[이코노믹리뷰=진종식 기자] 안전한 전세보증금 반환보증 목적으로 가입하는 ‘전세금반환보장보험’ 요율이 서울 보증보험과 주택도시보증공사 상품간에 최대 50% 차이를 보여 전세입자들의 불만인 높아지고 있다. 이런 가운데 서울 보증보험은 최근 가입요건 마저 대폭 강화하면서 자체 수익성 개선 시도보다는 고객에게 모두 전가하고 있다는 비난이 일고 있다.  

SGI서울보증(서울보증보험)은 지난 3일부터 전세금반환보장보험 가입 요건을 강화하여 임차주택 종류별 시세 인정기준을 하향하고 동일 임대인에 대한 다수의 보증서 발급을 제한하는 것을 핵심으로 변경한 전세금반환보장보험을 판매하고 있다.

서울보증보험은 요건 강화 배경을 정부의 고강도 부동산 정책으로  집값이 하락하면서 전세 매물이 급격히 증가, 전세보증금 미회수에 따른 손해율 증가로 전세금반환보장보험을 안정적으로 운영하기 위해 취한 불가피한 조치라고 밝혔다.

하지만 서울보증보험의 이같은 요율 인상과 요건 강화 배경 설명은 앞 뒤가 맞지 않는다. 왜냐하면 서울보증보험은 지난 2015년 6월부터 아파트에 대한 보험료율을 연 0.192%, 그 외 물건은 연 0.218%를 받고 있다. 이는 주택도시보증공사의 보험료율 연 0.128%, 0.154%보다 각각 0.064%포인트 높은 보증보험료를 받아들여 보증료 수입 면에서 유일한 경쟁업체보다 훨씬 높기 때문이다. 

최근 2014년부터 2017년까지 서울보증보험의 포괄손익계산서에 따르면 각 회계연도의 당기순이익은 2014년 4793억원, 2015년 5112억원, 2016년 6142억원, 2017년 4600억원을 기록했다. 연도별 당기순이익 증가금액과 증가율은 2015년에는 전년 대비 319억(6.65%) 증가, 2016년에는 전년 대비 1030억(20.14%) 증가하며 양호한 경영성적을 실현했다. 다만 2017년에는 당기순이익이 전년 대비 1542억원(25.10%)이 감소하며 비교 대상 4년 중 저조한 실적을 기록했다. 

또 다른 수익 지표인 수수료 수익 내용을 보면 2014년에 420억, 2015년 187억, 2016년 473억, 2017년 509억원 등으로 성장 추세로 나타나 2017년에 당기순이익이 감소한 이유와 보험료 수입의 증가가 궤를 달리하고 있음을 알 수 있다.

재무제표가 보여주는 내용을 보면 서울보증보험이 손해율의 급속한 증가에 따라 보증 요건을 강화하는 차원에서 보증대상과 보증물건별 시가 인정 기준을 하향 조정했다는 이유는 사실을 감추고 있다는 합리적인 의구심을 낳게한다. 

손해율의 증가에 대해서 따져보면 최근 정부의 강력한 부동산 가격억제 정책에 따라 아파트 가격이 내리고 매물이 증가하여 깡통전세 물건이 증가했다고 설명하고 있다. 그러나 부동산 가격이 오른 것은 사실이나 전세계약은 보통 2년만기로 계약하기 때문에 향후 발생할 개연성은 인정할 수 있지만 올해 만기 도래한 전세입자 중 많은 물건을 대위변제 처리하고 회수하지 못해 손해율이 높아졌다는 이유는 일의 순리를 따져봐도 이해하기 어려운 대목이다.

이런 의구심을 반증할 수 있는 이유는 동일한 전세금반환보증업무를 취급하고 있는 동업종 주택도시보증공사의 영업 상황이 말해준다. 도시보증공사의 과거 5년간 대위변제 내용을 보면 비정상적인 면이 없음을 알 수 있다. 

대위변제 건수와 금액을 보면 지난 2015년 1건/ 1억, 2016년 23건/26억, 2017년 16건/ 34억, 2018년 11월 247건/ 498억원으로 나타났다. 대위변제 후 사후관리에 따른 회수금액을 공제한 최종 손해금을 보면 2016년 회수 14억/손해금 12억, 2017년 회수 21억/ 손해 13억. 2018년 11월 현재 회수 255억/ 손해 243억을 기록하고 있다. 대위변제금을 회수한 회수율은 평균 51.8%이다. 

