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[‘깡통전세’ 피하는 ‘법’②] ‘깡통전세’ 출구전략, 이렇게 준비하자
   

‘깡통전세’를 피하기 위해 임대차계약을 잘 체결하는 법에 대해 알아 본 지난 편에 이어, 이번 편에서는 이미 임대차계약을 체결해 세 들어 살고 있는 상황에서 ‘깡통전세’ 문제를 사전 또는 사후에 어떻게 대비할 수 있는지 살펴보기로 한다.

 

1. 아직 임대차기간이 남아 있다면, 전세보증금 반환보증 제도를 적극 활용하자

주임법상 임대차기간을 따로 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 본다(제4조 제1항). 다만, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 중에 임차인에게 더 이상 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 이른바 갱신거절의 통지를 할 수 있는데(제6조 제1항), 이 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 원래 예정된 임대차기간 종료일에 끝나게 된다. 따라서 임차인은 이러한 통지를 받은 시점부터 임대차기간이 끝난 후 이사할 새로운 보금자리를 찾음과 동시에 안전하게 임대차보증금을 반환받을 방법을 고민해 보아야 한다.

사실 지금과 같이 ‘깡통전세’가 우려되는 상황이라면 이러한 통지를 받기 전부터 임대차보증금 반환을 위한 준비를 해두는 것이 좋은데, 사전에 활용이 가능한 방안으로는 ‘전세보증금 반환보증 제도’가 있다. 전세보증금 반환보증 제도란 임차인이 일정한 보험료를 낸 후, 만약 임대인이 임대차기간이 만료했음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 사고가 발생할 경우, 보험자가 임차인에게 보험금인 임대차보증금을 대신 지급해주는 제도다. 현재는 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)이 이 제도를 운영하고 있는데, 임대차보증금의 액수에 따라 보험료가 결정되는 두 상품 모두 임대인의 사전 동의를 받아야 하는 것은 아니므로, 미리 가입해두면 미래에 닥칠지 모를 ‘깡통전세’의 위험을 피할 수 있다.

2. 임대차기간 종료 후에는 ‘임차권등기명령제도’를 적극 활용하자

임대차기간이 종료된 후 임차인이 임대차목적물인 부동산을 임대인에게 돌려줄 의무는 임대인이 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무와 동시에 이루어져야 한다. 그러나 주임법상 부동산을 ‘점유’하고 ‘주민등록’상의 주소지를 유지하는 것은 임차인이 주임법상 임차인으로서의 권리를 보장받기 위한 중요한 표지이므로, 임대차보증금을 돌려받기 전에는 섣불리 부동산부터 임대인에게 ‘반환’하거나 새로 이사 갈 주소로 ‘주민등록’상의 주소지를 옮겨서는 안 된다. 만약 부득이 주소지를 옮겨 이사를 가야 하는 상황이라면 주임법상의 ‘임차권등기명령제도’를 통해 임대차목적물인 부동산에 등기를 마친 후 부동산을 반환하고 주소지를 옮겨야 한다. 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인의 동의를 받지 않고도 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위해 신설된 절차로, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다(제3조의 3 제1항 참조). 특히 임차인은 임차권등기명령을 신청하고 그에 따른 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어(제3조의 3 제6항 참조), 임차인이 임대차기간 종료 후 주임법상의 임차권등기를 하는 것은 그 자체로 임대인으로 하여금 임대차보증금 반환에 협조하게 만드는 하나의 동인이 될 수 있다.

부동산등기부가 표상하는 권리관계는 이후 권리관계 소멸에 따라 주말(朱抹)처리 될지언정 그 권리관계에 대한 기록 자체가 완전히 사라지는 것은 아니어서, 부동산등기부가 새롭게 마쳐진 임차권등기가 부동산등기부상 기록으로 남는 것은 어느 임대인이라도 달갑지 않은 일이다. 이에 임차인이 임차권등기절차를 밟는다는 사실을 알게 된 임대인은 대부분 임대차보증금 마련에 적극적인 모습을 보이기 마련이다. 다만 여기서 주의할 점은 임차권등기명령신청을 하더라도 실제 임차권등기가 이루어지기까지는 다소 시간이 걸릴 수 있으므로, 임차권등기가 마쳐지는 것을 부동산등기부등본으로 직접 확인한 후 부동산을 반환하고 주민등록상의 주소를 이전해야 한다는 것이다. 주임법은 임차인이 임차권등기명령신청을 했더라도, 임차권등기가 마쳐지기 전에 부동산을 반환하고 주민등록상의 주소를 이전하는 경우에 대해서 임차인으로서의 권리를 보장하지 않기 때문이다.

여타의 계약관계와 달리 임대인과 임차인 간의 인적 신뢰관계가 중요한 임대차계약에서는 이 정도 절차를 진행하는 것만으로도 상당 부분 임대차보증금 반환 문제가 해결될 수 있다. 적어도 주택임대차 문제에 관한한 아직까지는 법리적 다툼보다 대화를 통한 이성적 해결을 우선시하는 사회적 풍토가 유지되고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 만약 임대차보증금 반환이 이루어지지 않는다면, 법적 절차를 통한 해결이 불가피하다. 다음 편에서는 임대차보증금 반환이 이루어지지 않는 경우 어떠한 법적 수단을 통해 이를 해결할 수 있는지 살펴보겠다. 

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.02.11  12:44:25
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