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‘정용진 지원사격’ 신세계프라퍼티, 자금부담 축소...승계작업 ‘순항’2016년 신세계·이마트 지분 맞교환 후 지배구조개편 지속...광주신세계 이목 집중

[이코노믹리뷰=견다희 기자] 복합쇼핑몰 스타필드의 운영사업자 신세계프라퍼티가 신세계그룹의 사업 중심축으로 이동하고 있다. 그동안 그룹 성장을 견인해온 이마트 대신 신세계프라퍼티를 신성장동력으로 적극 육성하는 분위기다. 특히 정용진 신세계그룹 부회장의 전폭적인 지원이 눈에 띈다. 비수도권 진출 등 출점 확대에 따른 자금 부담 우려도 크지 않다는 분석이다.

정 부회장과 정유경 백화점 총괄사장의 지분교환 이후 대형마트와 백화점 간 지분매매가 지속되고 있다. 정 부회장 승계의 중심에는 광주신세계가 있지만 대형마트와 온라인 부문 성장도 필수적이다. 신세계프라퍼티의 변화에 시장의 이목이 집중되는 이유다.

신세계프라퍼티는 국내 1위 대규모 복합쇼핑몰 스타필드의 운영사업자다. 주요 매장은 스타필드 하남점과 고양점이다. 각각 별도법인으로 운영되고 있다. 신세계프라퍼티가 보유한 각 매장법인의 지분율은 51%다. 스타필드코엑스점과 위례점은 임차점포로서 자체 운영 중이다.

   
▲ 신세계프라퍼티는 매장 공실률이 0.5% 미만으로 사실상 완전 임대가 이뤄지고 있다. 높은 수익성으로 그룹 내 신성장동력으로 주목받고 있다. 출처= 나이스신용평가

2018년 말 기준 하남점과 고양점의 공실률은 0.5% 미만이다. 사실상 완전임대가 이뤄지고 있다. 2018년 1월부터 9월까지 가결산 누계기준 하남점과 고양점의 영업이익은 각각 약 297억원(영업이익률 약 36.1%), 194억원(28.6%)다. 관리매출 대비 영업이익률은 4.5% 내외 수준이다.

스타필드코엑스점은 영업손실을 기록하고 있다. 올해부터는 하남점의 배당수입과 고양점의 높은 실적으로 회사 연결기준으로 연간 600억원 내외의 EBITDA(상각전영업이익)를 창출할 것으로 전망된다.

신세계프라퍼티는 재무구조도 우수한 수준이다. 고양법인(스타필드고양) 이마트 등의 출자를 기반으로 외부차입 없이 자체 투자했다. 하남법인(스타필드하남)은 총투자의 약 38%를 차입으로 조달했다. 연결범위에 포함되지 않는 하남법인을 제외한 지난해 9월 말 기준 신세계프라퍼티 부채비율은 14.7%, 차입금은 약 2억원이다.

하남법인의 부채비율은 74.9%, 차입금의존도 36.8%, 총차입금/EBITDA 5.5배로 양호한 수준이다.

나이스신용평가는 안정적인 수익구조와 재무안정성 등을 고려해 신세계프라퍼티의 기업 신용등급을 ‘A+(안정적)’으로 신규 평가했다.

   
▲ 신세계프라퍼티는 부채비율과 차입금이 낮은 안정적인 재무구조를 갖고 있다. 출처= 나이스신용평가

정용진 부회장이 이끄는 이마트는 지난해 말 신세계프라퍼티의 지분 100%를 보유하고 있다. 지난해 6월 1500억원 규모의 신세계프라퍼티 유상증자에 참여했다. 2013년부터 2018년까지 별도기준으로 약 1조1000억원을 출자했다. 지속적으로 투자를 늘리면서 그룹의 신성장동력으로 자리매김하고 있다.

비수도권 확대, 그룹 지원으로 재무부담 완충

신세계프라퍼티는 경기도 안성, 수원, 인천광역시 청가국제도시, 충청북도 청주시, 경상남도 창원 등 다양한 지역에 신규 출점을 계획·검토하고 있다. 2019년부터 5년간 총투자는 약 2조2000억원 규모로 중장기적 투자 부담이 높은 수준이다.

다만, 정용진 부회장의 전폭적인 육성 의지는 점포 확대에 따른 자금부담 완화에 긍정적으로 작용할 전망이다.

