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[부동산인사이트] 상업용 임대수익률 4~2%대, 은행적금 5%대 '역전'오피스텔·상가 동반 하락 가속, 공급과잉·불황에 금융비용도 보전 힘들어
   
▲ 전국 오피스텔 입주물량과 임대수익률 추이. 출처=부동산114.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 오피스텔·상가점포 등 상업용 건물의 임대수익률이 은행 정기적금의 이자수익률을 밑도는 역전현상이 발생했다.

오피스텔 입주 물량이 지난해 큰 폭으로 증가하면서 전국 오피스텔 임대수익률이 사상 처음으로 연 5% 이하로 떨어졌다. 보유세까지 포함하면 실질적으로 더 낮은 수익률이 예상된다. 올해 입주 예정인 오피스텔 물량은 8.8만실로, 10년 전인 2009년과 비교하면 약 13배 이상 늘어난 수준이다. 특히 오피스텔 수익성과 직결되는 은행권 담보대출 금리는 연 4~5% 수준까지 늘어나, 임대수익의 불확실성은 더욱 커졌다.

상가 임대 수익률은 오피스텔보다 상황이 갈수록 나빠지고 있다. 전국 평균은 4% 초반을 지키고 있지만 소규모 상가는 이미 3%대 수익률로 내려앉았다. 물량이 과포화 상태인 서울의 경우는 중소형은 3%대, 소규모 상가는 이미 2%대로 부진하다. 대출을 끼고 있는 상가들은 금융비융도 갚아나가기 힘든 상황이다.

12일 부동산 리서치전문업체 부동산114에 따르면 2018년 말 기준 오피스텔 임대수익률은 4.97%인 것으로 나타났다. 전국 오피스텔의 연도별 임대수익률 추이에 따르면 2002년 집계를 시작한 이래 사상 처음이다.

지역별로 서울은 2016년 연 5% 이하로 하락한 후 현재 연 4.63% 수준에서 하락세가 이어지고 있다. 경기도는 4.99%, 인천은 4.89%로 역시 5% 아래다. 이밖에 지방은 ▲부산(5.14%) ▲대구(4.64%) ▲광주(6.40%) ▲대전(7.26%) ▲울산(4.53%) 수준이다. 부동산114는 지역별로 임대수익률의 편차는 있지만 하락 추이는 전반적으로 비슷하다고 분석했다.

   
▲ 오피스텔 시장은 올해 총 8만8000가구 이상이 입주를 기다리고 있다. 출처=부동산114.

지난해의 수익률과는 달리 입주 물량은 올해 총 8만8714실이 공급될 계획이다. 2004년 9만567실 이후 가장 많은 물량이고, 가장 적은 물량을 기록한 2009년의 6691실과 비교하면 약 13.2배 많은 수준이다. 특히 서울과 수도권에서 전체의 70% 수준인 총 6만2538실이 집중돼 있다. 서울은 1만1493실, 경기도에서 4만559실, 인천에서 1만486실 등이다.

오피스텔 공급 ‘러시’는 2020년에도 이어질 전망으로, 임대수익률의 추세적인 하락이 불가피할 것으로 부동산114는 예측했다. 또한 주택담보대출 금리는 현재 4~5% 수준에서 추가 상승할 가능성이 열려 있는 상황이다. 오피스텔의 상품가치 하락도 예상되는 대목이다. 부동산114는 공급량 증가로 공실 비중도 덩달아 늘어날 경우 수도권 일부의 오피스텔 단지는 연 4% 수준의 임대수익률 확보가 쉽지 않을 것으로 전망했다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “대출금리 상승은 오피스텔뿐 아니라 주택·상가 등 부동산 시장 전체에 있어 비용의 증가로 이어질 수 있기 때문에 새로운 수요 감소가 발생할 수 있다”면서 “비용이 올라가는 만큼 수익이 감소하고 있기 때문에, 단기적으론 비용 상승에 그치지만 장기적으론 공급량이 줄어드는 위험도 내포하고 있다”고 분석했다.

부동산 시장과는 반대로 KEB하나은행은 지난 6일 최고 5%의 적금을 제공하는 1년제 적금 상품을 출시하기도 했다. 통상 부동산 상품의 수익률이 은행 예금 수익률보다 높다는 인식이 있어왔지만, 부동산 시장 둔화로 수익률 역전 현상도 나타난 것이다.

이에 대해 이상영 교수는 “금리 영향에 따라 금융상품이 올라가는 만큼 상대적으로 부동산 시장의 매력은 떨어지고 있다”면서 “주택시장 전반에서 구입이 어려워지면서, 향후 시장 가격 하락 등을 초래할 수 있고, 자금 유통 자체도 이동하는 모양새”라고 말했다.

