PART2. 당신이 유주택자라면

유주택자, 다주택자의 셈법은 무주택자나 1주택자보다 더 복잡하다. 바로 보유세와 양도세 부담이 늘어났기 때문이다. 주택시장은 하락세를 걷고 있지만 강화된 보유세로 인해 쉽게 매도를 결정하기가 어려운 것은 시세차익 대부분이 양도소득세 즉 세금으로 나갈 확률이 높기 때문이다.

부동산과 관련된 세금은 크게 3가지다. 부동산을 취득할 때 내는 세금 즉 취등록세와 보유세(재산세와 종합부동산세), 마지막으로 부동산을 팔았을 때 이익이 나면 그 이익에 대해 매기는 양도소득세다.

특히 국토교통부가 아파트를 비롯한 공동주택 공시예정가격을 14일 공개하면서 세 부담이 높아졌다. 지난해 공동주택 공시가격은 전년 대비 전국 평균 5.02% 올랐다. 서울 공동주택 공시가격은 같은 기간 10.19% 올라 11년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 2019년 1월 1일 기준 표준단독주택과 표준지 공시가는 전국 평균 각각 9.13%, 9.42% 증가했다. 서울은 각각 17.75%, 13.87%로 20% 가까이 증가하는 모습을 보였다. 특히 국토부가 2월 표준지 공시지가를 발표하면서 “최근 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가 격차가 컸던 일부 고가 아파트는 공시가 상승폭이 클 수 있다”고 밝히면서 소위 똘똘한 한 채라고 불렸던 서울 고가 아파트의 공시가격 상승폭이 클 것을 시사했다.

보유세의 부과기준은 공시가격이 되는 만큼 공시가격 인상은 보유세 부담으로 증가하며 다주택자들이 할 수 있는 선택은 집을 내놓거나 임대사업자를 등록하는 방법이 대표적이다. 그중 가장 인기를 끌었던 방법이 바로 임대사업자로 등록하는 것이다. 보유세 부담을 낮추고 양도세 중과를 회피할 수 있기 때문이다.

 

다주택자의 선택은 주택임대사업자?

양도소득세 중과는 지난해 4월 1일 기점으로 적용되면서 현재 매물을 가지고 있는 다주택자들은 그 당시 소위 ‘버티기’에 돌입을 선택한 부류다. 양도소득세 중과는 과표구간별 정해진 세율에서 2주택자는 10%가 가산되며 3주택자는 20%가 가산돼 적용된다. 예컨대 양도차익이 5억원을 초과한 3주택자는 기존 세율인 42%에서 20%가 가산된 62%를 양도소득세로 납부해야 한다.

양도소득세 중과보다 더 큰 타격은 바로 장기보유특별공제 배제다. 2주택자 이상이라도 3년 이상 보유하면 보유기간 10년까지는 최대 30% 공제됐지만 이마저 불가능해진 것이다.

세금 회피 퇴로가 막힌 다주택자들이 선택한 것은 주택임대사업자 등록이었다. 주택임대사업자로 등록하면 8년 이상 임대사업자는 양도세 중과가 배제되며 8년 이상 임대하는 주택에 한해 종합부동산세 합산이 배제됐다. 또한 임대주택의 지방세(취득세, 재산세) 감면이 연장된다. 또한 올해부터는 2000만원 이하의 주택임대소득이 분리과세되는 만큼 임대사업자 등록을 하지 않은 경우 필요경비율이 낮춰진다.

1년 동안 임대소득이 2000만원 이하일 경우에는 신고의무도 납세의무도 없었지만 올해부터는 분리과세돼 14% 세율을 적용받게 된다.

 

예컨대 주택임대소득이 연 1900만원이라고 할 경우 주택임대사업자의 필요경비율은 70%, 미등록자는 50%만 인정받게 된다. 필요경비율은 임대소득 중 일정 비율을 경비로 인정해주는 비율로 그 금액만큼 공제된다. 즉 주택임대사업자는 총 1900만원에서 1330만원이 공제돼 570만원이 남지만 미등록자는 950만원이 남게 된다. 이후 공제금액 주택임대사업자 400만원, 미등록자 200만원을 제하면 남는 금액은 임대사업자는 170만원, 미등록자는 750만원이 되며 여기에 세율 14%를 적용하면 주택임대사업자는 23만8000원을 세금으로 내지만 미등록자는 105만원이 세금으로 부과된다. 8년 이상 보유할 경우 주택임대사업자는 세금이 또다시 75% 감면돼 5만7500원만을 내지만, 등록을 하지 않을 경우 8년이 지나도 여전히 105만원을 세금으로 내게 된다. 즉 주택으로 얻는 소득이 2000만원 이하라고 분리과세되기 때문에 등록 시와 미등록 시의 세금 차이가 크다.

