▲ 아파트 입주물량은 2019년 4만3106가구로 멸실물량보다 약 5000가구 많다. 출처=부동산114.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 올해 서울의 아파트 멸실 주택이 줄면서 입주물량이 일시적으로 늘어날 전망이다. 주춤한 정비사업이 배경이라는 해석이 나오는 가운데, 다시 재건축·재개발 사업이 진행되면 공급량이 다시 하락하리란 예상도 나온다.

부동산 리서치전문업체 부동산114가 집계한 내용에 따르면 올해 서울의 아파트 입주물량은 4만3106가구다. 재건축·재개발 등 정비사업으로 발생하리라 예상되는 멸실 3만7675가구와 합산하면 서울 지역 입주물량이 순증가하는 셈이다.

입주물량은 서울지역 아파트 가구수를 늘리고, 반대로 멸실물량은 가구수를 줄인다. 두 수치를 합산할 때 서울에 실제 공급되는 주택의 총량인 ‘순입주물량’을 계산할 수 있다. 올해는 5년 만에 순입주물량이 양수(+)인 5431가구가 늘어난다.

부동산114 관계자는 “2015년 이후부터 2018년까지는 멸실물량이 입주물량보다 많아 주택 자체의 희소성이 부각되는 환경이었다”면서 “반면 올해는 멸실 대비 입주물량이 5년 만에 순증가하기 때문에 현재 전세가격 안정세와 매매가격 약세 요인으로 작용하는 분위기”라고 분석했다.

더구나 서울 지역 입주물량 4만가구 이상은 이미 계획 이행이 확정된 수치다. 이 때문에 주택 희소성 요인이 감소하면서 집값 하방 압력도 더해질 것이란 관측이다. 재건축 등 정비사업이 계획에 그칠 가능성도 남아있어 멸실 발생이 오히려 줄어들 수 있다. 아파트의 희소성이 떨어지면 그만큼 서울 아파트 가격이 상승할 요인도 적어진다.

올해 멸실 주택 수도 지난해보다 15%가 줄어든 수준이다. 서울의 정비사업이 활발히 이뤄지면서 근래 3년 간 연평균 멸실 가구수는 총 4만4000가구 정도였다. 정부의 투기수요 억제책에 의해 일반 아파트 대출 뿐 아니라 재건축·재개발 정비사업의 추신 속도도 과거보다 늦춰진 상황이다. 실제로 여의도 시범아파트는 지어진 지 50년이 넘었지만 재건축 조합 추진위가 세워진 2008년 이후 신탁 방식으로 변경된 것 외엔 더딘 진전을 보이고 있다. 부동산114의 2017년 자료에 따르면 기본정비계획 수립에 2년, 추진위 구성에 1년이 소요되는 등 관리처분인가 이후까지 재건축 기간은 평균 8.9년이 걸리는 것으로 나타났다.

▲ 사업시행 또는 관리처분 단계에 있는 서울 시내 주요 아파트 단지는 약 2만5840가구로 집계됐다. 출처=부동산114.

그러나 집값 하방 압력이 계속되는 점과 서울 진입수요는 줄지 않는다는 사실이 향후 재건축 등 정비사업 진행 여부에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 무엇보다 부동산 경기가 좋지 않아 정부 차원의 인위적인 부양책도 나올 것이란 의견도 조심스레 고개를 들고 있다.

2020년으로 계획된 서울 입주물량 역시 4만가구 수준이다. 국토교통부가 지난해 12월 19일 발표한 3기 신도시와 중소형 택지공급 방안도 주택 공급 물량의 변수로 떠오른다. 이 때문에 당분간은 안정적인 주택 수급이 가능할 것이란 게 부동산114의 시각이다.

다만 지금처럼 정비사업이 지연되면 중장기적인 공급 감소 요인으로 작용할 것이란 지적도 뒤따른다. 현재 집계되는 2021년 이후 신규 입주물량은 연간 1~2만가구 수준으로 올해와 달리 크게 줄어들 것으로 예상된다. 공급 부족 현상으로 집값 불안정의 불씨가 여전히 잠재해 있는 것이다. 더구나 서울 지역의 택지공급은 제한적인 상황에서 현재의 주택 수급은 정비사업에 대한 의존도가 높은 상황이다.

3기 신도시와 서울 도심 내 유휴부지의 개발구상과 서울 진입수요가 맞물리면서 정책 차원의 마땅한 대응도 쉽지 않다. 지난해 이상 서울과 수도권 부동산이 이상과열현상을 보이면서 정부는 투기과열지구 지정, 기부채납, 초과이익환수제 등의 규제를 내놓았지만 거꾸로 이 때문에 서울 시내 추가 공급이 더욱 요원해진 측면도 존재한다.

이에 대해 윤지해 부동산114 선임연구원은 “용적률 상향이나 임대주택 공급 활성화 등으로 서울 지역의 중장기 공급 감소에 대한 대응책도 고민할 시점”이라고 지적했다.