   
▲ 대전을 제외한 전국 모든 지역의 상가 수익률이 감소하면서 중대형과 소형의 수익률은 지난해 각각 4.19%, 3.73%를 기록했다. 출처=상가정보연구소.

상가 임대수익률 역시 오피스텔과 비슷한 양상을 보이고 있다. 2017년 대비 2018년의 상가 임대수익률은 중대형 상가의 경우 약 0.16%포인트 하락한 4.19%를 기록했다. 소규모 상가의 연 수익률은 2017년보다 0.18%포인트 낮아진 3.73%였다.

서울 지역 중대형 상가는 전국에서 4번째로 낮은 수익률인 3.8%를 기록했다. 소규모 상가 수익률 역시 2.99%로 전국에서 3번째로 낮았다.

총 17개의 시도 가운데 전년보다 임대수익률이 오른 지역은 대전이 유일했다. 대전 중대형 상가는 2017년 3.99%에서 4.11%로 0.12%포인트가 올랐고, 소규모 상가의 경우 3.5%에서 3.53%로 0.03%포인트 상승했다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “매매가격이 오르고 자영업 경기가 불황을 겪는 등의 영향으로 상가 수익률이 떨어진 것으로 보인다”면서 “투자심리가 위축된 상황이기 때문에 실물경기와 상가 임차수요가 살아나지 않는 한 당분간 수익률 악화 현상이 지속될 것”으로 내다봤다.

   
▲ 전세가격 하락이 가시화하면서 주택임대수익률 역시 낮아질 것으로 보인다. 출처=한국감정원.

주택임대사업 역시 불안하긴 마찬가지다. 한국감정원에 따르면 2019년 2월의 전국 전세가격지수는 97.7을 기록했다. 지난해 2월 99.8에서 약 2.1포인트 떨어진 수치다. 전세가격지수는 2017년 11월 100을 기준으로 점차 하락세를 보이고 있다. 서울지방은 전국 평균과 달리 지난해 3월까지 100.5로 올랐고 잠시 주춤하다 폭등기인 9.13 전후로 11월 100.6까지 치솟았다. 그러나 역시 다주택자 규제 등을 원인으로 올해 2월은 99.7까지 떨어진 상태다.

통상 임대사업은 현재의 임대수익과 함께 먼 미래의 매매 또한 수익으로 바라본다는 점에서 수익 모델 자체가 흔들린다는 시각도 있다. 주택시장은 특히 서울 동남권과 지방을 중심으로 대량 공급이 예정돼 있어 전세가 추가 하락이 예상되고 있다. 매매가 역시 ‘부동산 불패’가 한 켠에 자리 잡고 있지만, 현재의 규제 속에서 지금의 시세로 매매를 노리는 것은 무리이기 때문이다. 매수자들은 급급매 정도의 대폭 하락을 기대하고 있기 때문에, 미래 가치라는 불확실한 창은 더욱 불투명해진 상황이다.

이에 따라 주택임대사업자 신규 등록자도 점차 감소하고 있다. 올해 2월 신규 임대주택사업자 등록자는 1만693명으로 1월 1만5238명, 지난해 12월 3만6943명에서 줄어드는 것이 확연하다. 국토부가 2017년 12월 세제 혜택을 골자로 한 임대등록 활성화 방안을 발표한 뒤 지난해 3월 임대주택사업자는 전달 1만8600명에서 7만9767명으로 치솟았다. 이후 2만명대로 줄어든 해당 수치는 9.13 대책이 발표된 뒤 6만9857명으로 뛰지만 현재 지속해서 감소 추세다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “일반 민간주택의 임대시장도 전월세 가격이 하락하고 있어 수익률이 떨어지고 있다고 볼 수 있다”면서 “보유세 등 세부담이 늘어난 것도 한 원인이고, 매매가가 지난해 급등하면서 투자금액 대비 수익률이 떨어지는 요인도 있다”고 설명했다. 김은진 리서치팀장은 “주택시장은 특히 다주택자에 대한 규제가 워낙 강화됐기 때문에 민간임대사업자가 위축될 수밖에 없는 구조”라면서 “지난해엔 주택임대사업자를 양성하기 위해 유도책을 많이 내놓았지만, 현재 혜택이 줄어드는 등 정책 요인에 의해 늘어나고 줄어드는 것으로 볼 수 있다”고 말했다. 10년 임대 시 면제하기로 한 양도세 세제혜택은 올해부터 장기보유특별공제율 70%로 변경되면서 ‘막차’를 타고 등록한 수요가 지난해 몰려있다는 분석이다.

김진후 기자  |  jinhook@econovill.com  |  승인 2019.03.13  13:00:17
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