[이코노믹리뷰=김진후 기자] 국토교통부가 표준단독주택의 공시가격 추진 방향을 발표했다. 지난해 변동폭이 큰 지역을 중심으로 형평성을 제고한다는 취지다. 한편으로 공시가격이 세금 징수의 과세기준으로 통용되는 만큼, 고가의 주택 소유자들의 세금 부담도 늘어날 가능성이 커졌다.

국토교통부는 24일 유형·지역·가격대별 불균형이 큰 현재의 부동산 공시가격을 개정하는 내용의 ‘표준단독주택 공시가격 추진방향’을 발표했다. 지난해 부동산 시장이 이상 과열을 보이는 동안 가격이 급등했거나 고가의 단독주택이 이날 발표에 따라 상향조정될 전망이다.

매년 1월 1일 기준으로 공시되는 대상은 토지 3268만필지, 단독주택 418만가구, 공동주택 1350만가구에 이른다. 이를 바탕으로 부동산 공시가격은 관련 법률에 따라 조세, 개발부담금, 복지 등 약 60개의 다양한 행정목적에 활용되고 있다. 그러나 그동안 실제 거래가치에 비해 터무니없이 낮게 반영됐다는 주장이 제기돼 왔다.

국토부 역시 현재의 부동산 공시가격이 유형과 지역, 가격대별로 불균형이 큰 상황으로 보고 있다. 공동주택보다 단독주택은 상대적으로 저평가돼 있고, 같은 유형이라고 하더라도 가격대가 높을수록 시세를 반영하는 정도가 낮아지는 경향을 보인 것이다.

국토부는 낮은 형평성의 원인으로 공시가격 산정 당시 전년도 공시가격에서 일정 수준만 가감한 잘못된 관행을 꼽았다. 여기에 개별 특성파악이 어려운 단독주택과 토지 등 유형별 특징이 맞물리면서 나타난 결과라는 설명이다.

이에 따라 정부는 그동안 수차례 공시가격의 형평성을 제고하겠다는 입장을 밝혔다.

가격급등 고가 단독주택 공시가격 우선 상향

공시가격 개선은 ▲ 엄격한 시세 분석과 파악 ▲ 장기 저평가된 유형과 가격대의 부동산 현실화율 정상화 ▲ 저평가된 일부 고가 부동산 반영 속도 상승 ▲ 서민 중산층 영향 최소화로 요약된다.

국토부가 발표한 공시가격 현실화의 첫째 방안은 가격 급등을 겪었거나 고가인 단독주택의 공시가격이 상향 조정하는 내용이다. 국토부가 제시한 예시에 따르면 울산 지역의 시세 5억8000만원짜리 아파트는 지난해 공시가격이 4억2000만원이었다. 이에 따라 소유주가 부담한 재산세는 90만원에 이르렀다. 반면 마포지역의 15억1000만원짜리 단독주택은 지난해 공시가격이 3억8000만원으로 재산세는 80만원에 불과했다.

이와 같은 경향은 고가 주택에서도 잘 드러난다. 부산지역의 한 아파트는 시세 7억8000만원에 공시가격은 5억8000만원으로 공시됐다. 해당 소유주는 지난해 139만원을 재산세 명목으로 납부해야 했다. 그러나 강남지역 16억5000만원짜리 단독주택은 5억5000만원으로 공시되면서 부산 고가 아파트보다 적은 129만원을 납부했다고 국토부는 밝혔다.

지역별로 지난해 가장 높은 상승률을 보인 서울 지역의 공시가격은 올해 17.75% 상향 조정될 전망이다. 시도별 주요 변동사유에 따르면 서울지역은 주상용 부동산의 신축 수요가 증가했고, 재건축과 재개발 등의 요인으로 주택가격 현실화가 필요하다는 입장이다.

서울지역 공시가격 올해 17.75% 상향

이 가운데 용산구, 마포구, 강남구, 서초구 등 10곳은 15% 이상의 변동률이 적용된다. 특히 용산구의 경우 용산공원 조성사업과 한남재정비촉진구역, 재개발·재건축 등의 요인에 따라, 공시가격은 총 35.40%가 오른다. 강남구 역시 국제교류 복합지구 개발, SRT 역세권 개발 등 영향으로 주택가격이 상승해 35.01% 상향된다.

반면 조선과 해양플랜트 사업 부진 등의 이유로 지역 경기가 침체된 경남 거제, 경남 창원마산회원구 등은 각각 –4.45%, -4.11%로 하향조정된다.

서민과 중산층이 주로 거주하는 중저가 부동산은 상대적으로 고가 부동산에 비해 현실화율이 높은 것이 현실이다. 국토부는 이러한 중저가 주택에 대해선 시세상승률 수준만큼만 반영해 ‘점진적으로 현실화’한다는 방침이다. 지난해 전국 시세 상승률은 6.6%인 반면, 서울지역의 상승률은 이를 가뿐히 뛰어넘는 10.1%였다.

중저가 부동산 점진적으로 현실화

중저가 주택은 전체 표준주택 총 22만가구 가운데 98.3%를 차지하는 총 21만6000가구로 집계됐다. 시세 15억원 이하의 중저가 주택의 공시가격은 평균 5.86%로 변동될 방침으로, 이는 전체 평균 변동률인 9.13%에 비해 낮은 수준이다. 국토부는 건강보험료나 세금부담 등 증가가 제한적일 것으로 내다봤다.

국토부가 이에 대한 예시로 제시한 내용에 의하면, 지난해 대구의 2억2000만원짜리 단독주택은 공시가격 1억1800만원이었지만, 올해 공시가격은 1억2400만원으로 5.1% 상승했다. 그러나 건강보험료는 월당 8만3000원으로 지난해와 동일하다.

가장 급등세를 보인 서울지역 역시 중저가 주택의 부담도 크지 않을 전망이다. 서울 4억4500만원 단독주택은 지난해 공시가격 2억5000만원에서 올해 2억7000만원으로 9.2% 상승하지만, 건강보험료는 월당 13만3000원으로 전년과 동일하게 적용된다.

또한 국토부는 복지수급에 미치는 영향도 최소화할 방침이라고 덧붙여 밝혔다. 공시가격 변동에 따른 복지수급의 영향은 복지프로그램별로 올해 11월부터 순차적으로 적용될 계획이다. 국토부에 따르면 정부 관계부처는 이에 따라 지난해 11월부터 범부처 태스크포스(T/F)를 운영해 공시가격 변동에 따른 복지제도 영향을 최소화하는 방안을 마련 중이다.

김현미 국토교통부 장관은 “덜 가진 사람이 더 많은 세금을 내고 더 가진 사람이 덜 내는 조세 부담의 역진성으로 공정한 과세가 이뤄지지 못하는 원인이 됐다”면서 “2019년 부동산 공시가격부터 산정방식과 절차 등을 전면 개선해 현실화율을 높이고 형평성을 강화할 방침”이라고 밝혔다.

또한 “현실화와 형평성 등 공시가격 개선을 위한 첫 발걸음을 제대로 내딛지 못한다면 향후에도 공시가격 개선은 요원할 것”이라면서 “국토부는 앞으로도 흔들림 없이 ‘부동산 가격은 정확하게, 과세는 공정하게’라는 국민들의 바람을 향해 나아가겠다”고 말했다.