신세계프라퍼티는 이마트 등 계열사로부터 출자 받은 약 1조1000억원을 바탕으로 각 매장법인의 지분 50~51%를 투자했다. 매장법인 중 하남법인의 경우 일부 외부차입을 통해 투자금을 충당했다. 고양법인과 현재 신규점 투자를 하고 있는 안성, 청라법인 등 대부분의 매장법인은 외부차입 없이 자기 자본 중심으로 투자하고 있다.

중장기적으로는 신규점 투자의 약 30~50%를 신규점 법인 자체적인 외부차입으로 조달할 계획이다. 투자 계획상 2020년부터 차입금 조달이 단계적으로 이루어질 것으로 보인다. 단기적으로는 이마트의 유상증자 등을 기반으로 한 자체 자금과 외부자본 유치로 신규 출점 투자를 충당할 예정이다. 따라서 신세계프라퍼티가 부담할 자기자본 잔여투자부담은 약 5000억원 규모로 파악되고 있다.

신세계프라퍼티의 최대주주인 이마트는 지난해 1500억원 유상증자에 이어 올해도 유사한 규모의 유상증자 가능성이 있다. 이마트의 증자를 기반으로 부채비율은 2019년까지 소폭 개선될 것으로 보인다.

   
▲ 신세계프라퍼티 주요 재무 및 등급변동 검토 지표 전망. 출처= 나이스신용평가

투자계획도 장기간 분산돼 있어 현재 운영하고 있는 안정화된 지점 등을 기반으로 꾸준한 영업창출현금흐름 유입이 가능해 신규 출점에 따른 투자부담에 원활히 대응할 것으로 전망된다.

다만 향후 신규점 투자는 회사가 50~51%의 지분을 보유한 별도법인 형태로 신규점 법인이 연결 범위에 포함될지 여부는 아직 판단하기 어렵다.

신규점 투자의 50~70%는 외부자본 유치를 포함한 자기자본 위주로 투자될 계획인 점, 기존점과 신규점 법인의 자산가치를 기반으로 한 자금조달 능력과 이마트로부터 유상증자수혜 등의 우수한 재무적 융통성 등을 종합적으로 고려할 때 투자 확대에도 신세계프라퍼티의 재무안정성은 우수한 수준을 유지할 것으로 전망된다.

잠재적 부담요인도 내재돼 있다. 신세계프라퍼티가 신규 출점을 검토·계획하고 있는 지역은 서울권역 외 지역 중심이다. 현재 운영하고 있는 주요 매장은 집객이 유리한 서울권역에 있어 개점 이후 조기 안정화가 비교적 용이했다.

신규 출점 매장은 대부분 수도권과 지방에 있어 점포 안정화까지의 기간이 추가로 소요될 가능성이 있다.

정부의 규제 강화도 걸림돌로 작용할 수 있다. 현재 대형마트에 적용되고 있는 월 2회 의무휴업 규제가 복합쇼핑몰로 확대될 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 집객력 유지 등 매장 임대율이 사업실적의 핵심 요소인 점을 감안할 때 서울권역 외 출점 확대 계획과 정부 규제 강화 가능성 등은 잠재적인 부담요인으로 작용할 수 있다.

그러나 신세계프라퍼티는 지배구조·사업·재무 측면에서 신세계그룹과 매우 긴밀한 관계를 구축하고 있다. 신세계그룹은 주력사업인 대형마트와 백화점의 성장세 정체에 대응하기 위해 신세계프라퍼티를 주축으로 복합쇼핑몰 투자를 확대하고 있다. 유상증자를 지속하고 복합쇼핑몰 내 계열의 백화점, 대형마트, 전문점 등을 입점시키는 등 사업적으로도 긴밀한 협력관계를 구축하고 있다.

지난 2016년 정 부회장은 정유경 백화점 총괄사장과의 지분교환 이후 신세계그룹 지배구조개편은 지속되고 있다. 지난해 이마트는 신세계가 보유한 신세계프라퍼티 지분 10%를 넘겨받아 100%를 확보했다.

‘남매 분리경영’의 일환으로 정 부회장의 입지도 더 확고해졌다. 대형마트 부문 성장에 대한 부담도 커졌다고 볼 수 있다. 경영능력은 승계에도 영향을 미치기 마련이다. 신세계프라퍼티의 그룹 기여도가 더 부각될 전망이다.

견다희 기자  |  kyun@econovill.com  |  승인 2019.02.08  11:24:51
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신세계
신세계는 참 잘하는 것 같음. 덕을 많이 쌓은 기업 같음.
(2019-02-11 00:38:04)
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