 따져야 한다는 지적이 나온다. 송파구에서 분양하는 단지의 경우 청약 물량의 50%는 서울에 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정한다. 나머지 50%는 1년 미만 거주자, 경기·인천 거주자에게 배정된다. 반면 하남시 거주민은 1년 이상 하남시에 거주한 사람에게 30%가 배정되고, 경기도에서 6개월 이상 살았다면 20%에 속할 수 있다. 나머지 50%는 경기도 6개월 미만 거주자와 서울·인천 시민에게 배정되기 때문에 하남시민으로서는 가장 넓은 기회의 문을 가졌다고 할 수 있다.

분양을 위한 자금 마련의 방법에도 차이가 있을 전망이다. 송파구는 청약조정대상지역, 투기과열지구와 함께 투기지역으로 지정된 상태로, 청약신청자의 기존 주택에 대출이 잡혀 있다면 신규 대출은 불가능하다. 다만 기존 주택을 2년 이내에 처분한다는 약정이 있으면 가능하다. 이밖에 청약예치금 또한 서울은 최대 1000만원, 경기도는 500만원으로 경기도의 부담이 덜 한 편이다.

분양가 역시 일정 부분 격차가 예견된다. 행정구역상 송파구는 하남 권역보다 3.3㎡당 택지비용이 약 300만~500만원 더 비싼 편이다. 부동산인포는 송파구의 경우 기본형 건축비 인상까지 겹쳐 단위면적당 평균 2000만원대 중반까지 올라갈 가능성이 있다고 내다봤다. 다만 이 경우 중대형 평형이 많은 북위례 특성상 분양가가 9억원을 넘어서고 중도금 대출도 어렵다는 것은 변수다. 반면 하남권은 건축비 인상의 영향은 받더라도 분양가 산정이 하남시를 기준으로 이뤄지기 때문에 더욱 저렴할 가능성이 높다.

위례신도시 송파권역 I공인중개사는 “서울 쪽이 그래도 분양에는 유리할 것”이라면서 “같은 신도시, 같은 면적이라도 서울 권역과 하남 권역은 약 1억원의 차이가 있다”고 전했다. 중개사는 “송파 권역 단지들은 송파구청 분양가 심의위원회에서, 하남시는 하남시 심의위원회에서 각 단지의 소재자치구 단지들을 기준으로 가격을 매긴다”면서 “같은 분양가 상한제가 적용되더라도 서울 쪽의 가격은 더욱 비쌀 수밖에 없다”고 설명했다.

더구나 서울 권역은 위례신도시의 문제점으로 꼽히고 있는 교통망 문제에서 다른 지역보다는 비교 우위에 있는 편이다. 하남시 학암동의 W중개사는 “1800만원대에서 2000만원으로 오른다고 해도 주변 시세는 3000만원이기 때문에 약 1000만원의 시세 차익도 엄청 크다”고 말했다. 중개사는 “가점제가 적용되기 때문에 수요가 있을 것이고, 서울 인구도 많기 때문에 위례포레자이만큼은 아니더라도 경쟁률 자체는 높을 것”이라고 예측했다.

하남시 학암동 소재의 A공인중개사 역시 “가격 측면에서는 하남이 유리하겠지만, 향후 가치를 생각하면 서울 쪽의 수요가 더 많지 않을까 예측하고 있다”고 전했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “현재 위례신도시에 입주한 중대형 아파트 값이 평균 3000만 원을 넘기 때문에 여전히 ‘로또 분양’으로 불리고 있다”면서 “행정구역에 따라 당첨 확률이나 대출이 크게 좌우될 수 있어 자신에게 유리한 지역을 확인하고 시세 차익을 극대화할 것인지, 생활편의성을 우선 둘 것인지 판단해야 할 것”이라고 말했다.

   
▲ 3월 말부터 분양을 기다리고 있는 북위례 지역. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

북위례 지역의 분양은 하남에서 먼저 출발할 전망이다.

현대엔지니어링은 3월 말 위례신도시 A3-3a블록에서 ‘힐스테이트 북위례’를 공급할 계획이다. 전용면적 92~102㎡로 이뤄진 총 1078가구 규모다. 단지 앞 700m 거리에 수변공원과 남한산성 도립공원 등 녹지환경을 갖췄고, 개교 예정인 초등학교 부지도 가까운 편이다. 서울외곽순환도로와 분당-수서고속화도로를 이용해 서울 내외를 드나들 수 있다.

우미건설은 4월 A3-4b블록에서 ‘위례신도시 우미린 1차’를 분양할 계획이다. 전용면적 102~144㎡로 이뤄진 총 875가구다. 청량산과 남한산성, 위례근린공원이 단지와 맞붙은 환경이고, 초등학교 예정용지도 가까운 편이다. 성남GC 또한 이웃하고 있어 일부 동에서는 골프장 조망이 가능하다. 이어 10월에는 A3-2블록에서 ‘위례신도시 우미린 2차’ 422가구도 공급될 전망이다.

송파권 분양도 이르면 4월부터 시작된다. 계룡건설은 4월 위례신도시 A1-6블록에 ‘북위례 계룡리슈빌(가칭)’을 선보인다. 전용면적 105~125㎡로 이뤄진 총 494가구다. 단지와 주변으로 초·중·고등학교가 밀집해 있고, 지난 12월 개장한 ‘스타필드 시티 위례’와도 가까운 편이다. 송파IC를 비롯해 송파대로, 성남대로, 분당-수서고속화도로 등과 인접해 강남·분당 접근성이 용이하다.

호반건설은 5월 즈음 2개의 단지를 공급할 계획이다. 위례신도시 A1-2블록에 전용면적 108㎡ 689가구 규모인 ‘위례 호반베르디움 3차’를, A1-4블록에 전용면적 108~140㎡ 700가구 규모인 ‘위례 호반베르디움 5차’를 공급한다.

김진후 기자  |  jinhook@econovill.com  |  승인 2019.03.17  11:18:19
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