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용산 서부이촌동, 낙후화 불구 얽히고 설킨 개발 플랜이촌1구역, 지구단위게획 변경 검토 중...중산시범 '걸음마 단계'
김진후 기자  |  jinhook@econovill.com  |  승인 2018.12.06  15:40:40
   
▲ 이촌1구역 재건축 추진위원회 관계자에 따르면 이촌1구역 건물의 90% 이상이 50년 이상된 노후 건축물이다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 전통 부촌인 동부이촌동 ‘한강맨숀’이 건축심의 단계에 이른 가운데, 낙후한 시설의 서부지역 이촌2동은 재건축의 필요성을 호소하고 있었다. 지어진 지 50년 이상 된 다세대주택이 즐비한 이촌1구역을 비롯해 3구역이 재건축을 기대하고 있었지만, 국제업무지구 등 서울시 계획이 얽혀있어 전망이 밝지만은 않아 보였다.

이촌2동 부동산 업계에 따르면 4일 현재 서부이촌동의 재건축 대상지는 중산시범아파트, 이촌시범·미도연립아파트, 단독주택지 등 세 곳이다. 특히 2만3147㎡로 서부이촌동에서 가장 큰 면적을 지닌 ‘이촌1구역’은 재건축 추진위원회는 도시계획심의위원회에서 검토하기 이전 단계로, 지구단위계획의 세부 내용 변경을 검토 중이었다. 용적률을 높이기 위한 기부채납 용지를 변경하는 내용이다. 사업지 세 곳 가운데 이촌1구역이 가장 앞서고 있지만, 아직 구역지정은 되지 않은 상태로 갈 길이 멀어 보였다.

   
▲ 이촌1구역의 가설계도 일부. 단지 좌우의 시설들은 기부채납용지다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

본래 이촌1구역은 2015년 이전 자체적인 재건축 계획을 추진했지만 국제업무지구와 묶어 개발한다는 서울시의 계획에 재건축 움직임은 한동안 주춤했다. 그러나 지난 7월 박원순 서울시장의 ‘용산·여의도 마스터플랜’이 무기한 보류되면서 노후화한 시설에 시달린 주민들은 서류상 잔존한 추진위원회를 되살렸다. 주민들이 자발해 구역지정을 신청한 것이다.

‘이촌동 제1구역 주택재건축 정비사업’의 조합설립 추진위원회 관계자는 “이곳을 개발하는 이유는 분양 이익이나 시세 차익을 위한 것이 아니라 안전 문제 때문이다”라면서 “설비에 문제가 생겨도 2년 이상 버티지 못한다”고 토로했다. 관계자는 “악취와 함께 겨울엔 수도가 터지고 여름엔 침수 피해가 난다”면서 “용산의 지리적 특성 때문에 사업 진척이 늦춰질까 걱정”이라고 밝혔다.

   
▲ 이촌2동 한 공인중개사에 걸린 매물들. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

이촌1구역의 조합원 자격을 가진 예비조합원들은 총 560명으로 추산된다. 그러나 조합원 자격이 토지와 건물 모두를 소유해야 보유 가능하기 때문에 어디까지나 추산에 불과하다. 추진위 측은 이들의 대지지분을 변경하는 중이다. 문제는 70%의 예비조합원의 인당 보유대지 평수가 4평 이하, 약 13㎡라는 점이다. 추진위 관계자에 따르면 이 13㎡짜리 땅의 대지지분 가격이 약 6억5000만원에서 7억원 가까이 호가하고 있다.

설계 후 정확한 사업비 규모는 구역 지정 이전이기 때문에 매겨지지 않았지만 추진위와 주변 공인중개사들은 향후 재건축에 투입될 인당 추가 분담금도 6억원 정도로 예상하고 있었다. 이촌1구역에 속하는 한 공동주택의 전용면적 48.15㎡의 공동주택 가격은 2018년 1월 1일 기준 4억4700만원에 이른다.

   
▲ 이촌1구역의 한 공동주택은 전용면적 48.15㎡의 공시지가가 4억4700만원에 이르고 있다. 출처=국토교통부 부동산공기사격알리미

이 때문에 사업여건이 다소 난망을 보이고 있다. 총 859가구로 계획된 공급량 가운데, 장기전세용 주택이 256가구다. 남은 603가구가 조합원분과 일반분양분이지만, 난립한 대지지분 탓에 정확한 조합원 규모를 아직 알 수 없다. 또한 계획에 따르면 추가 조합원이 드러나지 않을 경우에도 603가구 안에서 일부 장기전세용 주택을 추가로 공급한다. 이 때문에 일반 분양분이 대략 100가구 미만이라 수익성 등 사업여건이 어렵다는 평가가 나온다. 다만 추진위 측은 “신규 아파트 12억원과 같은 수준이라 관점의 차이로 볼 수 있다”고 설명했다.

계획대로라면 50년 된 건물이 90%에 육박하는 이 지역은 35층 주상복합 아파트가 들어선다. 기준 용적률은 190%, 허용용적률은 210%이고, 상한용적률은 300%다. 추진위 관계자는 “낙후한 지역을 되살리기 위해 용도지역도 2종을 상향해 과거 제2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌었다”면서 “또한 장기전세와 커뮤니티 시설 건설 등을 포함한 기부채납이 상당히 많은 비중을 차지하고 있다”면서 재건축의 필요성을 강조했다.