대위변제 후 최종 부실화된 손해금 내역을 보면 2018년에 과거 4년 대비 증가했다.그러나 이 증가액은 가입자수와 보증금액의 증가율을 비교하면 의미있는 수치가 아니다.

주택도시보증공사의 2018년 11월현재 신규 가입건수와 보증금액은 8만1022건/  17조3458억원을 기록하고 있다. 이중 대위변제 후 순손실금액은 243억원으로 보증금액에 대한 순손실 비율은 0.14% 이다. 전체 총보증잔액 33조7912억에 대한 총손실금액은 269억원으로 순손실 비율은 0.07% 이다.

또한 부동산 정책의 후폭풍으로 인한 영향  때문이라면 전세금반환보증업무 규모가 큰 주택도시보증공사가 더 어려움을 겪을텐데 주택도시보증공사는 보증 대상과 보증료율 등 제반 요건을 그대로 유지하면서도 최근 2~3년래에 폭발적으로 성장하고 있기 때문이다.

따라서 주택도시보증공사의 영업 현황과 경영실적을 동일하게 볼 수 없으나 자료를 제공하지 않기 때문에 동종업체의 자료에 의한 사실을 근거로 비춰볼 때 이번 서울보증보험의 보증요건 강화 이유는 객관적이지 않고 타당성이 부족하다는 것이다.

최종적으로 전세보증금반환 보증보험을 가입하고 안 하고의 선택은 소비자에 달려있다. 

강화 요건 단독‧연립‧다세대‧오피스텔 등 시가 인정기준 100,90%→80,70%로 낮춰

서울보증보험의 강화된 보증보험 요건은 먼저 아파트와 동일 기준을 적용하던 오피스텔은 인터넷 평균 시세(KB부동산, 부동산테크, 부동산114)의 90%까지 인정해 주던 것을 70%로 낮췄다. 연립, 다세대, 도시형생활주택은 국토교통부 부동산 공시가격의 150% 인정기준을 앞으로는 130%만 시가로 인정하게 된다.

기존 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등은 국토교통부 실거래가 동일단지, 동일면적 기준 최근 월 평균액의 100%를 추정 시가로 인정했으나, 앞으로는 80%까지만 인정된다. 또한 준공한 지 1년 이내 주택은 분양가의 90%까지 인정했으나 역시 80%로 낮아졌으며, 임대차 계약을 중개한 공인중개사 시세 확인서 인정 비율도 100%에서 90%로 낮췄다.

이 밖에도 임대인이 개인 임대사업자로 등록되지 않았으면 동일 임대인에 대해 2건까지만 보증서 발급이 가능하다. 만약 집주인이 다주택자이면서 임대사업자 등록을 안 한 경우 다른 임차인들이 먼저 전세보증보험에 가입했다면 추가로 전세금보장보험에 가입할 수 없다. 특히, 오피스텔의 경우에는 1건까지만 보증서 발급이 가능하도록 제한하게 된다.

따라서 앞으로 임차인들은 임대차계약 체결 시 임대인의 다주택자 여부 및 개인임대사업자 등록 여부를 필히 확인한 후 임대차계약을 체결해야 한다. 등록된 임대인으로 확인되면 ‘개인임대사업자용 표준임대차계약서’로 임대차계약서를 작성해야 하고, 그렇지 않은 경우에는 ‘전세금보장신용보험’을 가입할 수 없다.

전세입자가 임대인 임대사업자등록‧선입주자 2건 이상 여부 확인 필수 조건

보증업무의 내용을 주의깊게 살펴보면 소비자들이 상당히 주의를 기울여 전세계약을 체결하지 않으면 전세금보증보험을 가입할 수 없다. 즉 전세보증금을 안전하게 회수하기 위해 보증보험을 가입하는 업무조차 하늘의 별따기 처럼 어려운 과제일 수 있다.

한 가지만 생각해도 임대인이 개인임대사업자로 등록 여부 확인은 간단하다 할 수 있지만 다주택에 입주한 선입주자들의 보증보험 가입여부를 후세입자가 확인해서 전세집을 확인해야 하는 일이 만만한 일이 아니다. 가격이 적당하고 집이 좋아 전세들고 싶어도 임대인이 미등록자이면 2건 이후 세입자에 해당되어 보증보험을 가입할 수 없으므로 계약을 포기할 수 밖에 없다.

