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대신F&I, 나인원한남 2023년까지 적자 예상28일 800억 공모채 수요예측 나서...장기 불확실성 극복 관건

[이코노믹리뷰=박기범 기자] 대신F&I(A0, 안정적)의 투톱 중 한 축인 '나인원 한남' 2023년까지 사업 부문에서 영업적자를 기록할 전망이 나왔다. 공모채 수요예측에 나서는 만큼 부담요인으로 작용할 수 있다.

등급 전망이 지난해 '부정적'에서 '안정적'으로 변경된 점은 긍정적이다. 당시 공모시장에서도 시장의 예상과 달리 상대적으로 선방했다. 장기 불확실성을 뚫고 자금조달에 성공할 수 있을지 귀추가 주목된다.

   
▲ 나인원 한남 출처 - 이코노믹 리뷰 DB

지난 23일 홍준표 나이스신용평가 연구원은 "나인원 한남 사업 부문은 2023년까지 영업적자 시현이 예상된다"며 "임대 후 분양 방식으로 바뀌어 개발 사업의 불확실성이 장기화됐다"고 밝혔다.

나인원 한남 사업은 한남동의 외인 부지에 고급주택을 개발하는 사업이다. 대신F&I의 100% 자회사인 디에스한남(DS 한남)이 시행사로 참여하고 있다.

나인원 한남은 최초 평당 분양 예정가격이 6360만원이었을 정도로 높았지만 근처 한남더힐의 시세보다 낮았기에 사업성은 충분했다.

그러나 주택보증금융공사(HUG)와 분양가 수준에 대해 합의를 하지 못했다. 대신F&I는 지난 6월 임대 후 분양하는 것으로 계획을 변경했다.

임대 사업으로 전환하면서 △제세금공과 부담 △수익 발생 시점 이연 △재무안정성 악화 등의 문제가 복합적으로 나타났다.

   
▲ 건설 중인 나인원 한남 출처 이코노믹 리뷰 DB

제세금공과 등 비용 부담이 큰 가운데 월세 수입은 낮아 분양이 이뤄지기 전인 2024년까지 수익은 내기 쉽지 않은 구조다.

대신F&I는 2023년까지 종부세, 재산세 등 제세금공과를 측에서 부담해야한다. 임대료를 높여 세금을 임차인에게 전가하는 방법도 마땅치 않다.

홍준표 연구원은 "PF차입금 상환이 더 큰 문제다 보니 보증금 액수가 컸다"며 "월임대료를 받긴 하지만 크지 않다"고 말했다.

다만, 회사가 나인원 한남을 투자부동산·유형자산 중 어떤 계정에 담느냐는 기술적인 문제에 따라 실제로 영업손실이 생길지 여부는 달라질 수 있다.

임대보증금은 언젠가 임차인에게 돌려줘야 할 돈이다. 보증금이 유입될수록 대신F&I의 부채는 커진다. 이는 재무 안정성 악화로 이어진다.

대신F&I의 또 다른 투톱인 부실채권(NPL)투자 사업 부문도 채권 매입을 위한 자금소요가 상당하다. 

2015년부터 꾸준히 레버리지 배율이 5.3배에서 지난해 9월 말까지 7.9배로 상승했다. 나이스신용평가는 올해 추가로 상승에 레버리지 비율이 8.5배에 이를 것으로 예상했다.

레버리지 배율은 자기자본과 비교해 총자산이 몇 배 더 큰가를 비교하는 지표로서 재무구조의 건전성을 판단하는 지표로 활용된다.

한편 NPL투자를 전문으로 했던 대신F&I는 나인원 한남사업을 진행하며 지난해 말 기준 두 사업 부분의 자산비중이 49.7%, 50.3%로 대동소이해졌다.

공모채 시장 노크...결과 주목

25일 업계에 따르면 대신F&I는 오는 28일까지 총 800억원 규모의 28-1,2회차 무보증사채 수요예측에 나선다. 트랜치(tranch)는 2년물 400억원, 3년물 400억원으로 구성됐다. 희망금리 밴드는 개별민평금리에 -30bp~+10bp로 제시됐다. 대표주관사는 KB증권이다.

대신F&I 측은 "조달한 자금을 전부 20회 무보증사채 800억 원의 차환자금으로 쓸 계획"이라고 밝혔다.

주관사 측은 증권신고서를 통해 "부동산 사업과 관련된 불확실성 등을 고려할 때, 나인원 한남 사업을 추진하는 것은 사업안정성 및 재무건전성에 부정적인 요소로 작용할 가능성이 존재한다"고 평가했다.

   
▲ 나인원 한남 출처 - 이코노믹 리뷰 DB

박기범 기자  |  partner@econovill.com  |  승인 2019.01.28  12:31:40
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#이코노믹리뷰, #박기범, #대신증권, #대신 F&I, #나인원 한남, #레버리지, #재무안정성

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나인원 한남 임대후 분양 전환시 장단점 출처 나이스신용평가
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