이처럼 임대소득에 대한 세금만을 놓고 봤을 때에는 주택임대사업자를 등록하는 것이 유리한 듯 보이지만 실상은 반대다. 주택임대사업자 등록자수가 현저히 줄어든 것이다. 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소와 규제강화로 임대등록은 2개월째 급감하고 있다.

국토교통부에 따르면 2월 신규 임대사업자 및 임대등록 주택은 5111명, 1만693가구로 전월 대비 각각 21.9%, 29.8% 줄어들었다. 한때 임대사업자는 다주택자 보유세를 앞두고 지난해 12월 급증했지만 지난 1월 54.6% 감소하면서 2개월째 증가세가 둔화됐다.

과거 임대사업자 등록을 하면 받았던 혜택은 임대사업자 대출로 LTV 80%가 가능했지만 지금은 40%로 축소됐다. 또한 조정대상지역 8년 장기 임대등록 주택은 양도 시 양도세 중과가 배제됐지만 이마저도 사라졌다. 여기에 더해 임대사업자 본인이 2년 이상 거주했을 경우에는 1세대 1주택으로 봐 양도소득세 비과세를 받을 수 있었지만, 2년 이상 거주한 최초 주택 1회에 한해서만 양도세 비과세 적용으로 혜택이 대폭 줄었다. 즉 과거에는 10개의 주택을 주임사 등록 후 차례로 2년 거주하면서 매도할 경우 전부 비과세가 가능했지만 이마저도 불가능해진 것이다. 종부세 합산 배제 혜택도 조정대상지역은 해당되지 않게 됐다.

익명을 요구한 한 세무사는 “주택임대사업자를 등록하는 가장 큰 이유가 양도소득세 절감이었지만 법 개정으로 이 같은 혜택이 모두 사라져버렸다”라면서 “오히려 임대의무기간을 지키지 못하면 과태료를 무려 5000만원이나 내야 하는 등 혜택이 축소되고 제약이 증가한 만큼, 전세를 끼워 갭투자해 주택을 매수하고 매도하는 과정에서 자산을 증식하는 경우에는 임대사업자를 내지 않는 것이 더 유리하다”고 말했다. 그는 이어 “지금처럼 전세가격이 턱없이 낮을 경우 덜컥 임대주택 등록을 하면 연 5% 임대료 상한에 갇혀 수익이 제한된다”라면서 “10년 이라는 임대기간 동안 계약당 5%로 제한되면, 예컨대 전세금이 1억일 경우 10년 뒤에는 고작 1억2500만원밖에 받지 못해 장기로 이어질수록 수익이 약화된다”고 덧붙였다.

 

‘법인’을 활용하는 방법

임대소득자 등록도 더 이상 대안이 아닌 상황에서 새롭게 제시되고 있는 것이 바로 부동산 법인을 활용하는 것이다.

김종훈 법무법인 창천 파트너 변호사는 “법인을 설립할 때 금전이 아닌 현물을 출자하는 방식”이라면서 “부동산 법인을 만들고 부동산을 출자한 후 본인은 주식을 갖는 것 즉 부동산을 주식으로 갖는 방법”이라고 설명했다. 그는 이어 “부동산의 법인화에 대한 문의가 많은 이유 가 절세효과가 크다는 점을 꼽을 수 있다”라면서 “다주택자는 양도소득세 중과를 적용받아 양도세율 최대 62%까지 낼 수 있지만, 법인은 양도세를 내지 않는 대신 법인세 11~22%와 추가과세 10%를 내게 되며 법인소유주택이 많아도 개인주택은 비과세 및 중과세 회피가 가능해 종부세가 절감된다”고 말했다.

특히 현물출자를 통해 법인을 설립한 이후 비상장주식을 자녀들에게 증여 시, 차등배당을 활용할 수 있다. 부당행위부인과 차등배당에 따른 증여세 리스크는 있지만 주식평가를 통해 유리한 시점에 주식이동이 이론상 가능하다.

다만 부동산에서 임대소득이 나야 하며 부동산법인으로 전환하면 더 이상 개인의 것이 아닌 법인 소유가 되기 때문에 활용에 제한이 있다는 점이 단점으로 꼽힌다.