추진위 관계자는 “재건축을 추진한 지 올해로 약 19년이 돼간다”면서 “이르면 내년 1분기 안에 구역지정이 이뤄지고, 추가로 8년 정도 걸리지 않을까 조심스레 예측한다”고 말했다.

   
▲ 중산아파트는 지난해 지진으로 건물이 기우는 등 노후화가 진행돼 재건축을 추진하고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

중산시범 “지진으로 기울기도… 시급한 문제”

한편 서부이촌동의 서단에 자리한 중산시범아파트는 서울시가 토지를 보유한 까닭에 현재 토지 소유권 획득을 위한 매수신청 단계를 지나고 있다. 주민들은 지난 7월 찬성률 80%를 넘겨 신청서를 제출했고, 정확한 매수 규모를 협의하는 중이다. 신청 인감, 매수 범위 등을 보완해 기입하라는 서울시의 요청이 있었기 때문이다. 대상 면적은 8205㎡ 규모이고, 12·15·18평 아파트에 228가구, 상가 38실이 입주해 있다. 가구당 평균 9.3평을 소유한 셈이다.

중산시범아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “안전진단 평가에서 D등급이 나온 지 벌써 10년이 넘어서 주민들 사이에 하루빨리 재건축이 이뤄져야 한다는 공감대가 있다”면서 “주민 열의가 높아 단기간에 80%를 넘길 수 있었다”고 말했다. 상시 문제를 일으키는 쥐, 배관·배선 문제 외에도 강변을 마주한 단지의 일부 주민들은 지난해 지진 이후 바닥이 기울었다면서 민원을 넣은 상태다.

현재 추진 현황에 대해 관계자는 “매수신청과 동시에 추진위원회 단계에 있다”면서 “내년 2월 총회를 열 것으로 예상하고 있고, 조합원은 약 266명으로 추산된다”고 말했다. 관계자에 따르면 가설계된 내용은 20평대지만 강변이라 층수 제한이 있고, 용적률은 약 400%로 상향될 것으로 보인다. 현재 상한 용적률은 300% 이하다. 최대 30층, 남산 7부능선 이하 구간은 최대 13층의 높이가 적용된다.

1970년 준공된 중산시범아파트는 현재 전용면적에 따라 5억2000만~6억9000만원에 거래되고 있다.

   
▲ 1970년 준공된 이촌시범아파트는 현재 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

이촌시범·미도연립 움직임 없어

반면 이촌시범아파트와 미도연립아파트는 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 주변 공인중개사에 따르면 “중산시범아파트의 소유자가 이촌시범아파트를 함께 소유한 경우가 왕왕 있어, 중산아파트가 탄력을 받으면 함께 추진되지 않을까 하는 기대심리가 있다”면서도 “현재 주민 대표가 없어 규합이 어렵고, 시유지라 거쳐야 할 과정이 많다”고 귀띔했다.

두 아파트의 부지를 합친 면적은 1만1414㎡ 규모다. 예비조합원은 이촌시범의 주민 170가구, 상가 34실이고, 미도연립의 주민은 28가구로 총 232가구로 추산된다. 가구당 평균 대지지분은 약 49.17㎡다.

역시 1970년 준공된 이촌시범아파트는 매매가가 약 4억7500만~6억7000만원 선이다.

   
▲ 재건축 움직임이 없는 미도연립아파트 전경. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

당장은 큰 반향이 없지만 이 지역은 서울 정중앙 한강변에 자리하고 있는 데다 용산 국제업무지구와 맞물려 잠재한 부동산 가치가 상당하다는 평이 나온다. 그러나 거꾸로 국제업무지구에 쏠린 관심이 최근 몇 달 동안 부동산 폭등세를 지나오면서 서부이촌동에 부담으로 작용하고 있다. 서부이촌동은 이전에도 2007년 용산 통합개발 계획에 포함됐지만 2013년 시행사 부도, 2018년 구역 분리 등 지난한 과정을 겪어왔다.

용산 마스터플랜이 무한 보류된 현재, 서울시가 이곳의 재건축을 허용하는 것에 정무적인 부담이 있을 거라고 주변 공인중개사들은 말한다. 서울시 다른 곳의 재건축 사업이 부동산 가격 폭등을 명목으로 주춤한 이때 이곳만 특혜시비에 휘말릴 수 있다는 이유다. 중개사는 “7월 계획 보류 이후 용산뿐 아니라 서울 시내 전체의 인허가가 느려진 감이 있다”면서 “주민이라면 필요성을 절감하겠지만, 다른 지역 사람들이 이해해주겠나”라고 말했다. 다만 주민의 다수를 차지하는 전월세 세입자나 독거노인의 이주 문제가 향후 변수로 떠오를 가능성이 있다. 

   
▲ 이촌2동은 이촌로를 사이에 두고 현재 계획이 전면보류된 국제업무지구 부지와 마주보고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

주변 공인중개사에 따르면 서울시는 주요 세 단지 외에 성원아파트, 동원아파트 등은 존치지역으로 남아 지구단위계획구역에 포함하고, 재건축 시기가 도래했을 때 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르기로 정한 상태다.

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