[이코노믹리뷰=김진후 기자] 주택 소비자 10명 가운데 7명은 2019년 상반기 집값이 보합 또는 하락하리라 예측한 것으로 나타났다.

부동산 리서치전문업체 부동산114가 ‘2019년 상반기 주택 시장 전망’을 설문조사한 결과 응답자의 31.78%는 매매가격이 하락할 것으로 내다봤다. 이는 상승할 것으로 응답한 27.61%보다 약 4.17%포인트 높은 수치다. 반면 40.61%로 가장 많은 비중을 차지한 응답은 ‘보합’으로, 지난 2018년 하반기를 전망한 직전 조사의 수치인 40.39%보다 약 0.22%포인트 높아졌다.

전세가격 역시 ‘보합’ 응답자가 39.49%로 가장 많았고, 상승(32.41%), 하락(28.09%)이 그 뒤를 이었다. 전세시장은 오히려 상승 전망이 하락 전망보다 우세한 것으로 풀이된다. 이번 조사는 2018년 11월 19일부터 12월 7일까지 전국 623명을 대상으로 이뤄졌다.

특히 2019년은 정부의 각종 대출 규제와 금리 인상, 보유세 과세, 3기 신도시 지정 등 다양한 변수들이 예상돼, 실수요자와 투자자 모두 보수적인 움직임을 보일 것으로 예측되고 있다.

매매가격은 대출규제와 금리상승, 서울·신도시 국지적 가격상승의 영향이 가장 클 것으로 집계됐다.

매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 가운데 39.39%는 ‘대출 규제와 금리상승’을 주된 이유로 꼽았다. 응답자들은 정부가 총부채상환비율(DTI)와 총체적상환능력비율(DSR) 등 주택담보대출의 규제강화책을 도입하면서, 레버리지를 활용한 주택 구입에 부담을 느끼는 것으로 분석된다. 또한 추가 금리 인상이 예상되면서 유동성 효과도 일단락됐다고 부동산 114는 해석했다. 대출 규제 외에도 ‘국내외 경기 회복 불투명’에 응답한 비중이 27.27%를 기록하면서, 향후 경제성장률 둔화와 경기 상황이 부동산 시장에도 직간접 영향을 미칠 것으로 판단했다.

반면 매매가격 상승을 전망한 소비자의 절반 정도는 ‘서울과 신도시의 국지적 가격 상승(48.84%)’이 영향을 미칠 것으로 전망했다. 투기과열지구로 지정된 서울과 주변 신도시를 중심으로 지난 하반기 주택 시장이 과열양상을 띄면서 수도권 전반에 여파가 미친 결과로 풀이된다. 이밖에 ▲서울 지역 공급부족 심화(16.28%) ▲아파트 분양시장 활성화(15.12%), ▲실수요자의 매매전환(13.37%) 등도 주택가격 상승 요인으로 꼽혔다.

전세시장은 매수심리 위축과 입주물량 증가의 영향이 있을 것으로 응답자들은 내다봤다. 전세가격이 오른다고 답한 202명은 상승 전망 이유를 두고 ‘매수심리 위축으로 전세거주 증가(50.50%)’를 선택했다. 최근 2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격 부담이 있어, 전세 시장에 대기하는 수요층이 증가할 것이라는 판단이다. ‘분양을 위한 일시 전세거주(21.78%)’도 전세가격이 오르는 요인으로 선택됐다.

전세가격 하락은 ‘입주물량과 미분양 증가(37.71%)’가 키를 잡은 것으로 보인다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 확인된 가운데, 2019년에도 과거 평균 대비 상대적으로 많은 입주물량이 예고됐다. 미분양 주택도 증가 추세를 보이면서 전세가격이 떨어지는 요인으로 인식되고 있다.

내년 주요 변수, ‘대출·금리·경제 여건’

주택 수요자의 32.42%는 2019년 부동산 시장 주요 변수로 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화’를 선택했다.

2019년 모든 금융권으로 확대 시행이 예고된 총체적상환능력비율(DSR)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 대출 가능 규모를 산정한다. 이에 따라 과거에 비해 대출 가능한 자금 규모가 줄어들 전망이다.

9.13 부동산 대책으로 1가구 1주택자도 대출과 청약 관련 규제가 강화되면서 최근 서울 아파트 매매가격이 약세로 돌아선 상황도 영향을 미칠 것으로 분석된다. 부동산114는 한국은행의 추가 금리 인상 가능성까지 높아지면서 유동성 축소에 따른 주택 구매 심리 위축이 예상했다.

‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(22.15%)’에 대한 응답 비중도 직전 조사치인 16.04%에서 6.11%포인트 늘어났다. 2018년 초 연 3%로 전망된 경제성장률은 2.7%까지 낮아졌다. 또한 취업자와 소득 증감 등 주요 경제지표를 통해 향후 경기둔화 가능성이 예고되고 있다.

수요자의 17.66%는 ‘보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부’를 세 번째 요인으로 선택했다. 다주택자의 보유세 강화 기조, 공시가격에 대한 실거래가 반영 비율 인상 등 종합부동산세 뿐 아니라 재산세 부담도 올해보다 늘어날 가능성이 커진 이유다. 법 시행 이후 2019년 6월 1일 보유자에게 부과될 것으로 예상되면서, 과세를 피하기 위한 다주택자 매물이 2019년 상반기에 늘어날 가능성이 높은 것으로 부동산114는 내다봤다.

‘3기신도시 신규 지정 등 정부의 공급 확대 정책’에 대한 응답도 12.20%를 기록하면서 주요 변수 중 하나로 확인됐다. 9.21 대책으로 3기 신도시 지정 계획이 드러나면서, 향후 해당 지역에 대한 수요가 수도권 부동산 시장에도 막대한 영향을 끼칠 것이란 분석이다. 3기 신도시는 전매제한 8년, 거주의무기간 5년의 규제가 적용되지만, 주변시세의 70~80% 수준으로 분양가가 책정돼 실수요자 위주의 활발한 유입이 예상된다. 다만 지난 19일 해당 입지와 함께 광역교통대책이 발표되면서 서울 접근성에 대한 판단은 엇갈리고 있다.

이와 함께 정부가 분양형주택과 분양전환형 임대주택으로 공급되는 신혼희망타운 10만~15만가구의 조기 공급에 나선 가운데, 공급 희소성을 이유로 매입을 서두르는 경향은 다소 경감될 것으로 부동산114는 분석했다.