김종훈 변호사는 “임대소득이 나는 부동산을 3~4개 이상 가지고 있다면 현물출자가 나을 것”이라면서 “금액적 이득은 따져봐야 하지만 법인 전환에서 가장 중요한 건 감정평가로 최종적으로 법원의 인가를 받아야 한다”고 말했다.

 

집 팔아야 한다면 상속 VS 증여 VS 양도 중 무엇?

물론 주택임대사업자나 법인을 활용하지 않고 집을 단순 매도하는 방법도 다주택자의 선택지에 있다. 이때 매도하는 방법에는 양도와 증여, 상속 이 세 가지 중의 하나를 선택할 수가 있다. 과연 어떤 것이 세 부담이 적을까?

양도는 매도, 즉 유상으로 이전되는 모든 것을 의미하며 증여는 사망 전 무상으로 재산적 가치를 타인에게 대가없이 주는 것을 말한다. 양도자는 양도세를 내지만 증여는 수증자가 증여세를 낸다. 상속은 피상속인의 사망으로 상속인에게 모든 권리의무가 승계되며 사망 이후에 이뤄진다.

65세의 박길호(가명) 씨는 법인사로 인천 소재 15억원가량의 부동산을 소유하고 있다. 회사를 계속 운영할 생각이며 부동산을 처분할 계획이다. 물론 자녀가 있다.

만약 자녀에게 부동산을 상속하거나 증여 혹은 양도했을 경우 납부세액의 경우 상속은 8370만원, 증여는 3억9060만원, 양도는 1억8766만원이 부과된다. 예상 납부세액상 상속이 납부세액이 가장 금액이 낮고 이어 양도, 증여 순이다.

먼저 양도는 자녀에게 부동산을 매도하고 15억원을 현금으로 수령하게 된다. 현금수령은 다시 자녀에게 상속 혹은 증여하게 돼 향후 상속세나 증여세가 발생한다. 상속을 선택하는 것이 가장 많이 절세할 수 있을 것 같아 보이지만 실상은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 의견이다.

강동균 로엔택스 세무사는 “향후 실제로 상속하게 되는 시점에 내야 할 상속세와 현재 기준으로 시뮬레이션을 돌린 상속세는 천지 차이일 수 있다”라면서 “오히려 현 시점에서 세금이 가장 많아 보이는 증여가 세금 절감에 효과적일 수 있다”고 말했다.

실제 통계를 보면 연도별 주택 증여건수가 크게 늘어난 것을 알 수가 있다. 한국감정원 자료에 따르면 지난해 전국 주택 증여건수는 11만1863건으로 전년(8만9312건) 대비 25% 증가한 수치다. 이 중 서울 내 주택 증여건수는 2만4765건으로 고가주택이 밀집한 강남 3구는 6956건을 차지했다.

김종훈 변호사는 “최근에는 사전증여하는 방법도 늘어나고 있는데 자산가치가 올라갈 것을 미리 주자는 트렌드”라면서 “세율로만 따지면 증여가 이득이 없지만 부동산의 경우 1,2년 사이에도 가격이 급등하는 경우가 있기 때문에, 증여시점을 앞당겨 증여세를 최소한으로 내고 그 이후 자산가치 상승분은 자녀가 누리도록 하려는 경우가 많으며 이와 관련된 상담도 많다”고 설명했다.

양도 대신 증여를 선택하는 다주택자들이 많아지면서 부담부증여 방식이 최근 각광받고 있다. 부담부증여란 쉽게 말해 증여할 때 부채도 함께 이전하는 것을 의미한다. 따라서 전체 부동산 가격에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 낸다. 부담부증여를 하기 위해서는 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)가 있어야 한다. 또한 그 담보된 해당 채무가 반드시 증여자의 채무여야 하며 해당 채무를 수증자가 반드시 인수해야 이뤄진다.

예컨대 시가 8억원 아파트의 담보된 채무액이 2억원, 10년 전 취득 당시 4억원인 부동산을 부담부증여하면 과세가액은 8억원에서 2억원을 제외한 6억원이 되며, 과세표준은 이에서 5000만원을 제한 5억5000만원이 된다. 세율에 따라 납부세액은 9765만원인 반면 무상증여는 1억5345만원이 된다.

만약 1가구 1주택자가 부담부증여로 증여하면 내야 하는 세금은 총 9765만원이며 1가구 2주택자는 1억863만원이다. 반면 무상증여를 할 경우 1가구 1주택자나 1가구 2주택자는 1억5345만원을 내야 한다. 세금 차이가 무려 5000만원 이상 나는 셈이다.