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반포3주구 8개건설사 출사표냈지만, 속앓이 왜 ?현대·대우 등 조합간 갈등 발생 우려...GS건설, 재건축 2위 자리굳히기 리스크도
   
▲ 반포주공 1단지 전경. 사진=이코노믹 리뷰 김진후 기자

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  올해 강남 재건축 대어로 불리는 반포주공 1단지 3주구 재건축 시공사 입찰에 10대 건설사 중 8곳이 출사표를 냈다. 당초 HDC현대산업개발이 우선협상자로 선정이 됐지만 조합과 불협화음을 내며 시공사 취소가 돼 조합은 또다시 시공사 선정에 나섰다. 그러나 건설사들의 속사정은 더 복잡해지고 있는 모습이다. 강남 재건축 조합 간 우열을 가리는 양상이 나타나 사업진행이 어려울 수 있기 때문이다.

14일 반포주공1단지 3주구 조합에 따르면 최근 이 아파트의 재건축 시공사 입찰에 현대건설을 비롯해 삼성물산, 대림산업, 대우건설, GS건설, 포스코건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등 상위 10위권에 있는 8개 건설사가 입찰하며 반포대전을 펼친다.

총공사비가 8000억원에 달하는 이 단지는 지난 2017년 시공사 선정에 나섰지만 두 차례 유찰이 됐던 곳이다. 이 조합은 경쟁입찰 방식을 내걸었기 때문에 최소 2개 건설사가 참여해야했지만 HDC현대산업개발만 입찰에 참여한 탓에 복수 응찰 요건이 충족되지 못했기 때문이다.

결국 조합은 시공사 선정이 계속 유찰되면서 수의계약 방식으로 바꾸며 HDC현산을 시공사로 선정을 했다.

반포주공 1단지 3주구는 현재 5층 1490가구를 최고 35층, 17개동 2091가구로 재건축할 계획이며 공사비 규모만 약 8000억원에 달하는 공사다. 그럼에도 불구하고 시공사들의 러브콜을 받지 못한 이유는 지난 2017년 시공사를 선정했던 반포주공 1단지 1·2·4 주구 역시 재건축을 진행했기 때문이다. 이 단지는 재건축을 통해 지상 최고높이 35층의 5388가구로 탈바꿈하게 된다. 공사비만 2조6000억원에 달하는 초대형 사업으로 건국 이래 최대 재건축 사업장이라고 불리고 있다.

문제는 반포주공 1단지 3주구가 이들 사업장 바로 건너편에 위치하고 있다는 점이다.

대형 건설사 관계자는 “공사비만 3배가 차이가 나는 현장이 서로 마주보고 있는 상황에서 당연히 초대형 사업장에게 건설사가 집중을 할 수밖에 없고 같이 사업이 진행이 될 경우 3주구 사업장과 1·2·4 주구 사업장은 비교가 될 수 밖에 없다”라면서 “이를 부담스럽게 여긴 건설사들이 3주구 사업에 나서지 않게 됐다”라고 설명했다.

그러나 지난해부터 서울 강남 재건축 시장에서 물량이 나오고 있지 않으면서 반포주공1단지 3주구의 위상 역시 달라졌다는 것이 건설업계의 시각이다.

지난해 강남 재건축 시장에서 시공사 선정에 나섰던 곳은 대치동 구마을 3지구가 전부다. 이 단지는 재건축을 할 경우 지하 4층에서 지상 최고 16층에 이르는 공동주택 8개동 총 283가구(임대 39가구 포함)로 공사비는 974억원이다. 올해 역시 재건축 선정에 나서는 곳은 강남구 대치쌍용1차, 서초구 방배삼익, 신반포18·19·21차 재건축조합 등에 불과하며 사업 규모 역시 3000억원대에 못 미친다.

이 같은 상황에서 반포주공 1단지 3주구 재건축 사업장은 과거와는 다른 ‘대어’로 몸값이 올라갔다.

하지만 출사표를 던지 건설사들의 셈법은 더 복잡해지고 있는 상황이다.

특히 현대건설은 반포주공1단지 1·2·4 주구를 수주한 곳으로 만약 3주구까지 수주할 경우 반포주공 1단지 전체는 현대건설 타운으로 탈바꿈하게 될 것으로 수주 가능성에 힘이 실리고 있는 상황이다. 다만 문제는 반포주공 1단지 1·2·4 주구와 3주구는 같은 1단지 내에 속해있지만 평형 수가 다르기 때문에 현재 매매가격은 14억원 이상이 차이가 난다는 점이다. 1·2·4 주구와 3주구의 가격차가 높은 상황에서 한 건설사가 2곳을 모두 수주할 경우 양쪽 조합으로부터 불만을 살 가능성이 높기 때문이다.

국내 건설사 재건축사업부에 있는 관계자는 “총 공사비가 3배 가량 차이가 나기 때문에 특화설계 등에서 차이가 날 수밖에 없지만 그것을 3주구 조합에서 좋게 볼 리가 없다”라면서 “1·2·4 주구 조합 역시 현대건설이 3주구에도 동일한 서비스를 제공하게 될 경우 오히려 역차별로 받아들일 수가 있기 때문에 민감한 상황”이라고 덧붙였다.

이는 대우건설이 직면하고 있는 딜레마와도 일맥상통한다. 대우건설은 지난 2017년 반포주공1단지 3주구 인근에 위치한 신반포 15차 재건축 수주에 성공한 바 있다. 이 단지는 층 8개동 전용 122~181㎡ 총 180가구로 이뤄졌다. 1982년에 지어진 단지로 대형으로만 구성돼 반포동에서 ‘부자 아파트’로 통한다. 이곳은 스카이브리지 특화설계도가 건축 심의를 통과한 곳으로 소위 ‘부자 아파트의 랜드마크’ 화를 목표로 하고 있는 상황에서 3주구를 수주할 경우 각 조합으로부터 분쟁이 발생할 여지가 있다는 점이다.

조합간의 미묘한 관계로 인한 리스크는 반포주공1단지 1·2·4 주구 수주에 실패한 GS건설에도 그대로 적용이 된다. 앞서 현대건설로부터 1·2·4 주구 사업장을 뺏긴 GS건설이 3주구를 수주할 경우 2위 자리를 굳히는 모양새가 될 수 있기 때문이다.

한 건설사 관계자는 “반포주공 1단지 3주구와 1·2·4 주구가 분양을 하게 될 경우 각 단지의 분양가는 3.3㎡당 1000만원 이상이 차이가 나게 될 것”이라면서 “만약 GS건설이 3주구 수주에 성공해 분양을 한다고 해도 그 곳의 분양가가 앞 단지보다 1000만원 이상 낮게 책정됐다는 것이 알려지면 분양가를 가장 중요시 여기는 조합들로부터 외면을 받게 될 뿐 아니라 브랜드 측면에서도 2위로 굳히게 될 것”이라고 바라봤다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.01.14  11:05:54
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