아쉬운 쪽은 세입자이므로 결국 등록임대인 여부를 확인해야 하고 선입주 임차세대가 몇 세대인지 확인한 후 전세계약을 해야 안전하게 보증보험을 가입할 수 있지만 칼자루를 쥔 보증보험사의 편의주의에 입각한 업무행태의 전형이다.

전경준 SGI서울보증보험 대외협력팀장은 “정부의 강력한 부동산 대책에 의해 부동산 경기가 둔화되고 최근 전세보증보험 손해율이 급증하여 부득이 일부 물건 종류에 보증 요건을 강화하는 차원의 내용 변경이 있었다” 하고 “지난 10월까지 보증 신청이 1만8000여 건에 달해 급증하는 전세금보증보험을 원만히 운영하기 위한 조치이고 가용 재원 조달방법이 도시보증공사와 달라서 원가 비중이 높아 부득이 운용요건을 강화했다”고 말했다.

이어 그는 “그러나 서울보증의 가입자 수와 보증금액 등 보증보험을 운용하는 데 따른 자료는 민간기업의 영업비밀에 해당되어 공개할 수 없으며 전세금보장신용보험은 회사에 이익이 되지 않더라도 소비자가 많이 찾는 상품이기 때문에 계속 운용하기 위해 운용방법을 일부 변경하였으며 편한 업무방법을 택한다면 이 상품은 계속 판매하지 않았을 것”이라고 하고 ”전세금보장신용보험의 손해율이 높아져 경영개선 차원에서 보증보험 요건을 강화했고 주택도시보증공사와는 재원 조달방법이 달라 직접비교하는 것은 맞지 않다“고 설명했다.

주택도시보증공사 2018년 폭발적 증가, 8만1022건 지난 4년 합계 초과

한편 주택도시보증공사에 따르면 전세금반환보증 업무를 처음 시작한 지난 2014년부터 2018년 11월까지 전세금반환보증보험 총 가입건수는 15만 9225건이고 총보증금액은 33조7912억원에 달한다. 눈에 띄는 대목은 2016년 이후 2017,2018년에 보험 가입건수가 폭발적으로 증가한 점이다.

2016년에는 2만4460건으로 전년 대비 620.65%(2만519건) 증가, 2017년은 4만3918건으로 전년 대비 179.55%(1만9458건) 증가, 2018년에는 3만7104건이 증가하여 전년 대비 184.48% 증가했다. 5년 평균 증가 건수는 3만1845건을 기록했다.

보증금액도 같은 수준의 신규 보증금액 증가세를 보이며 2015년 7221억원,2016년 5조 1716억원, 2017년 9조 4931억원, 2018년 11월말 현재 17조3458억원을 기록했다. 5년 평균 보증금액은 6조7582억원을 기록했으며 세대당 평균 보증금액은 2억1200만원을 기록했다.

사후관리 지표인 대위변제 건수와 금액을 살펴보면 2015년 1건, 2016년 23건/ 26억, 2017년 16건/ 34억, 2018년 247건/ 498억원으로 대위변제는 총 287건에 559억원이 발생했다.

이중 회수금액은 2016년 14억, 2017년 21억, 2018년 255억원으로 총 290억원을 회수했다. 이에 따라 연도별 회수율은 2016년 53.8%, 2017년 61.7%, 2018년 51.2%를 기록하여 대위변제 금액의 평균 회수율 51.8%를 기록했다.

신현정 주택도시보증공사 공보차장은 “전세보증금 반환보증의 실적증가가 최근에 언론에서 보도한 바와 같이 깡통주택 우려에 따라 일부 증가한 측면이 있으나, 실적증가의 주된 요인은 그 동안 도시보증공사가 추진해온 다양한 공급채널(공인중개사·모바일보증·인터넷보증·수탁은행 확대 등) 확대와 상품홍보에서 비롯되었다.” 하고 그는 ”최근의 보증사고 및 대위변제 발생 건수의 증가는 실적증가에 따라 증가한 측면이 있으며, 보증잔액 대비 구상채권 잔액 비율로 볼 때 전세보증금 반환보증은 안정적으로 운용되고 있다” 고 설명했다.